Ahmet Bayram
هم‌بنیان‌گذار و مشاور املاک
زبان‌ها
انگلیسیترکیعربی
مستقر در
استانبول · بدروم · دبی · میامی
نتیجه
برای دیدن نتیجه در اینجا، خرید و فروش را وارد کنید.
اگر ملکی را در ترکیه پیش از گذشت پنج سال از خرید آن بفروشید، سود حاصل ممکن است مشمول مالیات بر درآمد شود — همان değer artışı kazancı یا عایدی افزایش ارزش. خرید و فروش خود را وارد کنید: قیمت خرید با Yİ-ÜFE بر اساس تورم بهروز میشود، معافیت کسر میشود و مالیات با جدول سال 2026 محاسبه میشود. همهٔ مراحل در ادامه توضیح داده شده است.
آخرین بررسی: 5 آبان 1405
değer artışı kazancı چیست؟
طبق مادهٔ 80 مکرر قانون مالیات بر درآمد ترکیه، سودی که یک شخص حقیقی از فروش ملکی به دست می‌آورد که آن را در ازای پرداخت بها خریده و ظرف پنج سال از تملک آن میفروشد، به‌عنوان درآمد مشمول مالیات است. آپارتمان، زمین، زمین کشاورزی، مغازه یا دفتر کار: همهٔ این‌ها را در بر می‌گیرد.
این یک مالیات جداگانه نیست. سود در اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیات بر درآمد اعلام میشود و با همان نرخ‌های سایر درآمدهای شما مشمول مالیات میشود. همچنین روز فروش در ادارهٔ ثبت دریافت نمیشود؛ آنچه آنجا می‌پردازید عوارض تاپو است.
بسیاری از فروشندگان آن را بسیار بیشتر از آنچه واقعاً هست تصور می‌کنند. از آنجا که قیمت خرید بر اساس تورم بهروز میشود، بخش قابل توجهی از فروشهای اخیر اصلاً مالیاتی ندارند.
سود چگونه محاسبه میشود؟
محاسبه‌گر این چهار مرحله را به ترتیب اجرا می‌کند.
- 01
به‌روزرسانی قیمت خرید
Yİ-ÜFE ماهِ پیش از خرید با ماهِ پیش از فروش مقایسه میشود. اگر افزایش 10% یا بیشتر باشد، قیمت خرید به همان نسبت افزایش می‌یابد.
- 02
کسر هزینه‌ها
از قیمت فروش، قیمت خرید به‌روزشده و هزینه‌های مستند فروش کسر میشود: سهم شما از عوارض تاپو، کمیسیون، دفتر اسناد رسمی، کارشناسی ارزش.
- 03
کسر معافیت
از سود، معافیتِ سال فروش کسر میشود. برای فروشهای سال 2026 این مبلغ 150,000 لیر است.
- 04
اعمال جدول مالیاتی
جدول مالیات بر درآمد سال 2026 بر باقی‌مانده اعمال میشود. اگر در همان سال درآمد دیگری هم اظهار کنید، جدول بر مجموع اعمال میشود.
مثال: فروشی که مالیات دارد
آپارتمانی که در مارس 2023 به قیمت ₺ 5,000,000 خریده شده، در اکتبر 2026 به قیمت ₺ 15,000,000 فروخته میشود و فروشنده ₺ 300,000 به‌عنوان سهم خود از عوارض تاپو میپردازد. Yİ-ÜFE به میزان 176% افزایش یافته است، پس قیمت خرید به ₺ 13,800,630 می‌رسد. سود ₺ 899,370 است؛ پس از کسر معافیت، ₺ 749,370 مشمول مالیات است. مالیات ₺ 164,830 است. بدون تعدیل تورمی، سودِ روی کاغذ ₺ 9,700,000 می‌شد.
مثال: فروشی که مالیات ندارد
آپارتمانی که در نوامبر 2024 به قیمت ₺ 8,000,000 خریده شده، در اکتبر 2026 به قیمت ₺ 10,000,000 فروخته میشود. Yİ-ÜFE به میزان 59% افزایش یافته است، پس قیمت خرید به ₺ 12,735,044 می‌رسد. قیمت فروش کمتر از این مبلغ است، بنابراین سود مشمول مالیاتی وجود ندارد و اظهارنامهای هم لازم نیست.
