Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Türkiye'de ev kiralama süreci, doğru adımlar atıldığında hem kiracılar hem de yatırımcılar için sorunsuz ve kârlı olabilir. Bu rehberde, İstanbul'daki yüksek kiralık konut fiyatlarından Bodrum'daki villa kiralama trendine kadar önemli noktaları ele alıyoruz. Bütçe ve konum planlamasından kira detaylarına, depozito gerekliliklerine ve uzun süreli kiralamaların avantajlarına kadar bilmeniz gereken her şeyi doğal ve anlaşılır bir dille açıklıyoruz. İster yeni bir ev kiralamak isteyen bir kiracı olun, ister gayrimenkulden kira geliri elde etmek isteyen bir yatırımcı olun, amacımız Türkiye'de ev kiralama sürecinde size rehberlik etmektir.

Kiralamaya Başlarken: Bütçe ve Konum Planlaması

Bireysel ihtiyaçlarınızı ve bütçenizi netleştirmek, ev kiralama sürecinin ilk adımıdır . Kiranın yanı sıra, bakım ücretleri, elektrik, su ve doğalgaz gibi ek masrafları da göz önünde bulundurmalısınız. İlk olarak, gelirinizi göz önünde bulundurun ve karşılayabileceğiniz maksimum aylık kirayı belirleyin. Ardından, konumu araştırmaya başlayın: İş yerinize, çocuğunuzun okuluna, toplu taşıma araçlarına ve günlük ihtiyaçlara yakınlık, doğru evi seçmede kritik rol oynar.

Özellikle büyük şehirlerde lokasyon seçimi bütçenizi doğrudan etkiler. Örneğin, İstanbul'daki kira fiyatları son yıllarda enflasyon ve talep nedeniyle hızla arttı. Deutsche Bank'ın 2025 raporuna göre, İstanbul şehir merkezinde 3+1 bir dairenin ortalama kirası sadece beş yılda 602 dolardan 1.764 dolara (yaklaşık 70.000 TL) yükselerek küresel bir rekor kırdı. Bu nedenle, İstanbul'da ev kiralamayı planlarken bütçenizi gerçekçi tutmanız ve gerekirse şehrin dışındaki semtleri değerlendirmeniz önemlidir. Ancak Bodrum gibi tatil beldelerinde durum farklıdır; yaz aylarında villa kiralamak oldukça popülerdir ve fiyatlar hızla artabilir. Tüm bu faktörleri göz önünde bulundurarak kriterlerinize uygun mülklerin bir listesini yapın.

İstanbul'da Ev Kiralama Durumu

Türkiye'nin en büyük şehri İstanbul, en yüksek kira fiyatlarına sahip pazarlar arasında yer alıyor. 2024 sonu itibarıyla İstanbul genelinde ortalama aylık kira 25.000 TL'ye ulaştı; bu rakam asgari ücretin kat kat üzerinde. Elbette, kira fiyatları mahalleden mahalleye önemli ölçüde değişiyor. Boğaz manzaralı lüks konutların bulunduğu Beşiktaş, Sarıyer ve Kadıköy gibi merkezi semtler en yüksek ortalamalara sahipken, Esenyurt ve Sultangazi gibi çevre semtlerde daha uygun fiyatlı kira seçenekleri bulunuyor. Yüksek enflasyon ve yüksek talep nedeniyle, İstanbul'da ortalama kira fiyatları Fiyatlar her yıl önemli ölçüde artmaya devam ediyor. Bu durumda, kiracıların aşırı fiyat artışlarından kaçınmaları için uzun vadeli kira sözleşmeleri yapmak faydalı bir strateji olabilir.

İstanbul, yatırımcılar için de cazip bir kiralama pazarıdır. Yüksek kira getirisi potansiyeline sahip bölgelerde mülk sahibi olmak, istikrarlı ve yüksek bir gelir akışı sağlayabilir. Özellikle Sarıyer veya Kadıköy gibi yoğun talep gören semtlerde doğru lokasyonu seçmek, yatırımınızın uzun vadeli getirisini en üst düzeye çıkaracaktır. Ancak, yatırım yapmadan önce bölgenin altyapı projelerini, ulaşım seçeneklerini ve gelecekteki geliştirme planlarını araştırmak önemlidir; çünkü bu faktörler mülkünüzün değerini ve kiraya verilme hızını etkileyecektir.

Bodrum'da Villa Kiralama: Tatiller İçin Popüler Bir Seçim

Türkiye'nin popüler tatil beldesi Bodrum, yaz aylarında özellikle villa kiralama konusunda popülerdir. Kalabalık oteller yerine özel havuzlu ve bahçeli müstakil villaları tercih eden aileler ve arkadaş grupları için cazip bir seçenektir. Kiralık villalar, konumlarına ve özelliklerine göre değişiklik gösterir; sezonluk günlük fiyatlar genellikle 5.000 TL ile 20.000 TL arasında değişse de, lüks bölgelerde çok daha yüksek fiyatlara da çıkabilmektedir.

