Сроки амортизации жилья с доходом от аренды: Стамбул, Бодрум, Дубай и Майами (2025 г.)

К 2025 году средние цены продажи и ежемесячная доходность от аренды однокомнатных квартир в Стамбуле , Бодруме , Дубае и Майами будут существенно различаться. В таблице ниже представлены средние цены продажи и ежемесячная доходность от аренды в этих четырёх городах в долларах США, а также мультипликатор арендной платы и срок амортизации, рассчитанные на основе этих значений.

Средние цены продажи и арендной платы 1+1 (2025 г.)

Примечание: Данные по Турции получены из источников, валюта которых выражена в турецких лирах, и конвертированы в доллары США по текущему обменному курсу. Например, средняя стоимость аренды квартиры 1+1 в Стамбуле в начале 2025 года составляла около 27 000 турецких лир, что эквивалентно примерно 1000 долларам США по обменному курсу на тот момент. Стоимость в долларах США может меняться в зависимости от колебаний обменного курса в течение года.

Суммы в долларах США для Стамбула и Бодрума являются приблизительными эквивалентами средних значений в турецких лирах за соответствующий период .

Источники: Средняя цена продажи за квадратный метр в Стамбуле в середине 2025 года составляла ≈55 500 турецких лир (≈1520 долларов США). Это соответствует примерно 90 000 долларов США за квартиру 1+1 площадью ~60 м². Однако цены в центральных районах значительно выше. Средняя ежемесячная арендная плата в Стамбуле по состоянию на конец 2024 года составляла ~25 000–27 000 турецких лир. Рынок жилья Бодрума в последние годы достиг рекордных высот: средняя цена продажи за квадратный метр в 2025 году составила ~110 000–116 000 турецких лир, что примерно вдвое больше, чем в Стамбуле. Арендная плата за квартиры 1+1 в центре Бодрума колеблется от ~16 600 до 25 000 турецких лир в месяц (примерно 400–600 долларов США). Медианная цена однокомнатной квартиры в Дубае составляет около 1,28 млн дирхамов ОАЭ (≈350 тыс. долларов США). Средняя годовая арендная плата за квартиру аналогичной площади составляет около 61 885 дирхамов ОАЭ (≈16,8 тыс. долларов США). В Майами медианная цена всех типов квартир на текущем рынке жилья составляет около 410 тыс. долларов США. Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет около 2400 долларов США в месяц.

Анализ мультипликатора аренды и сроков амортизации

В таблице выше мультипликатор арендной платы рассчитывается как отношение цены продажи недвижимости к ежемесячному доходу от аренды. Например, если предположить, что однокомнатная квартира в Стамбуле стоимостью около 130 000 долларов США приносит ежемесячную арендную плату около 600 долларов США, мультипликатор арендной платы составляет приблизительно 217 месяцев . Это значение означает, что квартира может окупиться примерно за 18 лет . Аналогично, мультипликатор арендной платы для каждого города можно интерпретировать следующим образом:

• Бодрум: В этом регионе самый высокий мультипликатор арендной платы (≈250 месяцев, или ~21 год). Несмотря на значительный рост цен на жильё в Бодруме, арендная плата (особенно при долгосрочной аренде) ниже цены продажи. Это приводит к снижению доходности от аренды (~4-5% валовой годовой доходности). Другими словами, инвестиции в Бодруме окупаются за счёт арендного дохода дольше, чем в Стамбуле и других городах. Отчасти это связано с тем, что спрос на жильё в Бодруме в основном ориентирован на летний отдых, что затрудняет получение стабильного дохода от аренды круглый год.
  
• Стамбул: Мультипликатор арендной платы ниже, чем в Бодруме, и составляет около 217 месяцев (18 лет), что означает относительно более короткий срок окупаемости инвестиций. Арендная плата в Стамбуле быстро росла в период 2023-2024 годов из-за высокой инфляции и растущего спроса со стороны арендаторов. Поскольку темпы роста цен продаж оставались относительно ограниченными, несмотря на инфляцию (особенно в иностранной валюте), валовая доходность от аренды увеличилась. Действительно, средний срок амортизации в Стамбуле сократился до 16-19 лет по состоянию на 2024 год после пандемии; в некоторых соседних районах он даже снизился до 10-12 лет для однокомнатных квартир. Это говорит о том, что мультипликатор арендной платы в Стамбуле улучшился в пользу инвесторов по сравнению с предыдущими годами.
  