قاعدهٔ پنج سال
پنج سال از تاریخی آغاز میشود که ملک در ادارهٔ ثبت به نام شما ثبت شده است و بر اساس روزهای تقویمی شمرده میشود. اگر پس از گذشت پنج سال کامل بفروشید، هر قدر هم سود بزرگ باشد، مالیاتی بر آن تعلق نمیگیرد.
اگر خانه‌ای آمادهٔ سکونت را از تعاونی، TOKİ یا یک سازنده تحویل گرفته‌اید و می‌توانید تاریخ سکونت خود را با قبوض آب و برق یا صورت‌جلسهٔ تحویل ثابت کنید، پنج سال از همان تاریخ آغاز میشود. برای آپارتمان‌هایی که در ازای زمین دریافت میشوند، شمارش از تاریخ ثبت آپارتمان آغاز میشود.
012345
ثبت به نام شما
فروش در این بازه: مالیات محاسبه میشود
پس از پنج سال: بدون مالیات
چه کسانی این مالیات را نمی‌پردازند؟
فروشندگانی که پنج سال را پشت سر گذاشته‌اند
هر کسی که پس از پنج سال کامل مالکیت بفروشد، مالیاتی بر سود نمی‌پردازد.
وارثان و دریافت‌کنندگان هبه
ملکی که بدون پرداخت بها به دست آمده، مشمول این مالیات نیست. حتی آپارتمانی موروثی که فردای انتقال فروخته شود، مالیاتی ندارد.
سودهای کمتر از معافیت
برای فروشهای سال 2026، 150,000 لیر نخست سود معاف است. اگر سود از این مبلغ بیشتر نباشد، اظهارنامهای داده نمیشود.
برای کسانی که به‌طور مستمر و با هدف سود ملک می‌خرند و می‌فروشند، سود ممکن است درآمد تجاری محسوب شود. قاعدهٔ پنج سال دربارهٔ آن‌ها اجرا نمیشود و این محاسبه‌گر برای آن‌ها نیست.
جدول مالیات بر درآمد سال 2026
این سود طبق جدول درآمدهای غیر از حقوق و دستمزد مشمول مالیات میشود.
| مبلغ مشمول مالیات | نرخ | مالیات پله‌های پایین‌تر |
|---|---|---|
| تا ₺ 190,000 | 15% | — |
| تا ₺ 400,000 | 20% | ₺ 28,500 |
| تا ₺ 1,000,000 | 27% | ₺ 70,500 |
| تا ₺ 5,300,000 | 35% | ₺ 232,500 |
| بیش از ₺ 5,300,000 | 40% | ₺ 1,737,500 |
اگر در همان سال درآمد اجاره یا درآمد اظهارشدهٔ دیگری هم داشته باشید، جدول بر مجموع آن‌ها اعمال میشود.
چه زمانی اظهار و پرداخت کنیم؟
سود فروشی که در سال 2026 انجام شود، در سال 2027 اظهار میشود.
فروش
فروش با قیمت واقعی ثبت میشود. برای این مالیات مبلغ اضافه‌ای در ادارهٔ ثبت پرداخت نمیشود.
اظهارنامه، مارس 2027
سود در اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیات بر درآمد اعلام میشود؛ به‌صورت آنلاین از طریق Hazır Beyan یا در ادارهٔ مالیات.
قسط نخست، مارس 2027
نیمی از مالیات تا پایان مارس پرداخت میشود.
قسط دوم، ژوئیهٔ 2027
نیم دیگر تا پایان ژوئیه پرداخت میشود.
مالکان خارجی و ساکنان خارج از کشور
خارجیانی که در ترکیه ملک دارند مشمول همان قاعدهٔ پنج سال هستند و سود آن‌ها هم به همان شیوه محاسبه میشود. تفاوت در زمان اظهار است.
اظهار ظرف 15 روز
کسانی که مقیم ترکیه نیستند و در غیر این صورت ملزم به ارائهٔ اظهارنامهٔ سالانه نیستند، باید سود را ظرف 15 روز پس از فروش با یک اظهارنامهٔ یک‌باره به ادارهٔ مالیاتِ محل وقوع ملک اعلام کنند و مالیات را هم در همان مدت بپردازند.
