ایسکان چیست؟ آیا خانهٔ بدون ایسکان بخریم؟

اگر مدتی در ترکیه به دنبال خانه باشید، دیر یا زود این پرسش را می‌شنوید: «آیا این ملک ایسکان دارد؟» شاید به نظر یک برگهٔ ساده در میان مدارک برسد، اما در عمل تعیین می‌کند که برق شما با کدام تعرفه حساب شود، بانک برای این خانه وام بدهد یا نه، و در سند مالکیت شما دقیقاً چه نوشته شود. در این راهنما توضیح می‌دهیم ایسکان چیست، پیش از خرید خانه‌ای بدون ایسکان چه باید بدانید و چگونه می‌توانید وضعیت یک ملک را بررسی کنید.

ایسکان چیست؟

ایسکان (iskan)، با نام رسمی گواهی اجازهٔ بهره‌برداری از ساختمان (yapı kullanma izin belgesi)، سندی است که تأیید می‌کند ساختمان به پایان رسیده و برای سکونت آماده است. شهرداری یا استانداری‌ای که پروانهٔ ساخت را صادر کرده، ساختمان را بازدید می‌کند. اگر مشخص شود ساختمان مطابق پروانه و نقشه‌های تأییدشده ساخته شده و هیچ مانع فنی برای استفاده از آن وجود ندارد، این گواهی صادر می‌شود.

به زبان ساده، پروانهٔ ساخت می‌گوید «این ساختمان را می‌توان ساخت» و ایسکان می‌گوید «این ساختمان همان‌طور که تأیید شده ساخته شده و اکنون قابل استفاده است». طبق قانون شهرسازی ترکیه، تاریخ رسمی پایان ساخت یک ساختمان، روز صدور ایسکان آن است.

ایسکان چه زمانی و چگونه گرفته می‌شود؟

درخواست را مالک ساختمان ثبت می‌کند و در بیشتر پروژه‌های نوساز، این کار بر عهدهٔ سازنده است. ایسکان را می‌توان برای کل ساختمان یا جداگانه برای بخش‌هایی که آمادهٔ استفاده‌اند صادر کرد. قانون شهرسازی، شهرداری یا استانداری را موظف می‌کند حداکثر ظرف سی روز دربارهٔ درخواست تصمیم بگیرد.

اگر در یک پروژهٔ نوساز خرید می‌کنید، ایسکان معمولاً پس از پایان ساخت صادر می‌شود؛ بنابراین ممکن است میان تحویل کلید و صدور ایسکان مدتی فاصله بیفتد. پیشنهاد می‌کنیم پیش از امضای قرارداد بپرسید ایسکان را چه کسی و تا چه تاریخی می‌گیرد. جنبه‌های دیگر خرید پیش از پایان ساخت را در راهنمای پروژهٔ پیش‌فروش چیست بررسی کرده‌ایم.

حق طبقه و مالکیت طبقه: ایسکان چگونه سند شما را تغییر می‌دهد؟

مهم‌ترین اثر ایسکان روی کاغذ همین‌جاست. در ساختمانی که هنوز تمام نشده یا ایسکان نگرفته، آپارتمان‌ها معمولاً با حق طبقه (kat irtifakı) فروخته می‌شوند. این حقی است وابسته به سهمی از زمین و در عمل یعنی: «آپارتمانی که روی این زمین و طبق این نقشه‌ها ساخته می‌شود، از آنِ شما خواهد بود».

وقتی ساختمان کامل شد و ایسکان صادر شد، حق طبقه به مالکیت طبقه (kat mülkiyeti) تبدیل می‌شود. قانون مالکیت طبقات این تبدیل را مستقیماً به گواهی اجازهٔ بهره‌برداری گره زده است و مالک زمین یا حتی یکی از دارندگان حق طبقه می‌تواند درخواست آن را بدهد. از آن پس سند شما دیگر سهمی از زمین را نشان نمی‌دهد، بلکه یک واحد مستقل، کامل و در حال بهره‌برداری را نشان می‌دهد.

در عمل: اگر در سند مالکیت «kat mülkiyeti» نوشته شده باشد، یعنی برای آن ساختمان ایسکان گرفته شده است. اگر «kat irtifakı» نوشته شده باشد، ممکن است هنوز ایسکان صادر نشده باشد و بهتر است گواهی را جداگانه درخواست کنید.

آیا می‌توان خانهٔ بدون ایسکان خرید؟

بله، هیچ قاعده‌ای فروش خانهٔ بدون ایسکان را ممنوع نکرده است. اما خانهٔ بدون ایسکان با خانهٔ دارای ایسکان یکی نیست و قیمت آن هم باید با همین نگاه سنجیده شود. پیش از تصمیم‌گیری، دانستن سه پیامد آن مفید است.

