أمور يجب مراعاتها عند استئجار منزل

يمكن أن تكون عملية استئجار منزل في تركيا سلسة ومربحة لكل من المستأجرين والمستثمرين عند اتخاذ الخطوات الصحيحة. في هذا الدليل، نغطي النقاط الرئيسية، بدءًا من ارتفاع أسعار الإيجار في إسطنبول وصولًا إلى اتجاه استئجار الفلل في بودروم. بدءًا من تخطيط الميزانية والموقع، وصولًا إلى تفاصيل الإيجار، ومتطلبات الدفعة الأولى ، ومزايا الإيجار طويل الأجل، نشرح كل ما تحتاج لمعرفته بلغة سهلة ومفهومة. سواء كنت مستأجرًا يبحث عن استئجار منزل جديد أو مستثمرًا يسعى إلى تحقيق دخل من الإيجار من خلال العقارات، فإن هدفنا هو إرشادك خلال عملية استئجار منزل في تركيا.

البدء في التأجير: تخطيط الميزانية والموقع

إن تحديد احتياجاتك الشخصية وميزانيتك هو الخطوة الأولى في عملية استئجار المنزل . بالإضافة إلى الإيجار، يجب عليك أيضًا مراعاة النفقات الإضافية مثل رسوم الصيانة والكهرباء والمياه والغاز الطبيعي. أولًا، حدد دخلك وحدد الحد الأقصى للإيجار الشهري الذي يمكنك تحمله. بعد ذلك، ابدأ بالبحث عن الموقع المناسب: فالقرب من عملك ومدرسة طفلك ووسائل النقل العام والضروريات اليومية يلعب دورًا حاسمًا في اختيار المنزل المناسب.

يؤثر اختيار الموقع، وخاصةً في المدن الكبرى، بشكل مباشر على ميزانيتك. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الإيجار في إسطنبول بسرعة في السنوات الأخيرة بسبب التضخم والطلب. ووفقًا لتقرير دويتشه بنك لعام 2025، ارتفع متوسط إيجار شقة بثلاث غرف نوم في وسط مدينة إسطنبول من 602 دولارًا إلى 1764 دولارًا (حوالي 70 ألف ليرة تركية) في غضون خمس سنوات فقط، مسجلاً رقمًا قياسيًا عالميًا. لذلك، عند التخطيط لاستئجار منزل في إسطنبول، من المهم أن تبقي ميزانيتك واقعية، وإذا لزم الأمر، فكر في الأحياء الواقعة على أطراف المدينة. ومع ذلك، في المناطق السياحية مثل بودروم ، يختلف الوضع؛ حيث تحظى إيجارات الفلل بشعبية كبيرة خلال أشهر الصيف، ويمكن أن ترتفع الأسعار بسرعة كبيرة. ضع كل هذه العوامل في اعتبارك وقم بتجميع قائمة بالعقارات التي تلبي معاييرك.

حالة تأجير المنازل في اسطنبول

تُعدّ إسطنبول، أكبر مدن تركيا، من بين الأسواق ذات أعلى أسعار الإيجار. مع نهاية عام ٢٠٢٤، بلغ متوسط الإيجار الشهري في إسطنبول ٢٥ ألف ليرة تركية، وهو أعلى بكثير من الحد الأدنى للأجور. وتتفاوت أسعار الإيجار بشكل كبير حسب الحي. وتشهد المناطق المركزية، مثل بشيكتاش وساريير وكاديكوي، التي تضم مساكن فاخرة مطلة على مضيق البوسفور، أعلى متوسطات الإيجار، بينما تتوفر خيارات إيجار أكثر بأسعار معقولة في المناطق النائية مثل إسنيورت وسلطان غازي. ونظرًا لارتفاع التضخم وزيادة الطلب، متوسط أسعار الإيجار في اسطنبول تستمر الأسعار في الارتفاع بشكل ملحوظ سنويًا. في هذه الحالة، يُعدّ إبرام عقود إيجار طويلة الأجل استراتيجية فعّالة للمستأجرين لتجنب الزيادات المفرطة في الأسعار.

