حق الطابق وملكية الطابق في سند الملكية التركي

كل من يقرأ سند ملكية تركياً بانتباه للمرة الأولى يتوقف عند الموضع نفسه: في سند شقة يرد «kat irtifakı»، وفي سند أخرى «kat mülkiyeti». يبدو أن كليهما يصف شقة، لكنهما لا يقولان الشيء نفسه. فأحدهما يثبت أنكم تملكون شقة في مبنى مكتمل، والآخر يثبت حصة من الأرض مخصصة لشقة لم يكتمل بناؤها بعد. نشرح في هذا المقال المفهومين والفرق بينهما، وما ينبغي التحقق منه قبل شراء شقة بموجب حق الطابق، استناداً إلى قانون ملكية الطوابق التركي (Kat Mülkiyeti Kanunu، القانون رقم 634).

ما هي ملكية الطابق (kat mülkiyeti)؟

ملكية الطابق هي ملكية جزء صالح للاستخدام المستقل في مبنى مكتمل، كالشقة أو المحل أو المكتب. ويسمي القانون كل جزء من هذه الأجزاء «وحدة مستقلة»، ويسمي صاحبها «مالك الطابق».

في ملكية الطابق لا تملكون الشقة وحدها، بل تملكون معها حصة من الأرض وحقاً في الأجزاء المشتركة، كالدرج والمصاعد والمرأب المشترك، بنسبة تلك الحصة. وبعد إنشاء ملكية الطابق تحصل كل وحدة مستقلة على صفحة خاصة بها في السجل العقاري، وتصبح بتعبير القانون «عقاراً قائماً بذاته».

ما هو حق الطابق (kat irtifakı)؟

حق الطابق حق يُنشأ على الوحدات المستقلة المستقبلية لمبنى لم يُبنَ بعد أو ما زال قيد الإنشاء. ويعرّفه القانون بأنه «نوع من حقوق الارتفاق مرتبط بحصة الأرض». وبعبارة بسيطة، هو الصيغة القانونية لقول: «الشقة التي تحمل هذا الرقم، والتي ستُبنى على هذه الأرض وفق المشروع المعتمد، ستكون لكم».

لإنشاء حق الطابق يقدم مالك الأرض إلى السجل العقاري المشروع المعماري المعتمد ونظام الإدارة. ويُدوَّن رقم كل شقة وحصة الأرض المخصصة لها في خانة البيانات من سند الملكية. وهكذا يظهر في السجل، قبل اكتمال البناء، أي شقة ستؤول إلى من.

تنتقل معظم الشقق المبيعة في المشاريع الجديدة من يد إلى يد في هذه المرحلة. وقد تناولنا الجوانب الأخرى للشراء قبل التسليم في مقال ما هو مشروع البيع على الخارطة.

الفرق بين حق الطابق وملكية الطابق

ما يفصل بينهما هو حالة المبنى. وإليكم الفروق بنداً بنداً:

• حالة المبنى. تُنشأ ملكية الطابق على مبنى مكتمل، أما حق الطابق فيُنشأ أثناء البناء أو قبل البدء به.
• موضوع الحق. ملكية الطابق ملكية للوحدة نفسها، أما حق الطابق فحق مرتبط بحصة من الأرض يُنشأ أساساً للانتقال لاحقاً إلى ملكية الطابق.
• الوثائق المطلوبة. يتطلب حق الطابق المشروع المعتمد ونظام الإدارة، وتتطلب ملكية الطابق إضافة إليهما شهادة الإسكان، أي إذن استخدام المبنى.
• إدارة المبنى. في ملكية الطابق يُدار المبنى من قبل ملاك الوحدات وفق نظام الإدارة. وفي مرحلة حق الطابق يجوز لأصحابه تعيين مدير، من بينهم أو من خارجهم، لمتابعة المبنى حتى اكتماله.

وينظم القانون أيضاً الحالة الوسطى بينهما: إذا اكتمل المبنى فعلياً وبدأ استخدام ثلثي الوحدات المستقلة فعلياً، تُطبَّق أحكام ملكية الطابق على إدارة المبنى، حتى لو لم يُنقل السجل بعد إلى ملكية الطابق.

