فترات استهلاك المنزل مع دخل الإيجار: إسطنبول، بودروم، دبي وميامي (2025)

اعتبارًا من عام ٢٠٢٥، ستختلف أسعار البيع وعوائد الإيجار الشهرية للشقق بغرفة نوم واحدة في إسطنبول ، وبودروم ، ودبي ، وميامي اختلافًا كبيرًا. يوضح الجدول أدناه متوسط أسعار البيع وعوائد الإيجار الشهرية في هذه المدن الأربع بالدولار الأمريكي، بالإضافة إلى مضاعف الإيجار وفترة الاستهلاك المحسوبة بناءً على هذه القيم.

متوسط أسعار البيع والإيجارات 1+1 (2025)

ملاحظة: جُمعت بيانات تركيا من مصادر تعتمد على الليرة التركية، وحوِّلت إلى الدولار الأمريكي بسعر الصرف الحالي. على سبيل المثال، بلغ متوسط إيجار شقة (غرفة نوم واحدة + غرفة معيشة) في إسطنبول في بداية عام ٢٠٢٥ حوالي ٢٧,٠٠٠ ليرة تركية، أي ما يعادل حوالي ١٠٠٠ دولار أمريكي بسعر الصرف آنذاك. قد تتغير قيمة الدولار الأمريكي تبعًا لتقلبات أسعار الصرف على مدار العام.

المبالغ بالدولار الأمريكي في إسطنبول وبودروم تعادل تقريبًا متوسطات الليرة التركية في الفترة ذات الصلة .

المصادر: قُدِّر متوسط سعر بيع المتر المربع في إسطنبول بحوالي 55,500 ليرة تركية (حوالي 1,520 دولارًا أمريكيًا) في منتصف عام 2025. وهذا يُترجم إلى حوالي 90,000 دولار أمريكي لشقة بمساحة 60 مترًا مربعًا. ومع ذلك، فإن الأسعار في المناطق المركزية أعلى بكثير. يتراوح متوسط الإيجار الشهري في إسطنبول بنهاية عام 2024 بين 25,000 و27,000 ليرة تركية. وقد وصل سوق الإسكان في بودروم إلى مستويات قياسية في السنوات الأخيرة، حيث سيتراوح متوسط سعر بيع المتر المربع في عام 2025 بين 110,000 و116,000 ليرة تركية، أي ما يُقارب ضعف متوسط إسطنبول. وتتراوح إيجارات الشقق بغرفة نوم واحدة في وسط بودروم بين 16,600 و25,000 ليرة تركية شهريًا (حوالي 400 و600 دولار أمريكي). يبلغ متوسط سعر شقة بغرفة نوم واحدة في دبي حوالي 1.28 مليون درهم إماراتي (حوالي 350 ألف دولار أمريكي). ويبلغ متوسط الإيجار السنوي لشقة بنفس الحجم حوالي 61,885 درهمًا إماراتيًا (حوالي 16.8 ألف دولار أمريكي). أما في ميامي، فيبلغ متوسط سعر جميع أنواع الشقق في سوق الإسكان حاليًا حوالي 410 آلاف دولار أمريكي. ويبلغ متوسط إيجار شقة بغرفة نوم واحدة حوالي 2,400 دولار أمريكي شهريًا.

تحليل مضاعف الإيجار وفترات الاستهلاك

في الجدول أعلاه، يُحسب مُضاعِف الإيجار كنسبة سعر بيع العقار إلى دخله الإيجاري الشهري. على سبيل المثال، بافتراض أن شقة بغرفة نوم واحدة في إسطنبول بقيمة حوالي 130,000 دولار أمريكي تُولّد إيجارًا شهريًا بقيمة حوالي 600 دولار أمريكي، فإن مُضاعِف الإيجار يساوي حوالي 217 شهرًا . تشير هذه القيمة إلى أن الشقة يُمكن أن تُستهلك تلقائيًا في حوالي 18 عامًا . وبالمثل، يُمكن تفسير مُضاعِف الإيجار لكل مدينة على النحو التالي:

• بودروم: هذه المنطقة ذات أعلى مُضاعِف إيجار (حوالي ٢٥٠ شهرًا، أو حوالي ٢١ عامًا). في حين ارتفعت أسعار المساكن في بودروم بشكل ملحوظ، إلا أن الإيجارات (خاصةً للعقارات طويلة الأجل) أقل من سعر البيع. وهذا يُترجم إلى عوائد إيجارية أقل (حوالي ٤-٥٪ عائد سنوي إجمالي). بمعنى آخر، يستغرق الاستثمار في بودروم وقتًا أطول لجني ثمار دخل الإيجار مقارنةً بإسطنبول والمدن الأخرى. ويعود ذلك جزئيًا إلى أن الطلب على المساكن في بودروم يتركز بشكل كبير على العطلات الصيفية، مما يُصعّب تحقيق دخل إيجار ثابت على مدار العام.
  
• إسطنبول: مضاعف الإيجار أقل من مضاعف بودروم بحوالي 217 شهرًا (18 عامًا)، مما يعني أن عائد الاستثمار أقصر نسبيًا. ارتفعت الإيجارات في إسطنبول بسرعة في الفترة 2023-2024 بسبب ارتفاع التضخم وزيادة الطلب على المستأجرين. ونظرًا لأن معدل الزيادة في أسعار المبيعات ظل محدودًا نسبيًا على الرغم من التضخم (خاصةً بالعملة الأجنبية)، فقد ارتفعت عوائد الإيجار الإجمالية . في الواقع، انخفض متوسط فترة الاستهلاك في جميع أنحاء إسطنبول إلى 16-19 عامًا اعتبارًا من عام 2024 بعد الوباء؛ وفي بعض المناطق المحيطة، لوحظ انخفاضه إلى 10-12 عامًا للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة. وهذا يشير إلى أن مضاعف الإيجار في إسطنبول قد تحسن لصالح المستثمرين مقارنة بالسنوات السابقة.
  