تُعدّ إسطنبول أيضًا سوقًا إيجارية جذابة للمستثمرين. امتلاك عقار في مناطق ذات إمكانات إيجارية عالية يُتيح لك مصدر دخل ثابت ومرتفع. اختيار الموقع المناسب، وخاصةً في المناطق ذات الطلب المرتفع مثل ساريير أو كاديكوي، سيُعزز عائد استثمارك على المدى الطويل. مع ذلك، من المهم دراسة مشاريع البنية التحتية في المنطقة، وخيارات النقل، وخطط التطوير المستقبلية قبل الاستثمار، لأن هذه العوامل ستؤثر على قيمة عقارك وسرعة تأجيره.

إيجارات الفلل في بودروم: خيار شائع لقضاء العطلات

بودروم، وجهة العطلات الشهيرة في تركيا، تحظى بشعبية خاصة بين استئجار الفلل خلال أشهر الصيف. إنها خيار جذاب للعائلات ومجموعات الأصدقاء الذين يفضلون الفلل المنفصلة ذات المسابح والحدائق الخاصة على الفنادق المزدحمة. تختلف أسعار الفلل حسب الموقع والميزات؛ وتتراوح الأسعار اليومية الموسمية عادةً بين 5000 و20000 ليرة تركية، مع أنها قد تكون أعلى بكثير في المناطق الراقية.

من أهم مزايا استئجار فيلا الخصوصية، ومساحة المعيشة الواسعة، والحرية. يُعد هذا مريحًا واقتصاديًا للمجموعات الكبيرة. أما بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل، فمن المهم مناقشة تفاصيل مثل الفواتير والتنظيف مسبقًا.

للمستثمرين، بودروم يوفر إيجارًا موسميًا يوفر دخلًا مرتفعًا. مع ذلك، ينبغي مراعاة فترات الركود خارج الموسم واختيار المناطق الرائجة.

فحص حالة المنزل والمبنى

قبل حجز العقار الذي يعجبك، من المهم فحص الحالة المادية للشقة والمبنى الذي تقع فيه جيدًا. يمكنك فحص العقار باستخدام قائمة التحقق التالية:

• الرطوبة والتلف: ابحث عن علامات الرطوبة في الشقة، أو تسربات المياه على الجدران، أو العفن، أو أي مشاكل أخرى. حاول التحقق من أي فيضانات سابقة.
• السباكة والأجهزة: تأكد من أن التركيبات، مثل نظام التدفئة المركزية (غلاية كومبي)، ومكيف الهواء، والموقد، والحنفيات، والأنظمة الكهربائية، تعمل بشكل سليم. في حال وجود أي أجهزة معطلة أو سيئة الصيانة، يُرجى إبلاغ المالك.
• المبنى والمناطق المشتركة: راقب الصيانة العامة للمناطق المشتركة، مثل واجهة المبنى، والمصاعد، والسلالم، ومواقف السيارات. استفسر من مسؤول المبنى أو مديره عن الرسوم وأي تجديدات قادمة.
• الإجراءات الأمنية: تحقق مما إذا كان المبنى يحتوي على كاميرات أمنية، وأنظمة أمان لمداخل الأبواب، وما إلى ذلك. من المهم أن تحتوي الشقة التي تستأجرها على أقفال قوية على الأبواب ونوافذ وشرفات آمنة.
• قائمة العيوب: قبل الانتقال إلى العقار، دوّن أي عيوب أو أعطال أو تجهيزات تلاحظها. أدرج هذه القائمة في عقد الإيجار لحماية حقوقك وحقوق مالك العقار.