هل حق الطابق هو نفسه سند الملكية المشاع (hisseli tapu)؟

لا، وهذا فرق مهم. في سند الملكية المشاع تكونون أحد الشركاء في ملكية عقار. يبيّن السند حصتكم، لكنه لا يبيّن أي جزء من المبنى يعود إليكم.

أما في حق الطابق فحصتكم من الأرض مرتبطة بوحدة مستقلة محددة. رقم شقتكم والمشروع المعتمد ونظام الإدارة كلها مسجلة. وأي شقة ستكون لكم عند اكتمال البناء أمر محسوم منذ البداية.

كيف يتحول حق الطابق إلى ملكية الطابق؟

المفتاح هو شهادة الإسكان. ينص القانون على أن حق الطابق يتحول إلى ملكية الطابق استناداً إلى إذن استخدام صادر للمبنى بأكمله. فإذا صدرت شهادة الإسكان لجزء من المبنى فقط، لا يتم التحويل.

منذ تعديل عام 2021 أصبحت هذه العملية تجري في الغالب من تلقاء نفسها: ترسل الجهة التي تصدر شهادة الإسكان الشهادة إلكترونياً إلى دائرة المساحة، ويحوّل السجل العقاري حق الطابق إلى ملكية الطابق تلقائياً دون طلب أي وثيقة أخرى. ولا يُطلب نظام إدارة جديد عند التحويل.

وإذا تأخرت هذه الخطوة عملياً، فالقانون واضح في تحديد من يحق له التحرك: مالك الأرض، أو حتى صاحب حق طابق واحد فقط، يمكنه طلب التحويل. ولا داعي للقلق من التكلفة أيضاً، فهذه الإجراءات التلقائية معفاة من رسوم خدمة السجل العقاري، وإنشاء ملكية الطابق أو حق الطابق معفى من الرسوم والضرائب ما دام لا يتضمن نقل الملكية إلى شخص آخر.

هل شراء شقة بموجب حق الطابق آمن؟

حق الطابق حق مسجل. يمكن بيع الشقة الخاضعة له وشراؤها، وتُسجَّل باسمكم في السجل العقاري. ولهذا فإن سندات حق الطابق أمر معتاد في المشاريع الجديدة. المهم أن يكتمل المبنى بطريقة تتيح الانتقال إلى ملكية الطابق. وننصحكم قبل الشراء بالتحقق مما يلي:

• اقرؤوا خانة البيانات. يجب أن يرد فيها رقم وحدتكم وحصتها من الأرض. وتأكدوا كذلك من عدم وجود أي قيد بمخالفة تنظيمية.
• اطلبوا المشروع المعتمد. يجب أن يطابق موقع الشقة ومساحتها في المشروع الشقةَ التي عُرضت عليكم.
• اسألوا عن شهادة الإسكان. إذا كان المبنى مكتملاً فتأكدوا من صدورها، وإن لم يكن فاسألوا من سيستخرجها ومتى. فلا انتقال إلى ملكية الطابق دون شهادة الإسكان.
• ستشترون بتمويل عقاري؟ اسألوا البنك أولاً. تشترط معظم البنوك شهادة الإسكان لتمويل شقة بموجب حق الطابق. شرحنا ذلك في مقال ما هي شهادة الإسكان.

ولأصحاب حق الطابق حقوق تجاه بعضهم أيضاً، إذ يمنح القانون كلاً منهم الحق في مطالبة الآخرين بالوفاء بالتزاماتهم كي يبدأ البناء ويكتمل خلال المدة المحددة في العقد، واللجوء إلى القضاء عند الحاجة.

إذا أردتم معرفة وضع سند الملكية لشقة تفكرون فيها، يمكنكم سؤال مستشارينا. ولمعرفة تكاليف الشراء مسبقاً، استخدموا حاسبة رسوم سند الملكية. وللاطلاع على عملية الشراء كاملة، راجعوا مقال ما يجب مراعاته عند شراء منزل.