• گرفتن انشعاب دائمی دشوارتر می‌شود. قاعده در برق و آب این است که اول ایسکان. استثناها را در ادامه توضیح می‌دهیم.
• ممکن است وام مسکن تأیید نشود. بیشتر بانک‌ها ایسکان را شرط می‌دانند.
• سند در وضعیت حق طبقه می‌ماند. تبدیل به مالکیت طبقه بدون ایسکان ممکن نیست.

دلیل نبود ایسکان هم به اندازهٔ این پیامدها اهمیت دارد. گاهی فقط تأخیر اداری است و زود حل می‌شود. گاهی هم ساختمان با نقشهٔ تأییدشده‌اش مغایرت دارد و تا این مغایرت برطرف نشود، ایسکان صادر نمی‌شود. طبق قانون شهرسازی، وقتی شهرداری مغایرت یک ساختمان با مقررات شهرسازی را تشخیص دهد، آن را در بخش اظهارات سند مالکیت ثبت می‌کند. نگاه به همین بخش ساده‌ترین راه برای تشخیص زودهنگام حالت دوم است.

آیا برای خانهٔ بدون ایسکان وام مسکن داده می‌شود؟

در وام مسکن، حرف آخر را بانک و گزارش کارشناسی‌ای که سفارش می‌دهد می‌زند. بیشتر بانک‌ها برای اعطای وام به آپارتمانی با حق طبقه، ایسکان را شرط می‌دانند. برخی بانک‌ها ممکن است به خانه‌ای که مالکیت طبقه دارد اما ایسکان ندارد، با شرایط محدودتری وام بدهند؛ این موضوع کاملاً به سیاست بانک بستگی دارد. گزارش کارشناسی هم ممکن است نبود ایسکان را در ارزش خانه منفی لحاظ کند.

اگر با وام خرید می‌کنید، پیشنهاد می‌کنیم پیش از پرداخت بیعانه، با اطلاعات سند و ایسکان ملک به بانک خود مراجعه کنید و تأیید اولیه بگیرید. نکات دیگری را که باید بررسی شوند در راهنمای نکات مهم در خرید خانه گرد آورده‌ایم.

انشعاب برق، آب و گاز

قانون شهرسازی در این باره روشن است: به ساختمان‌هایی که اجازهٔ بهره‌برداری ندارند تا صدور آن، خدمات برق، آب و فاضلاب داده نمی‌شود؛ اما واحدهای مستقلی که این اجازه را گرفته‌اند از این خدمات بهره‌مند می‌شوند. به همین دلیل انشعاب کارگاهی که در دوران ساخت استفاده می‌شود، تا صدور ایسکان ادامه پیدا می‌کند.

قانون یک استثنا هم دارد. ساختمان‌هایی که پروانهٔ ساختشان پیش از 1 ژوئیه 2022 صادر شده و طبق همان پروانه ساخته شده‌اند اما ایسکان ندارند، در صورت فراهم بودن شرایط لازم می‌توانند تا صدور ایسکان به‌طور موقت آب و برق بگیرند. این انشعاب موقت است و جای ایسکان را نمی‌گیرد. در ساختمان‌های بدون پروانه یا مغایر با پروانه، نباید روی این استثنا حساب کرد.

وضعیت ایسکان را چگونه بررسی کنیم؟

برای فهمیدن اینکه یک خانه ایسکان دارد یا نه، چند راه وجود دارد و استفادهٔ هم‌زمان از همهٔ آن‌ها مطمئن‌ترین روش است.

• سند مالکیت را بخوانید. عبارت «kat mülkiyeti» نشان می‌دهد ایسکان صادر شده است. بخش اظهارات را هم از نظر هرگونه ثبت مغایرت شهرسازی بررسی کنید.
• خود گواهی را درخواست کنید. نسخه‌ای از گواهی اجازهٔ بهره‌برداری را از فروشنده یا سازنده بخواهید.
• از شهرداری بپرسید. ادارهٔ شهرسازی شهرداری‌ای که ساختمان در محدودهٔ آن است می‌تواند سابقهٔ ایسکان را تأیید کند. بسیاری از شهرداری‌ها این اطلاعات را از طریق خدمات اینترنتی خود هم ارائه می‌دهند.

اگر می‌خواهید وضعیت ایسکان خانه‌ای را که در نظر دارید بدانید، از مشاوران ما بپرسید. برای اینکه هزینه‌های خرید را از پیش ببینید، می‌توانید از ماشین‌حساب هزینهٔ سند مالکیت ما هم استفاده کنید.