Villa kiralamanın en büyük avantajları mahremiyet, geniş yaşam alanı ve özgürlüktür. Bu, kalabalık gruplar için hem konforlu hem de ekonomik olabilir. Kısa süreli kiralamalarda, faturalar ve temizlik gibi detayları önceden görüşmek önemlidir.

Yatırımcılar için,  Bodrum Sezonluk kiralamalarla yüksek gelir potansiyeli sunmaktadır. Ancak, sezon dışı durgunluklar göz önünde bulundurulmalı ve popüler bölgeler tercih edilmelidir.

Evin ve Binanın Durumunu İnceleyin

Beğendiğiniz mülkü rezerve etmeden önce, hem dairenin hem de bulunduğu binanın fiziksel durumunu iyice incelemeniz önemlidir. Aşağıdaki kontrol listesini kullanarak mülkü inceleyebilirsiniz:

• Rutubet, nem ve hasar: Dairede rutubet belirtileri, duvarlarda nem veya su sızıntısı belirtileri, küf ve diğer sorunları arayın. Geçmişte su baskını olup olmadığını öğrenmeye çalışın.
• Sıhhi tesisat ve cihazlar: Merkezi ısıtma sistemi (kombi), klima, ocak, musluklar ve elektrik sistemleri gibi tesisatların çalışır durumda olduğundan emin olun. Herhangi bir cihaz arızalı veya bakımsız görünüyorsa, ev sahibine bildirin.
• Bina ve ortak alanlar: Binanın dış cephesi, asansörler, merdiven boşlukları ve otopark gibi ortak alanların genel bakımını takip edin. Bina görevlisine veya yöneticisine aidatlar ve yaklaşan tadilatlar hakkında bilgi verin.
• Güvenlik önlemleri: Binada güvenlik kameraları, kapı giriş güvenlik sistemleri vb. olup olmadığını kontrol edin. Kiraladığınız dairenin kapılarında güçlü kilitler, pencere ve balkonlarında ise güvenlik olması önemlidir.
• Eksiklikler listesi: Taşınmadan önce, tespit ettiğiniz eksiklikleri, arızaları ve tesisatları not edin. Hem kendi haklarınızı hem de ev sahibinizin haklarını korumak için bu listeyi kira sözleşmenize ekleyin.

Kira Sözleşmesi ve Yasal Ayrıntılar

Gelecekte olası anlaşmazlıkları önlemek için yazılı ve ayrıntılı bir kira sözleşmesi şarttır. Sözleşmeyi hazırlarken aşağıdaki noktaları göz önünde bulundurduğunuzdan emin olun:

• Kiraladığınız evin tam adresini ve kiracı ile ev sahibinin kimlik bilgilerini yazın.
• Kira bedeli hem rakamla hem de yazıyla açıkça belirtilmeli; ayrıca ödemenin aylık mı yoksa üç aylık mı yapılacağı belirtilmelidir.
• Sözleşmede yer alan yıllık kira artış oranı . Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut kiralarındaki artışlar, aksi belirtilmedikçe 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (2022-2024 yılları arasında geçici olarak %25 artış sınırı uygulanmıştır).
• Depozito tutarı ve iade koşulları ayrıntılı olarak açıklanacaktır. Örneğin: "Kiracı, ev sahibinin belirttiği banka hesabına iki aylık kira bedelini yatırmıştır. Sözleşme sonunda evde herhangi bir hasar meydana gelmezse, bu tutar kiracıya iade edilecektir."
• Aylık kiranın nasıl ödeneceğini belirtin. Yasa gereği, 500 TL veya üzeri kiralar banka veya posta yoluyla ödenmelidir. Bu nedenle, ev sahibinin banka hesap bilgilerini sözleşmeye ekleyin.
• Kiraladığınız konutun Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi olup olmadığını kontrol edin , varsa poliçe numarasını sözleşmede belirtebilirsiniz.
• Sözleşmenin her sayfası hem kiracı hem de ev sahibi tarafından paraflanmalı ve imzalanmalıdır. Her iki tarafa da imzalanmış sözleşmenin birer kopyası verilmelidir.

Gerekli Belgeler ve Diğer Prosedürler

Ev kiralama sürecinde taraflardan çeşitli belgeler talep edilebilir. Bu belgeler genellikle hem kiracı hem de ev sahibi tarafından talep edilir:

Yukarıdaki listeler vaka bazında değişiklik gösterebilir ancak ev sahiplerinin kira geliri elde edebilmek için yasal olarak Vergi Kimlik Numarası (TIN) almaları ve yıllık kira geliri beyan etmeleri gerektiğini unutmayın.