ورود به Hazır Beyan
دارندگان شمارهٔ شناسایی اتباع خارجی می‌توانند با همین شماره وارد شوند. شهروندان ترکیه که در خارج زندگی می‌کنند می‌توانند رمز e-Devlet را از کنسولگری دریافت کنند.
خانه‌هایی که برای شهروندی خریده شده‌اند
قید منع فروش سه‌ساله در سند نیز علاوه بر این اعمال میشود. پس از سه سال می‌توانید بفروشید، اما فروش پیش از پنج سال همچنان به این محاسبه نیاز دارد.
جدول شاخص Yİ-ÜFE
ارقام ماهانهٔ Yİ-ÜFE (2003=100) که محاسبه‌گر به کار می‌برد. قیمت خرید به نسبت شاخص ماهِ پیش از فروش به شاخص ماهِ پیش از خرید بهروز میشود.
| سال | دی | بهمن | اسفند | فروردین | اردیبهشت | خرداد | تیر | مرداد | شهریور | مهر | آبان | آذر |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 4,910.53 | 5,029.76 | 5,145.36 | 5,308.46 | 5,454.58 | 5,552.52 | 5,637.14 | 5,781.74 | 5,901.26 | — | — | — |
| 2025 | 3,861.33 | 3,943.01 | 4,017.30 | 4,128.19 | 4,230.69 | 4,334.94 | 4,409.73 | 4,518.89 | 4,632.89 | 4,708.20 | 4,747.63 | 4,783.04 |
| 2024 | 3,035.59 | 3,149.03 | 3,252.79 | 3,369.98 | 3,435.96 | 3,483.25 | 3,550.88 | 3,610.51 | 3,659.84 | 3,707.10 | 3,731.43 | 3,746.52 |
| 2023 | 2,105.17 | 2,138.04 | 2,147.44 | 2,164.94 | 2,179.02 | 2,320.72 | 2,511.75 | 2,659.60 | 2,749.98 | 2,803.29 | 2,882.04 | 2,915.02 |
| 2022 | 1,129.03 | 1,210.60 | 1,321.90 | 1,423.27 | 1,548.01 | 1,652.75 | 1,738.21 | 1,780.05 | 1,865.09 | 2,011.13 | 2,026.08 | 2,021.19 |
| 2021 | 583.38 | 590.52 | 614.93 | 641.63 | 666.79 | 693.54 | 710.61 | 730.28 | 741.58 | 780.45 | 858.43 | 1,022.25 |
منبع: TÜİK. شاخص هر ماه در روز سوم ماه بعد منتشر میشود؛ جدول با انتشار ارقام بهروز میشود.
پیش از فروش
قیمت واقعی را در سند ثبت کنید
اعلام قیمت کمتر، شما را هم در عوارض تاپو و هم در مالیات بر درآمد در معرض تشخیص مالیاتی همراه با جریمه قرار می‌دهد.
مدارک خرید را نگه دارید
باید بتوانید قیمت خرید را با سابقهٔ ثبتی سند و مدارک پرداخت ثابت کنید.
برای هزینه‌هایتان رسید بگیرید
کمیسیون، هزینهٔ دفتر اسناد رسمی و کارشناسی ارزش فقط با فاکتور یا رسید قابل کسر هستند.
تاریخ را بررسی کنید
اگر پنج سال رو به پایان است، چند هفته صبر ممکن است مالیات را به‌کلی از میان بردارد.
پرسش‌های متداول
مالیات عایدی ملک در ترکیه، پرسش و پاسخ
مالیات فروش ملک در ترکیه از چه زمانی دیگر اعمال نمیشود؟
از زمانی که پنج سال کامل از ثبت ملک به نام شما گذشته باشد. فروش پس از آن مالیاتی بر سود ندارد.
معافیت سال 2026 چقدر است؟
برای فروشهای سال 2026، مبلغ 150,000 لیر. اگر سود شما از این مبلغ بیشتر نباشد، اظهارنامهای نمیدهید؛ اگر بیشتر باشد، مازاد آن مشمول مالیات است. برای فروشهای سال 2025 این مبلغ 120,000 لیر بود.