اتفاقية الإيجار والتفاصيل القانونية

يُعدّ عقد الإيجار المكتوب والمفصّل ضروريًا لتجنب أي نزاعات مستقبلية. يُرجى مراعاة النقاط التالية عند صياغة العقد:

• اكتب العنوان الكامل للمنزل المستأجر ومعلومات هوية المستأجر والمالك.
• ينبغي توضيح قيمة الإيجار بالأرقام وبالكلمات، كما ينبغي ذكر ما إذا كان الدفع سيتم بشكل شهري أو ربع سنوي.
• معدل الزيادة السنوية للإيجار في العقد. وفقًا لقانون الالتزامات التركي، لا يمكن أن تتجاوز زيادات إيجارات المساكن متوسط مؤشر أسعار المستهلك لمدة ١٢ شهرًا، ما لم يُنص على خلاف ذلك (تم تطبيق حد زيادة بنسبة ٢٥٪ مؤقتًا بين عامي ٢٠٢٢ و٢٠٢٤).
• مبلغ التأمين وشروط الاسترداد بالتفصيل. على سبيل المثال: "أودع المستأجر إيجار شهرين في الحساب البنكي الذي حدده المؤجر. في حال عدم وجود أي ضرر في المنزل عند انتهاء العقد، يُرد هذا المبلغ للمستأجر كاملاً."
• حدد كيفية دفع الإيجار الشهري. بموجب القانون، يجب دفع الإيجارات التي تبلغ 500 ليرة تركية فأكثر عبر البنك أو البريد. لذا، يُرجى تضمين معلومات الحساب البنكي للمالك في العقد.
• تأكد مما إذا كان العقار المستأجر يحتوي على بوليصة تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)، وإذا كان الأمر كذلك، فيمكنك ملاحظة رقم البوليصة في العقد.
• يجب أن يُوقّع كلٌّ من المستأجر والمؤجّر على كل صفحة من صفحات العقد. ويجب أن يحصل كلٌّ من الطرفين على نسخة من العقد الموقّع.

المستندات المطلوبة والإجراءات الأخرى

قد تُطلب مستندات مختلفة من الأطراف المعنية باستئجار منزل. عادةً ما يطلبها كلٌّ من المستأجر والمالك:

قد تختلف القوائم أعلاه من حالة إلى أخرى، ولكن ضع في اعتبارك أن أصحاب العقارات ملزمون قانونًا بالحصول على رقم التعريف الضريبي (TIN) والإعلان عن دخل الإيجار سنويًا من أجل تلقي دخل الإيجار.

من مصلحة الطرفين تحديد من سيدفع هذه الرسوم (المستأجر أو المالك) مقدمًا وبيان ذلك بوضوح في اتفاقية الإيجار.

الإيداع والدفع والضريبة

وديعة الضمان (رسم الضمان) هي وديعة تأمين تُدفع مُسبقًا لحماية المؤجر من أي أضرار مُحتملة أو فواتير غير مُسددة. ووفقًا لقانون الالتزامات التركي، لا تتجاوز قيمة وديعة عقود الإيجار السكنية إيجار ثلاثة أشهر. عمليًا، يُشترط عادةً وديعة تُعادل إيجار شهر أو شهرين. يُنصح بشدة بإيداع الوديعة في حساب وديعة لأجل مفتوح باسم المستأجر في أحد البنوك أو مكاتب البريد. هذا يضمن استرداد الوديعة في حال عدم وجود أي أضرار عند انتهاء عقد الإيجار؛ ولا يُمكن للمؤجر سحبها من طرف واحد. يُرجى التأكد من ذكر مبلغ الوديعة، ومعلومات حساب الوديعة، وشروط وأحكام الاسترداد بوضوح في عقد الإيجار.

