دوره‌های استهلاک خانه با درآمد اجاره: استانبول، بدروم، دبی و میامی (۲۰۲۵)

از سال ۲۰۲۵، میانگین قیمت فروش و بازده اجاره ماهانه برای خانه‌های یک خوابه (یک خوابه) در استانبول ، بدروم ، دبی و میامی به طور قابل توجهی متفاوت خواهد بود. جدول زیر میانگین قیمت فروش و بازده اجاره ماهانه در این چهار شهر را به دلار آمریکا، به همراه ضریب اجاره و دوره استهلاک محاسبه شده از این مقادیر نشان می‌دهد.

میانگین قیمت فروش و اجاره واحدهای یک خوابه (۲۰۲۵)

توجه: داده‌های مربوط به ترکیه از منابع مبتنی بر لیر ترکیه جمع‌آوری شده و با نرخ ارز فعلی به دلار آمریکا تبدیل شده است. به عنوان مثال، میانگین اجاره بهای یک آپارتمان ۱+۱ در استانبول در ابتدای سال ۲۰۲۵ حدود ۲۷۰۰۰ لیر ترکیه بود که معادل تقریباً ۱۰۰۰ دلار آمریکا با نرخ ارز آن زمان است. معادل‌های دلاری ممکن است بسته به نوسانات نرخ ارز در طول سال تغییر کنند.

مبالغ دلاری برای استانبول و بدروم تقریباً معادل میانگین‌های لیر ترکیه در دوره مربوطه هستند .

منابع: میانگین قیمت فروش هر متر مربع در استانبول در اواسط سال ۲۰۲۵، حدود ۵۵۵۰۰ لیر ترکیه (حدود ۱۵۲۰ دلار) گزارش شده است. این یعنی تقریباً ۹۰۰۰۰ دلار برای یک آپارتمان ۱+۱ با مساحت حدود ۶۰ متر مربع. با این حال، قیمت‌ها در مناطق مرکزی بسیار بالاتر است. میانگین اجاره ماهانه در استانبول تا پایان سال ۲۰۲۴، حدود ۲۵۰۰۰ تا ۲۷۰۰۰ لیر ترکیه است. بازار مسکن بدروم در سال‌های اخیر به بالاترین رکورد خود رسیده است، به طوری که میانگین قیمت فروش هر متر مربع در سال ۲۰۲۵، حدود ۱۱۰۰۰۰ تا ۱۱۶۰۰۰ لیر ترکیه بوده است که تقریباً دو برابر استانبول است. اجاره آپارتمان‌های ۱+۱ در مرکز بدروم از حدود ۱۶۶۰۰ تا ۲۵۰۰۰ لیر ترکیه در ماه (تقریباً ۴۰۰ تا ۶۰۰ دلار) متغیر است. قیمت متوسط یک آپارتمان یک خوابه در دبی حدود ۱.۲۸ میلیون درهم (معادل تقریباً ۳۵۰ هزار دلار) است. میانگین اجاره سالانه برای آپارتمانی با همین اندازه حدود ۶۱,۸۸۵ درهم (معادل تقریباً ۱۶.۸ هزار دلار) است. در میامی، قیمت متوسط برای انواع آپارتمان در بازار مسکن فعلی حدود ۴۱۰ هزار دلار است. میانگین اجاره برای یک آپارتمان یک خوابه حدود ۲۴۰۰ دلار در ماه است.

تحلیل ضریب اجاره و دوره‌های استهلاک

در جدول بالا، ضریب اجاره به عنوان نسبت قیمت فروش ملک به درآمد اجاره ماهانه آن محاسبه می‌شود. به عنوان مثال، با فرض اینکه یک آپارتمان یک خوابه در استانبول به ارزش تقریبی ۱۳۰،۰۰۰ دلار، اجاره ماهانه‌ای حدود ۶۰۰ دلار ایجاد کند، ضریب اجاره تقریباً ۲۱۷ ماه است. این مقدار نشان می‌دهد که آپارتمان می‌تواند تقریباً در ۱۸ سال خود را مستهلک کند. به طور مشابه، ضریب اجاره برای هر شهر را می‌توان به صورت زیر تفسیر کرد:

• بدروم: این منطقه بالاترین ضریب اجاره را دارد (≈۲۵۰ ماه یا حدود ۲۱ سال). در حالی که قیمت مسکن در بدروم به طور قابل توجهی افزایش یافته است، اجاره‌ها (به ویژه برای اجاره‌های بلندمدت) کمتر از قیمت فروش است. این به معنای بازده اجاره کمتر (حدود ۴-۵٪ بازده ناخالص سالانه) است. به عبارت دیگر، مدت زمان بیشتری طول می‌کشد تا سرمایه‌گذاری در بدروم به صورت درآمد اجاره بها برگردد تا در استانبول و سایر شهرها. این تا حدودی به این دلیل است که تقاضای مسکن در بدروم عمدتاً برای تعطیلات تابستانی است و ایجاد درآمد اجاره ثابت در تمام طول سال را دشوار می‌کند.
  
• استانبول: ضریب اجاره کمتر از بدروم و در حدود ۲۱۷ ماه (۱۸ سال) است، به این معنی که بازگشت سرمایه نسبتاً کوتاه‌تر است. اجاره بها در استانبول در دوره ۲۰۲۳-۲۰۲۴ به دلیل تورم بالا و افزایش تقاضای مستاجران به سرعت افزایش یافت. از آنجا که نرخ افزایش قیمت فروش با وجود تورم (به ویژه به ارز خارجی) نسبتاً محدود ماند، بازده ناخالص اجاره افزایش یافت. در واقع، میانگین دوره استهلاک در سراسر استانبول از سال ۲۰۲۴ پس از همه‌گیری به ۱۶-۱۹ سال کاهش یافت. در برخی از مناطق اطراف، حتی مشاهده شد که برای آپارتمان‌های یک خوابه به ۱۰-۱۲ سال کاهش یافته است. این نشان می‌دهد که ضریب اجاره در استانبول در مقایسه با سال‌های گذشته به نفع سرمایه‌گذاران بهبود یافته است.
  