• Дубай: Согласно таблице, минимальный мультипликатор арендной платы в Дубае составляет около 188 месяцев (примерно 16 лет). Это свидетельствует о том, что Дубай — рынок, предлагающий высокую доходность от аренды . Средняя годовая доходность от аренды в Дубае может достигать 6–8%. В частности, высокая доходность от аренды однокомнатных квартир в доступных районах составляет 7–10% от общей стоимости. Это делает Дубай привлекателен для инвестиций в недвижимость . Действительно, по данным на середину 2025 года, медианная цена однокомнатных квартир в Дубае составляет около 1,28 млн дирхамов ОАЭ, а средняя арендная плата за однокомнатные квартиры в центре города — около 1700 долларов США в месяц. Низкий коэффициент к арендной плате означает, что инвестиции в жильё могут окупиться примерно за 15–16 лет, что весьма выгодно по сравнению с другими мегаполисами.
  
• Майами: Мультипликатор арендной платы в Майами рассчитывается примерно на 205 месяцев (примерно 17 лет). Это соотношение аналогично Стамбулу. В то время как мультипликаторы арендной платы в крупных городах США, как правило, могут превышать 20 лет (240 месяцев), Майами — это рынок, где арендная плата значительно выросла в последние годы из-за высокой иммиграции и возросшего спроса на жилье. К 2025 году средняя арендная плата за квартиры в Майами составит от 2200 до 2700 долларов в месяц. Однако, исходя из текущей рыночной стоимости (примерно 400 000–450 000 долларов), валовая доходность от аренды находится в диапазоне 6–7%. Этот коэффициент выше среднего показателя по США, что делает Майами относительно привлекательным вариантом для инвестиций. Однако фактический срок окупаемости инвестиций может быть немного больше, поскольку чистая доходность от аренды будет ниже после вычета налогов, сборов и расходов.
  

Что такое мультипликатор арендной платы и как он рассчитывается?

Мультипликатор арендной платы — это коэффициент, рассчитываемый путем деления цены продажи недвижимости на её ежемесячный арендный доход. Проще говоря, мультипликатор арендной платы показывает , сколько месяцев приносит арендный доход недвижимость . Этот показатель часто используется для оценки рентабельности инвестиций в жилую недвижимость.

Например, квартира с продажной ценой 240 000 долларов и ежемесячным доходом от аренды 1 000 долларов имеет мультипликатор арендной платы 240 месяцев.

Этот результат показывает, что рассматриваемая квартира может быть амортизирована за счет арендного дохода в течение 240 месяцев (20 лет). Этот период также называется амортизационным периодом . Как правило, инвестиции с более низкими арендными мультипликаторами более выгодны, чем инвестиции с более высокими арендными мультипликаторами, поскольку окупаемость инвестиций за счет арендного дохода достигается быстрее. Арендный мультипликатор варьируется в зависимости от региона и зависит от таких факторов, как город и район, где находится недвижимость, а также ее размер и качество. Например, арендные мультипликаторы, как правило, могут быть выше (окупаемость инвестиций дольше) в престижных районах крупных городов, в то время как более низкие мультипликаторы (более короткие сроки амортизации) можно увидеть в развивающихся или доступных районах.

Подводя итог , можно сказать, что мультипликатор арендной платы является практичным индикатором для оценки окупаемости инвестиций (ROI) в недвижимость . Инвесторы предпочитают низкий мультипликатор арендной платы (например, около 15 лет), в то время как инвестиции с высоким мультипликатором арендной платы (например, 25–30 лет) считаются менее прибыльными. Как видно на примерах Стамбула, Бодрума, Дубая и Майами, представленных в данном исследовании, мультипликатор арендной платы варьируется в зависимости от динамики рынка каждого региона и количественно демонстрирует привлекательность инвестиций в жилье.