Bu ücreti kimin (kiracı veya ev sahibi) önceden ödeyeceğini belirlemek ve bunu kira sözleşmesinde açıkça belirtmek her iki tarafın da çıkarınadır .

Depozito, Ödeme ve Vergi

Güvenlik depozitosu (garanti ücreti), ev sahibini olası hasarlara ve ödenmemiş faturalara karşı korumak için önceden alınan bir güvenlik depozitosudur. Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut kiralamalarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir. Uygulamada genellikle bir veya iki aylık kira bedeli tutarında bir depozito talep edilir. Depozitonun, kiracı adına bir banka veya postanede açılan vadeli bir hesaba yatırılması şiddetle tavsiye edilir. Bu, kira sözleşmesinin sonunda herhangi bir hasar olmaması durumunda depozitonun iade edileceğini garanti eder; ev sahibi depozitoyu tek taraflı olarak çekemez. Depozito tutarını, depozito hesap bilgilerini ve iade koşullarını kira sözleşmesinde açıkça belirttiğinizden emin olun.

Kira bedelinin her ay zamanında ve eksiksiz ödenmesi, sorunsuz bir kiracı-ev sahibi ilişkisi için hayati önem taşır. Türkiye'de konutlardan elde edilen kira gelirleri gelir vergisine tabidir. Kiracı bir şirket veya tüzel kişi ise, brüt kira bedelinin %20'sini stopaj yoluyla devlete ödemekle yükümlüdür. Bireysel kiralamalarda stopaj vergisi uygulanmaz; ev sahibi kira gelirini yıllık beyanname ile beyan eder ve kendi vergisini öder. Bu nedenle, kira sözleşmesinin net mi yoksa brüt kira tutarını mı kapsadığını ve stopajdan kimin sorumlu olduğunu belirtmek, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önleyecektir.

Uzun Dönem Kiralamanın Avantajları

Uzun vadeli kiralamalar (12 ay veya daha uzun) sözleşmeler hem kiracılar hem de ev sahipleri için birçok avantaj sunar. Kiracılar için uzun vadeli sözleşmeler, istikrar ve sık kira artışlarına karşı koruma sağlar. Mevzuata göre, kira artışları genellikle 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre belirlenir ve %25'lik bir tavan da kiracılar için koruma sağlar. Dahası, aynı evde uzun süre kalmak, taşınma masrafları, depozito ve komisyonlardan tasarruf anlamına gelir.

Ev sahipleri için güvenilir bir kiracıyla uzun vadeli çalışmak, hem kira ödemelerini hem de mülk bakımını daha öngörülebilir hale getirir. Merkezi konumlardaki yeni ve bakımlı binaların kiralanması daha kolaydır ve daha yüksek getiri sağlar.

Yatırım amaçlı bir mülk düşünenler, hem kira gelirini hem de vergi yükümlülüklerini göz önünde bulundurmalıdır. Doğru kiracıyı seçmek, mülkün uzun vadeli değerini korumak için çok önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Emlakçı komisyonu ne kadardır? Komisyon genellikle yıllık kira bedelinin %10'u + KDV'dir. Bu ücret, sözleşmeye bağlı olarak kiracı veya ev sahibi tarafından ödenebilir; önceden kararlaştırılmalıdır.
2. Maksimum depozito nedir? Yasal olarak, konut kiralamalarında depozito üç aylık kira bedeline kadar olabilir. Depozitonun bir banka veya postanede faiz getiren bir hesaba yatırılması ve sözleşmeye dahil edilmesi önerilir.
3. Stopaj vergisini kim öder? Konut kiralamalarında, kiracı tüzel kişiyse (örneğin bir şirket), brüt kiranın %20'sini stopaj vergisi olarak vergi dairesine ödemek zorundadır. Bireysel kiralamalarda stopaj vergisi uygulanmaz; ev sahibi, kira gelirini yıllık vergi beyannamesiyle devlete bildirir ve vergiyi öder.
4. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu mu? Zorunlu olmasa da yazılı olması şiddetle tavsiye edilir. Kira sözleşmesinde mülkün adresi, kira bedeli, ödeme yöntemi, kira artış oranı ve depozito gibi temel hususlar belirtiliyorsa, hem kiracının hem de ev sahibinin hakları korunur.
5. Evi teslim alırken nelere dikkat etmelisiniz? Taşınmadan önce genel temizliği kontrol edin, duvarlarda boya veya sızıntı olup olmadığını kontrol edin ve tüm armatürlerin (cihazlar, musluklar, elektrikli cihazlar vb.) çalışır durumda olduğundan emin olun. Herhangi bir sorun tespit ederseniz, bunları fotoğraflarla belgeleyip sözleşmeye eklemek ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önleyecektir.