• دبی: طبق جدول، ضریب اجاره در دبی در پایین‌ترین حد خود یعنی حدود ۱۸۸ ماه (تقریباً ۱۶ سال) قرار دارد. این نشان می‌دهد که دبی بازاری است که بازده اجاره بالایی را ارائه می‌دهد. میانگین بازده اجاره سالانه در دبی می‌تواند به ۶ تا ۸ درصد برسد. به طور خاص، بازده اجاره قوی ۷ تا ۱۰ درصد ناخالص را می‌توان برای آپارتمان‌های یک خوابه در مناطق مقرون به صرفه به دست آورد. این امر باعث می‌شود دبی برای خرید ملک و سرمایه‌گذاری جذاب است. در واقع، طبق داده‌های اواسط سال ۲۰۲۵، میانگین قیمت آپارتمان‌های یک خوابه در دبی حدود ۱.۲۸ میلیون درهم است، در حالی که میانگین اجاره آپارتمان‌های یک خوابه در مرکز شهر حدود ۱۷۰۰ دلار در ماه است. این ضریب پایین اجاره نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در مسکن می‌تواند تقریباً در ۱۵ تا ۱۶ سال بازگشت سرمایه داشته باشد که در مقایسه با سایر مناطق شهری کاملاً مطلوب است.
  
• میامی: ضریب اجاره در میامی حدود ۲۰۵ ماه (تقریباً ۱۷ سال) محاسبه می‌شود. این نسبت مشابه استانبول است. در حالی که ضریب اجاره در شهرهای بزرگ ایالات متحده معمولاً می‌تواند از ۲۰ سال (۲۴۰ ماه) فراتر رود، میامی بازاری است که اجاره بها در سال‌های اخیر به دلیل مهاجرت زیاد و افزایش تقاضای مسکن به طور قابل توجهی افزایش یافته است. تا سال ۲۰۲۵، میانگین اجاره آپارتمان در میامی بین ۲۲۰۰ تا ۲۷۰۰ دلار در ماه متغیر است. با این حال، بر اساس ارزش فعلی بازار (تقریباً ۴۰۰۰۰۰ تا ۴۵۰۰۰۰ دلار)، بازده ناخالص اجاره در محدوده ۶-۷٪ است. این نسبت بالاتر از میانگین ایالات متحده است و میامی را به یک گزینه سرمایه‌گذاری نسبتاً جذاب تبدیل می‌کند. با این حال، بازده واقعی سرمایه‌گذاری ممکن است کمی طولانی‌تر باشد، زیرا بازده خالص اجاره پس از احتساب مالیات، عوارض و هزینه‌ها در ۴account کمتر خواهد بود.
  

ضریب اجاره بها چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

ضریب اجاره ، نسبتی است که با تقسیم قیمت فروش ملک بر درآمد اجاره ماهانه آن محاسبه می‌شود. به عبارت ساده، ضریب اجاره یک خانه نشان می‌دهد که ملک چند ماه درآمد اجاره ایجاد می‌کند . این مفهوم اغلب برای ارزیابی سودآوری یک سرمایه‌گذاری مسکونی استفاده می‌شود.

برای مثال، آپارتمانی با قیمت فروش ۲۴۰،۰۰۰ دلار و درآمد اجاره ماهانه ۱۰۰۰ دلار، ضریب اجاره ۲۴۰ ماه دارد.

این نتیجه نشان می‌دهد که آپارتمان مورد نظر می‌تواند از طریق درآمد اجاره در ۲۴۰ ماه (۲۰ سال) مستهلک شود. این دوره همچنین دوره استهلاک نامیده می‌شود . به عنوان یک قاعده کلی، سرمایه‌گذاری‌هایی با ضریب اجاره پایین‌تر، نسبت به سرمایه‌گذاری‌هایی با ضریب اجاره بالاتر، سودمندتر هستند زیرا بازگشت سرمایه از درآمد اجاره سریع‌تر محقق می‌شود. ضریب اجاره به صورت منطقه‌ای متفاوت است و تحت تأثیر عواملی مانند شهر و محله محل قرارگیری ملک و همچنین اندازه و کیفیت آن قرار می‌گیرد. به عنوان مثال، ضرایب اجاره به طور کلی می‌توانند در مناطق معتبر شهرهای بزرگ بالاتر (بازگشت سرمایه طولانی‌تر) باشند، در حالی که ضرایب پایین‌تر (دوره استهلاک کوتاه‌تر) را می‌توان در مناطق در حال توسعه یا مقرون به صرفه مشاهده کرد.

به طور خلاصه ، ضریب اجاره یک شاخص عملی برای درک بازده سرمایه‌گذاری (ROI) یک ملک است. سرمایه‌گذاران، ضریب اجاره پایین (مثلاً حدود ۱۵ سال) را ترجیح می‌دهند، در حالی که سرمایه‌گذاری‌هایی با ضریب اجاره بالا (مثلاً ۲۵ تا ۳۰ سال) سودآوری کمتری دارند. همانطور که در نمونه‌های استانبول، بدروم، دبی و میامی که در این مطالعه مقایسه شده‌اند، مشاهده می‌شود، ضریب اجاره با توجه به پویایی بازار هر منطقه متفاوت است و به صورت عددی جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن را نشان می‌دهد.