Durée d'amortissement des logements avec revenus locatifs : Istanbul, Bodrum, Dubaï et Miami (2025)

En 2025, les prix de vente moyens et les rendements locatifs mensuels des résidences d'une chambre à Istanbul , Bodrum , Dubaï et Miami varieront considérablement. Le tableau ci-dessous présente les prix de vente moyens et les rendements locatifs mensuels dans ces quatre villes en dollars américains, ainsi que le multiplicateur de loyer et la période d'amortissement calculés à partir de ces valeurs.

Prix de vente et loyers moyens 1+1 (2025)

Remarque : Les données pour la Turquie sont compilées à partir de sources en livres turques et converties en USD au taux de change actuel. Par exemple, le loyer moyen d'un appartement T1 à Istanbul début 2025 était d'environ 27 000 TL, soit environ 1 000 USD au taux de change de cette date. Les équivalents en USD peuvent varier en fonction des fluctuations du taux de change tout au long de l'année.

Les montants en USD pour Istanbul et Bodrum sont des équivalents approximatifs des moyennes en TL de la période concernée .

Français : Sources : Le prix de vente moyen au mètre carré à Istanbul était d'environ 55 500 TL (environ 1 520 $) à la mi-2025. Cela se traduit par environ 90 000 $ pour un appartement 1+1 d'environ 60 m². Cependant, les prix dans les quartiers centraux sont beaucoup plus élevés. Le loyer mensuel moyen à Istanbul fin 2024 était d'environ 25 000 à 27 000 TL. Le marché immobilier de Bodrum a atteint des sommets records ces dernières années, le prix de vente moyen au mètre carré en 2025 étant d'environ 110 000 à 116 000 TL, soit environ le double de celui d'Istanbul. Les loyers des appartements 1+1 dans le centre de Bodrum varient d'environ 16 600 à 25 000 TL par mois (environ 400 à 600 $). Le prix médian d'un appartement T2 à Dubaï est d'environ 1,28 million d'AED (environ 350 000 $). Le loyer annuel moyen pour un appartement de même taille est d'environ 61 885 AED (environ 16,8 000 $). À Miami, le prix médian, tous types d'appartements confondus, est d'environ 410 000 $. Le loyer moyen d'un T2 est d'environ 2 400 $ par mois.

Analyse du multiplicateur de loyer et des périodes d'amortissement

Dans le tableau ci-dessus, le coefficient multiplicateur de loyer est calculé comme le rapport entre le prix de vente d'un bien et ses revenus locatifs mensuels. Par exemple, si un appartement d'une chambre à Istanbul d'une valeur d'environ 130 000 $ génère un loyer mensuel d'environ 600 $, le coefficient multiplicateur de loyer est d'environ 217 mois . Cette valeur indique que l'appartement peut s'amortir en environ 18 ans . De même, le coefficient multiplicateur de loyer pour chaque ville peut s'interpréter comme suit :

• Bodrum : C'est la région où le coefficient locatif est le plus élevé (environ 250 mois, soit environ 21 ans). Si les prix de l'immobilier à Bodrum ont fortement augmenté, les loyers (surtout pour les locations longue durée) sont inférieurs au prix de vente. Cela se traduit par des rendements locatifs plus faibles (environ 4 à 5 % de rendement annuel brut). Autrement dit, il faut plus de temps pour rentabiliser un investissement à Bodrum qu'à Istanbul et dans d'autres villes. Cela s'explique en partie par le fait que la demande de logements à Bodrum est principalement liée aux vacances d'été, ce qui rend difficile la génération de revenus locatifs réguliers tout au long de l'année.
  
• Istanbul : Le multiplicateur locatif est inférieur à celui de Bodrum, à environ 217 mois (18 ans), ce qui signifie que le retour sur investissement est relativement plus court. Les loyers à Istanbul ont augmenté rapidement au cours de la période 2023-2024 en raison de la forte inflation et de la demande croissante des locataires. Le taux d'augmentation des prix de vente étant resté relativement limité malgré l'inflation (en particulier en devises étrangères), les rendements locatifs bruts ont augmenté. En effet, la période d'amortissement moyenne à Istanbul est tombée à 16-19 ans en 2024 suite à la pandémie ; dans certains quartiers environnants, elle a même été observée jusqu'à 10-12 ans pour les appartements d'une chambre. Cela suggère que le multiplicateur locatif à Istanbul s'est amélioré en faveur des investisseurs par rapport aux années précédentes.
  