• دبي: وفقًا للجدول، يبلغ مضاعف الإيجار في دبي أدنى مستوياته عند حوالي 188 شهرًا (أي ما يعادل 16 عامًا تقريبًا). وهذا يُظهر أن دبي سوقٌ تُقدم عوائد إيجارية عالية . يمكن أن يصل متوسط عوائد الإيجار السنوية في دبي إلى 6-8%. وعلى وجه الخصوص، يمكن تحقيق عوائد إيجارية قوية تتراوح بين 7-10% إجماليًا للشقق بغرفة نوم واحدة في المناطق ذات الأسعار المعقولة. وهذا يجعل تُعدّ دبي وجهةً جذابةً للاستثمار العقاري . ووفقًا لبيانات منتصف عام ٢٠٢٥، يبلغ متوسط سعر الشقق بغرفة نوم واحدة في دبي حوالي ١.٢٨ مليون درهم إماراتي، بينما يبلغ متوسط إيجارها في وسط المدينة حوالي ١٧٠٠ دولار أمريكي شهريًا. ويشير هذا المضاعف الإيجاري المنخفض إلى أن الاستثمار السكني يمكن أن يُؤتي ثماره خلال ١٥-١٦ عامًا تقريبًا، وهو أمرٌ مُلائمٌ للغاية مُقارنةً بالمناطق الحضرية الأخرى.
  
• ميامي: يُحسب مضاعف الإيجار في ميامي بحوالي 205 أشهر (حوالي 17 عامًا). هذه النسبة مماثلة لإسطنبول. في حين أن مضاعفات الإيجار في المدن الأمريكية الكبرى يمكن أن تتجاوز عمومًا 20 عامًا (240 شهرًا)، فإن ميامي هي سوق ارتفعت فيه الإيجارات بشكل كبير في السنوات الأخيرة بسبب ارتفاع الهجرة وزيادة الطلب على السكن. بحلول عام 2025، سيتراوح متوسط إيجارات الشقق في ميامي بين 2200 و2700 دولار أمريكي شهريًا. ومع ذلك، بناءً على القيمة السوقية الحالية (حوالي 400,000 إلى 450,000 دولار أمريكي)، فإن العائد الإجمالي للإيجار يتراوح بين 6 و7%. هذه النسبة أعلى من المتوسط الأمريكي، مما يجعل ميامي خيارًا استثماريًا جذابًا نسبيًا. ومع ذلك، قد يكون العائد الفعلي على الاستثمار أطول قليلاً، حيث سيكون العائد الصافي للإيجار أقل بعد أخذ الضرائب والرسوم والنفقات في الاعتبار.
  

ما هو مضاعف الإيجار وكيف يتم حسابه؟

مُضاعِف الإيجار هو نسبة تُحسَب بقسمة سعر بيع العقار على دخله الإيجاري الشهري. ببساطة، يُشير مُضاعِف إيجار المنزل إلى عدد أشهر دخل الإيجار الذي يُحقِّقه العقار . ويُستخدم هذا المفهوم بكثرة لتقييم ربحية الاستثمار السكني.

على سبيل المثال، شقة بسعر بيع 240,000 دولار ودخل إيجاري شهري 1,000 دولار لها مضاعف إيجار 240 شهرًا.

تشير هذه النتيجة إلى أنه يمكن استهلاك الشقة المعنية من خلال دخل الإيجار في 240 شهرًا (20 عامًا). وتسمى هذه الفترة أيضًا فترة الاستهلاك . وكقاعدة عامة، تكون الاستثمارات ذات مضاعفات الإيجار المنخفضة أكثر فائدة من تلك ذات مضاعفات الإيجار الأعلى لأن عائد الاستثمار على دخل الإيجار يتحقق بسرعة أكبر. ويختلف مضاعف الإيجار إقليميًا ويتأثر بعوامل مثل المدينة والحي الذي يقع فيه العقار، بالإضافة إلى حجمه وجودته. على سبيل المثال، يمكن أن تكون مضاعفات الإيجار أعلى بشكل عام (عائد الاستثمار أطول) في المناطق المرموقة في المدن الكبرى، بينما يمكن رؤية المضاعفات المنخفضة (فترات الاستهلاك الأقصر) في المناطق النامية أو ذات الأسعار المعقولة.

باختصار ، يُعدّ مُضاعِف الإيجار مؤشرًا عمليًا لفهم عائد الاستثمار في العقار . يُفضّل المستثمرون مُضاعِف إيجار منخفض (مثلًا، حوالي 15 عامًا)، بينما تُعتبر الاستثمارات ذات مُضاعِف الإيجار المرتفع (مثلًا، 25-30 عامًا) أقل ربحية. وكما هو موضح في أمثلة إسطنبول وبودروم ودبي وميامي المُقارنة في هذه الدراسة، يختلف مُضاعِف الإيجار وفقًا لديناميكيات السوق في كل منطقة، ويُظهر رقميًا جاذبية الاستثمار السكني.