يُعدّ سداد الإيجار في موعده وبالكامل شهريًا أمرًا بالغ الأهمية لضمان سلاسة العلاقة بين المستأجر والمالك. في تركيا، يخضع دخل إيجار العقارات السكنية لضريبة الدخل. إذا كان المستأجر شركة أو كيانًا قانونيًا، فإنه ملزم باقتطاع 20% من إجمالي مبلغ الإيجار وتحويله إلى الحكومة. أما بالنسبة للإيجارات الفردية، فلا تُطبّق ضريبة الاستقطاع؛ إذ يُصرّح المؤجر بدخله الإيجاري في إقرار ضريبي سنوي ويدفع ضرائبه بنفسه. لذلك، فإن تحديد ما إذا كان عقد الإيجار يشمل صافي أو إجمالي مبالغ الإيجار، والمسؤول عن الاستقطاع، سيمنع أي نزاعات مستقبلية.

مزايا الإيجار طويل الأمد

الإيجارات طويلة الأجل تُقدّم العقود طويلة الأجل (١٢ شهرًا أو أكثر) مزايا عديدة للمستأجرين والملاك على حد سواء. بالنسبة للمستأجرين، تُوفّر العقود طويلة الأجل استقرارًا وحماية من زيادات الإيجار المتكررة. ووفقًا للتشريعات، تُحدّد زيادات الإيجار عادةً بناءً على متوسط معدل مؤشر أسعار المستهلك (CPI) لمدة ١٢ شهرًا، كما يُوفّر حد أقصى بنسبة ٢٥٪ حمايةً للمستأجرين. علاوةً على ذلك، فإنّ البقاء في نفس المنزل لفترة طويلة يعني توفيرًا في تكاليف الانتقال والودائع والعمولات.

بالنسبة لمالكي العقارات، فإن العمل مع مستأجر موثوق به على المدى الطويل يُسهّل دفع الإيجار وصيانة العقار. فالمباني الجديدة، التي تتمتع بصيانة جيدة في المواقع المركزية، أسهل في التأجير وتوفر عوائد أعلى.

ينبغي على الراغبين في الاستثمار في عقار مراعاة دخل الإيجار والالتزامات الضريبية. فاختيار المستأجر المناسب أمر بالغ الأهمية للحفاظ على قيمة العقار على المدى الطويل.

الأسئلة الشائعة

1. ما هي عمولة وكيل العقارات؟ عادةً ما تكون العمولة ١٠٪ من الإيجار السنوي + ضريبة القيمة المضافة. يمكن للمستأجر أو المؤجر دفع هذه الرسوم، حسب العقد؛ ويجب الاتفاق عليها مُسبقًا.
2. ما هو الحد الأقصى للإيداع؟ قانونيًا، يمكن أن يصل إيداع الإيجار السكني إلى إيجار ثلاثة أشهر. يُنصح بإيداع الإيداع في حساب بنكي أو بريدي بفائدة، وإدراجه في العقد.
3. من يدفع ضريبة الاستقطاع؟ بالنسبة لإيجارات السكن، إذا كان المستأجر كيانًا قانونيًا (مثل شركة)، يُطلب منه استقطاع 20% من إجمالي الإيجار ودفعها لمصلحة الضرائب. أما بالنسبة لإيجارات الأفراد، فلا تُطبق ضريبة الاستقطاع؛ إذ يُبلغ المالك الحكومة بإيرادات الإيجار في إقرار ضريبي سنوي ويدفع الضريبة.
4. هل يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا؟ مع أنه ليس إلزاميًا، يُنصح بشدة بالكتابة. إذا حدد عقد الإيجار مسائل رئيسية مثل عنوان العقار، والإيجار، وطريقة الدفع، ومعدل زيادة الإيجار، والعربون، فإن حقوق كلٍّ من المستأجر والمالك تكون محمية.
5. ما الذي يجب مراعاته عند استلام المنزل؟ قبل الانتقال، تأكد من نظافة المنزل بشكل عام، وتأكد من عدم وجود أي طلاء أو تسريبات في الجدران، وتأكد من أن جميع التركيبات (الأجهزة، والحنفيات، والمكونات الكهربائية، إلخ) تعمل بشكل جيد. في حال وجود أي مشاكل، فإن توثيقها بالصور وتسجيلها في العقد سيمنع أي نزاعات مستقبلية.