آیا فروش خانهٔ موروثی مالیات دارد؟
خیر. ملکی که بدون پرداخت بها، از راه ارث یا هبه، به دست آمده باشد، هر زمان که فروخته شود مشمول این مالیات نیست.
آیا تورم در نظر گرفته میشود؟
بله. قیمت خرید به میزان افزایش Yİ-ÜFE بهروز میشود، به شرط آنکه این افزایش 10% یا بیشتر باشد. شاخص قیمت تولیدکننده به کار میرود، نه شاخص قیمت مصرفکننده.
Yİ-ÜFE کدام ماه به کار میرود؟
ماهِ پیش از خرید و ماهِ پیش از فروش. برای خریدی در مارس 2023، فوریهٔ 2023؛ و برای فروشی در اکتبر 2026، سپتامبر 2026.
این مالیات را خریدار میپردازد یا فروشنده؟
فروشنده. این مالیات بر درآمدِ سود کسی است که میفروشد و در اظهارنامهٔ خود او اعلام میشود.
اگر با زیان بفروشم چه میشود؟
مالیاتی تعلق نمیگیرد و اظهارنامهای داده نمیشود. زیان حاصل از چنین فروشی را نمیتوان از درآمدهای دیگر، مانند حقوق یا اجاره، کسر کرد.
اگر آن را اظهار نکنم چه میشود؟
فروشهای ادارهٔ ثبت به ادارهٔ درآمد گزارش میشوند. اگر سودی اظهارنشده کشف شود، مالیات همراه با جریمهٔ زیان مالیاتی و بهرهٔ تأخیر مطالبه میشود.
ابزارها و راهنماهای مرتبط
تیم ما
کسانی که واقعاً پاسخ شما را می‌دهند.
14 مشاور دارای مجوز در چهار دفتر که روی‌هم به نه زبان مسلط‌اند. با کسی مرتبط می‌شوید که به زبان شما صحبت می‌کند و محله‌ای را که در آن خرید می‌کنید می‌شناسد.
Alena Bayram
هم‌بنیان‌گذار و مشاور املاک
زبان‌ها
انگلیسیروسیترکی
مستقر در
استانبول · بدروم · دبی · میامی
Dünya Karımzadeh
مشاور املاک
زبان‌ها
ترکیفارسیانگلیسی
مستقر در
استانبول
Liana Ruban
مشاور املاک
زبان‌ها
انگلیسیروسیترکی
مستقر در
استانبول · دبی
Erkan Kaska
مشاور املاک
زبان‌ها
انگلیسیآلمانیعربیترکی
مستقر در
استانبول
Olena Piatybrat
مشاور املاک
زبان‌ها
روسیاوکراینیانگلیسی
مستقر در
استانبول
Yağız Kurtulmuş
مشاور املاک
زبان‌ها
ترکیانگلیسی
مستقر در
استانبول
Tuba Şimşek
مشاور املاک
زبان‌ها
انگلیسیروسیترکی
مستقر در
استانبول
Salma Almajali
مشاور املاک
زبان‌ها
عربیترکیانگلیسی
مستقر در
استانبول
Onur Yamak
مشاور املاک
زبان‌ها
انگلیسیترکی
مستقر در
بدروم
Tuğçe Cebeci
مشاور املاک
زبان‌ها
ترکیانگلیسی
مستقر در
دبی
Nur Karagöz
مشاور املاک
زبان‌ها
ترکیانگلیسی
مستقر در
دبی
Tayeb Djebbar
مشاور املاک
زبان‌ها
ترکیانگلیسیعربیفرانسوی
مستقر در
دبی
Zainab Rais Chishty
مشاور املاک
زبان‌ها
هندیانگلیسی
مستقر در
دبی
مشاوران ما
قصد فروش دارید — یا خرید؟
با مشاوران ما دربارهٔ ارزش امروز خانه‌تان و روند فروش گفت‌وگو کنید. برای رقم دقیق اظهارنامهٔ خودتان، مشورت با یک حسابدار ترکیه‌ای را توصیه می‌کنیم.
منابع
این صفحه جنبهٔ اطلاع‌رسانی دارد و در تاریخ 5 آبان 1405 بررسی شده است. ارقام مربوط به فروشهای سال 2026 است. برای رقم دقیق فروش خودتان، لطفاً با یک حسابدار ترکیه‌ای مشورت کنید.