• Dubaï : D’après le tableau, le multiplicateur locatif à Dubaï est à son plus bas, à environ 188 mois (environ 16 ans). Cela démontre que Dubaï est un marché offrant des rendements locatifs élevés . Les rendements locatifs annuels moyens à Dubaï peuvent atteindre 6 à 8 %. En particulier, des rendements locatifs élevés, de 7 à 10 % bruts, peuvent être obtenus pour les appartements d’une chambre dans les quartiers abordables. Cela rend Dubaï est un lieu attractif pour l'investissement immobilier . En effet, selon les données de mi-2025, le prix médian des appartements d'une chambre à Dubaï est d'environ 1,28 million d'AED, tandis que le loyer moyen d'un appartement d'une chambre en centre-ville est d'environ 1 700 dollars par mois. Ce faible coefficient locatif indique qu'un investissement immobilier peut être rentabilisé en 15 à 16 ans environ, un délai très favorable par rapport à d'autres métropoles.
  
• Miami : Le coefficient multiplicateur de loyer à Miami est calculé à environ 205 mois (environ 17 ans). Ce ratio est similaire à celui d’Istanbul. Alors que les coefficients multiplicateurs de loyer dans les grandes villes américaines peuvent généralement dépasser 20 ans (240 mois), Miami est un marché où les loyers ont considérablement augmenté ces dernières années en raison de la forte immigration et de la demande accrue de logements. En 2025, les loyers moyens des appartements à Miami se situent entre 2 200 $ et 2 700 $ par mois. Cependant, sur la base de la valeur marchande actuelle (environ 400 000 $ à 450 000 $), le rendement locatif brut se situe entre 6 % et 7 %. Ce ratio est supérieur à la moyenne américaine, ce qui fait de Miami une option d’investissement relativement attractive. Cependant, le retour sur investissement réel peut être légèrement plus long, car le rendement locatif net sera inférieur après prise en compte des impôts, des charges et des frais.
  

Qu'est-ce que le multiplicateur de loyer et comment est-il calculé ?

Le coefficient multiplicateur de loyer est un ratio calculé en divisant le prix de vente d'un bien par ses revenus locatifs mensuels. En termes simples, le coefficient multiplicateur de loyer d'un logement indique le nombre de mois de revenus locatifs générés par le bien . Ce concept est fréquemment utilisé pour évaluer la rentabilité d'un investissement résidentiel.

Par exemple, un appartement avec un prix de vente de 240 000 $ et un revenu locatif mensuel de 1 000 $ a un multiplicateur de loyer de 240 mois.

Ce résultat indique que l'appartement en question peut être amorti grâce aux revenus locatifs en 240 mois (20 ans). Cette période est également appelée période d'amortissement . En règle générale, les investissements avec des multiplicateurs de loyer faibles sont plus avantageux que ceux avec des multiplicateurs de loyer élevés, car le retour sur investissement est réalisé plus rapidement. Le multiplicateur de loyer varie selon les régions et est influencé par des facteurs tels que la ville et le quartier où se situe le bien, ainsi que sa taille et sa qualité. Par exemple, les multiplicateurs de loyer peuvent généralement être plus élevés (retour sur investissement plus long) dans les quartiers prestigieux des grandes villes, tandis que des multiplicateurs plus faibles (périodes d'amortissement plus courtes) peuvent être observés dans les zones en développement ou abordables.

En résumé , le multiplicateur de loyer est un indicateur pratique pour comprendre le retour sur investissement (ROI) d'un bien immobilier . Un multiplicateur de loyer faible (par exemple, environ 15 ans) est privilégié par les investisseurs, tandis que les investissements avec un multiplicateur de loyer élevé (par exemple, 25 à 30 ans) sont considérés comme moins rentables. Comme le montrent les exemples d'Istanbul, Bodrum, Dubaï et Miami comparés dans cette étude, le multiplicateur de loyer varie en fonction de la dynamique du marché de chaque région et démontre numériquement l'attrait d'un investissement immobilier.