حق طبقه و مالکیت طبقه در سند ملک ترکیه

هر کس برای نخستین بار سند ملک ترکیه را با دقت بخواند، در یک جای مشخص مکث می‌کند: در سند یک آپارتمان نوشته شده «kat irtifakı» و در سند دیگری «kat mülkiyeti». هر دو ظاهراً یک آپارتمان را توصیف می‌کنند، اما یک چیز را نمی‌گویند. یکی نشان می‌دهد که شما مالک آپارتمانی در ساختمانی تکمیل‌شده هستید. دیگری سهمی از زمین را نشان می‌دهد که برای آپارتمانی که هنوز تکمیل نشده کنار گذاشته شده است. در این مقاله، بر پایهٔ قانون مالکیت طبقات ترکیه (Kat Mülkiyeti Kanunu، قانون شمارهٔ ۶۳۴)، این دو مفهوم، تفاوتشان و نکاتی را که پیش از خرید آپارتمان با حق طبقه باید بررسی کنید توضیح می‌دهیم.

مالکیت طبقه (kat mülkiyeti) چیست؟

مالکیت طبقه، مالکیت بخشی از یک ساختمان تکمیل‌شده است که به‌طور مستقل قابل استفاده باشد؛ مانند آپارتمان، مغازه یا دفتر کار. قانون هر یک از این بخش‌ها را «واحد مستقل» و دارندهٔ آن را «مالک طبقه» می‌نامد.

در مالکیت طبقه شما فقط مالک خود آپارتمان نیستید. همراه آن، سهمی از زمین و حقی در مشاعات ساختمان، مانند راه‌پله، آسانسور و پارکینگ مشترک، به نسبت همان سهم دارید. پس از برقراری مالکیت طبقه، هر واحد مستقل در دفتر ثبت املاک صفحهٔ جداگانهٔ خود را می‌گیرد و به تعبیر قانون «ملکی مستقل» می‌شود.

حق طبقه (kat irtifakı) چیست؟

حق طبقه حقی است که برای واحدهای مستقل آیندهٔ ساختمانی که هنوز ساخته نشده یا در حال ساخت است برقرار می‌شود. قانون آن را «نوعی حق ارتفاق وابسته به سهم زمین» تعریف می‌کند. به زبان ساده، این شیوهٔ حقوقیِ گفتن این جمله است: «آپارتمانی با این شماره که روی این زمین و طبق پروژهٔ مصوب ساخته می‌شود، از آنِ شما خواهد بود».

برای برقراری حق طبقه، مالک زمین پروژهٔ معماری مصوب و آیین‌نامهٔ مدیریت را به ادارهٔ ثبت املاک تحویل می‌دهد. شمارهٔ هر آپارتمان و سهم زمینی که به آن اختصاص یافته، در بخش اظهارات سند ثبت می‌شود. به این ترتیب، حتی پیش از پایان ساخت، در دفتر ثبت مشخص است کدام آپارتمان به چه کسی تعلق خواهد گرفت.

بیشتر آپارتمان‌هایی که در پروژه‌های نوساز فروخته می‌شوند در همین مرحله دست به دست می‌شوند. جنبه‌های دیگر خرید پیش از تحویل را در مقالهٔ پروژهٔ پیش‌فروش چیست توضیح داده‌ایم.

تفاوت حق طبقه و مالکیت طبقه

آنچه این دو را از هم جدا می‌کند، وضعیت ساختمان است. به ترتیب:

• وضعیت ساختمان. مالکیت طبقه روی ساختمان تکمیل‌شده برقرار می‌شود؛ حق طبقه در حین ساخت یا حتی پیش از شروع آن.
• موضوع حق. مالکیت طبقه، مالکیت خود واحد است. حق طبقه حقی وابسته به سهم زمین است که به‌عنوان مبنای انتقال بعدی به مالکیت طبقه برقرار می‌شود.
• مدارک لازم. برای حق طبقه، پروژهٔ مصوب و آیین‌نامهٔ مدیریت کافی است. مالکیت طبقه علاوه بر این‌ها به ایسکان، یعنی گواهی اجازهٔ بهره‌برداری، نیاز دارد.
• ادارهٔ ساختمان. در مالکیت طبقه، ساختمان را مالکان واحدها طبق آیین‌نامهٔ مدیریت اداره می‌کنند. در مرحلهٔ حق طبقه، دارندگان آن می‌توانند از میان خود یا از بیرون مدیری تعیین کنند تا ساختمان را به پایان برساند.

قانون وضعیت میانی را هم تنظیم کرده است: اگر ساختمان عملاً تکمیل شده و دو سوم واحدهای مستقل عملاً مورد استفاده باشند، حتی اگر در دفتر ثبت هنوز به مالکیت طبقه منتقل نشده باشد، در ادارهٔ ساختمان مقررات مالکیت طبقه اجرا می‌شود.

