含租金收入的房屋摊销期：伊斯坦布尔、博德鲁姆、迪拜和迈阿密（2025 年）

截至2025年，伊斯坦布尔、博德鲁姆、迪拜和迈阿密一居室（一居室）住宅的平均售价和月租金收益率将出现显著差异。下表显示了这四个城市的平均售价和月租金收益率（以美元计算），以及由此计算出的租金乘数和摊销期。

1+1 平均售价及租金（2025 年）

注：土耳其的数据基于土耳其里拉数据，并按当前汇率折算为美元。例如，2025年初伊斯坦布尔一套1+1公寓的平均租金约为27,000土耳其里拉，按当时汇率折算约为1,000美元。美元等值金额可能会根据全年汇率波动而变化。

伊斯坦布尔和博德鲁姆的美元金额大约相当于相应时期土耳其里拉的平均值。

资料来源：据报道，2025 年中期伊斯坦布尔每平方米的平均售价约为 55,500 土耳其里拉（约合 1,520 美元）。这相当于一套约 60 平方米的 1+1 公寓售价约为 90,000 美元。然而，中心区的房价要高得多。截至 2024 年底，伊斯坦布尔的平均月租金约为 25,000-27,000 土耳其里拉。博德鲁姆房地产市场近年来创下历史新高，2025 年每平方米的平均售价约为 110,000-116,000 土耳其里拉，约为伊斯坦布尔的两倍。博德鲁姆市中心 1+1 公寓的租金约为每月 16,600-25,000 土耳其里拉（约合 400-600 美元）。迪拜一居室公寓的中位价格约为128万迪拉姆（约合35万美元）。同等大小公寓的平均年租金约为61,885迪拉姆（约合1.68万美元）。在迈阿密，当前房地产市场所有公寓类型的中位价格约为41万美元。一居室公寓的平均租金约为每月2,400美元。

租赁乘数和摊销期分析

在上表中，租金乘数计算为房产售价与月租金收入的比率。例如，假设伊斯坦布尔一套一居室公寓售价约 130,000 美元，月租金约 600 美元，则租金乘数约为217 个月。该值表明该公寓可在约18 年内摊销本金。同样，每个城市的租金乘数可以解释如下：

• 博德鲁姆：这是租金乘数最高的地区（约250个月，约21年）。尽管博德鲁姆的房价大幅上涨，但租金（尤其是长期租赁）却低于售价。这意味着租金收益率较低（年总回报率约为4-5%）。换句话说，在博德鲁姆投资需要比伊斯坦布尔和其他城市更长的时间才能收回租金收入。部分原因是博德鲁姆的住房需求主要集中在夏季度假，因此很难全年获得稳定的租金收入。
  
• 伊斯坦布尔：租金乘数低于博德鲁姆，约为217个月（18年），这意味着投资回报期相对较短。由于高通胀和租户需求增加，伊斯坦布尔的租金在2023-2024年期间迅速上涨。尽管通货膨胀（尤其是外币通货膨胀），但销售价格的涨幅仍然相对有限，因此总租金收益率有所上升。事实上，疫情过后，截至2024年，伊斯坦布尔的平均折旧期已降至16-19年；在一些周边地区，一居室公寓的平均折旧期甚至降至10-12年。这表明，与前几年相比，伊斯坦布尔的租金乘数有所提高，有利于投资者。
  
• 迪拜：根据表格，迪拜的租金乘数最低，约为188个月（约16年）。这表明迪拜是一个提供高租金回报的市场。迪拜的平均年租金收益率可达6-8%。尤其是在经济适用房区域的一居室公寓，租金收益率高达7-10%。这使得 迪拜对投资房产而言极具吸引力。事实上，根据2025年中期的数据，迪拜一居室公寓的中位价格约为128万迪拉姆，而市中心一居室公寓的平均租金约为每月1700美元。如此低的租金乘数意味着，一项住房投资大约可以在15-16年内收回成本，与其他大都市相比，这一比例相当有利。
  
• 迈阿密：迈阿密的租金乘数约为 205 个月（约 17 年）。这个比率与伊斯坦布尔相似。虽然美国主要城市的租金乘数通常可以超过 20 年（240 个月），但由于大量移民和住房需求增加，迈阿密市场的租金近年来大幅上涨。到 2025 年， 迈阿密的平均公寓租金在每月 2,200 美元至 2,700 美元之间。但是，基于目前的市场价值（约 400,000-450,000 美元），总租金收益率在 6-7% 之间。这个比率高于美国平均水平，使迈阿密成为一个相对有吸引力的投资选择。但是，实际投资回报期可能略长，因为在考虑税费和费用后，净租金收益率会更低。
  

什么是租金乘数以及如何计算？

租金乘数是用房产售价除以其月租金收入计算得出的比率。简而言之，房屋的租金乘数表示该房产产生的月租金收入。这一概念常用于评估住宅投资的盈利能力。

例如，一套售价为 240,000 美元、每月租金收入为 1,000 美元的公寓，其租金乘数为 240 个月。

这一结果表明，该公寓的投资本金可在 240 个月（20 年）内通过租金收入摊销。这段时间也称为摊销期。一般而言，租金乘数较低的投资比租金乘数较高的投资更具优势，因为投资的租金回报实现得更快。租金乘数因地区而异，并受房产所在城市和社区以及房产规模和质量等因素的影响。例如，在大城市的高档地段，租金乘数通常较高（投资回报率更高），而在发展中地区或房价可承受的地区，租金乘数较低（摊销期较短）。

总而言之，租金乘数是了解房产投资回报率 (ROI) 的实用指标。低租金乘数（例如 15 年左右）更受投资者青睐，而高租金乘数（例如 25-30 年）的投资则被认为利润较低。本研究对比了伊斯坦布尔、博德鲁姆、迪拜和迈阿密的案例，发现租金乘数会根据各地区的市场动态而变化，并以数值方式体现了住房投资的吸引力。