آیا حق طبقه همان سند مشاع (hisseli tapu) است؟

خیر، و این تفاوت مهم است. در سند مشاع شما یکی از شریکان مالکیت یک ملک هستید. سند سهم شما را نشان می‌دهد، اما نشان نمی‌دهد کدام بخش ساختمان متعلق به شماست.

در حق طبقه، سهم زمین شما به یک واحد مستقل مشخص وابسته است. شمارهٔ آپارتمان، پروژهٔ مصوب و آیین‌نامهٔ مدیریت در دفتر ثبت آمده است. اینکه پس از پایان ساخت کدام آپارتمان از آنِ شما خواهد بود، از همان ابتدا روشن است.

حق طبقه چگونه به مالکیت طبقه تبدیل می‌شود؟

کلید این تبدیل، ایسکان است. قانون می‌گوید حق طبقه بر پایهٔ گواهی اجازهٔ بهره‌برداری‌ای که برای کل ساختمان صادر شده باشد به مالکیت طبقه تبدیل می‌شود. اگر ایسکان فقط برای بخشی از ساختمان صادر شده باشد، تبدیل انجام نمی‌شود.

از زمان اصلاحیهٔ سال ۲۰۲۱، این فرایند تا حد زیادی خودبه‌خود انجام می‌شود: نهادی که ایسکان را صادر می‌کند آن را به‌صورت الکترونیکی به ادارهٔ کاداستر می‌فرستد و ادارهٔ ثبت املاک بدون درخواست مدرک دیگری، حق طبقه را رأساً به مالکیت طبقه تبدیل می‌کند. برای این تبدیل آیین‌نامهٔ مدیریت جدیدی لازم نیست.

اگر در عمل این مرحله به تأخیر بیفتد، قانون به‌روشنی می‌گوید چه کسی می‌تواند اقدام کند: مالک زمین، یا حتی تنها یکی از دارندگان حق طبقه، می‌تواند درخواست تبدیل بدهد. از نظر هزینه هم جای نگرانی نیست: این اقدامات رأسیِ اداره از کارمزد خدمات ثبت معاف‌اند، و برقراری مالکیت طبقه یا حق طبقه، تا زمانی که انتقال مالکیت به دیگری در کار نباشد، از عوارض و مالیات معاف است.

آیا خرید آپارتمان با حق طبقه امن است؟

حق طبقه حقی ثبت‌شده است. آپارتمان دارای حق طبقه را می‌توان خرید و فروخت و به نام شما در ادارهٔ ثبت املاک ثبت می‌شود. به همین دلیل، سند حق طبقه در پروژه‌های نوساز امری عادی است. آنچه اهمیت دارد این است که ساختمان به گونه‌ای تکمیل شود که انتقال به مالکیت طبقه ممکن باشد. پیش از خرید، بررسی این موارد را توصیه می‌کنیم:

• بخش اظهارات را بخوانید. شمارهٔ واحد شما و سهم زمین آن باید در این بخش آمده باشد. همچنین بررسی کنید که سابقه‌ای از تخلف ساختمانی ثبت نشده باشد.
• پروژهٔ مصوب را بخواهید. موقعیت و متراژ آپارتمان در پروژه باید با آپارتمانی که به شما نشان داده‌اند یکی باشد.
• دربارهٔ ایسکان بپرسید. اگر ساختمان تمام شده، مطمئن شوید ایسکان صادر شده است؛ اگر نه، بپرسید چه کسی و تا چه زمانی آن را می‌گیرد. بدون ایسکان، انتقال به مالکیت طبقه ممکن نیست.
• با وام مسکن می‌خرید؟ اول از بانک بپرسید. بیشتر بانک‌ها برای دادن وام به آپارتمان با حق طبقه، ایسکان می‌خواهند. این موضوع را در مقالهٔ ایسکان چیست توضیح داده‌ایم.

دارندگان حق طبقه در برابر یکدیگر هم حقوقی دارند. قانون به هر یک از آن‌ها اجازه می‌دهد از دیگران بخواهد تعهداتشان را انجام دهند تا ساخت در مدتی که در قرارداد آمده آغاز و تکمیل شود، و در صورت لزوم به دادگاه مراجعه کند.

اگر می‌خواهید وضعیت سند آپارتمانی را که در نظر دارید بدانید، از مشاوران ما بپرسید. برای دیدن هزینه‌های خرید از پیش، از ماشین‌حساب هزینهٔ سند ما استفاده کنید. برای کل فرایند خرید، مقالهٔ نکات مهم هنگام خرید خانه را ببینید.