Kat irtifakı и kat mülkiyeti: что написано в тапу

Каждый, кто впервые внимательно читает турецкое тапу, останавливается в одном и том же месте. В тапу одной квартиры написано «kat irtifakı», в тапу другой — «kat mülkiyeti». Оба документа вроде бы описывают квартиру, но говорят о разном. Один подтверждает, что вы владеете квартирой в готовом доме. Другой — что за вами закреплена доля участка под квартиру, которая ещё будет достроена. В этой статье мы объясняем оба понятия, разницу между ними и то, что стоит проверить перед покупкой квартиры с kat irtifakı. Опираемся на турецкий Закон о собственности на квартиры (Kat Mülkiyeti Kanunu, № 634).

Что такое kat mülkiyeti?

Kat mülkiyeti — это право собственности на отдельно используемую часть завершённого здания: квартиру, магазин, офис. Закон называет такие части «независимыми помещениями», а их владельца — «собственником помещения».

При kat mülkiyeti вам принадлежит не только сама квартира. Вместе с ней вы получаете долю земельного участка и право на общие части дома — лестницы, лифты, общий гараж — пропорционально этой доле. Когда kat mülkiyeti оформлено, каждое независимое помещение получает в реестре собственную страницу и, по словам закона, становится «отдельным объектом недвижимости».

Что такое kat irtifakı?

Kat irtifakı — это право, которое устанавливается на будущие независимые помещения здания, которое ещё не построено или строится. Закон определяет его как «вид сервитута, привязанный к доле участка». Проще говоря, это юридический способ сказать: «квартира с этим номером, которая будет построена на этом участке по утверждённому проекту, станет вашей».

Чтобы оформить kat irtifakı, владелец участка подаёт в земельный кадастр утверждённый архитектурный проект и план управления. Номер каждой квартиры и закреплённая за ней доля участка вносятся в раздел заявлений (beyanlar) тапу. Поэтому ещё до окончания строительства в реестре видно, какая квартира кому достанется.

Большинство квартир в новых проектах продаётся именно на этом этапе. О других сторонах покупки до сдачи дома мы рассказали в статье что такое off-plan проект.

Kat irtifakı и kat mülkiyeti: в чём разница

Главное, что их разделяет, — состояние здания. По пунктам:

• Здание. Kat mülkiyeti оформляется на завершённое здание. Kat irtifakı — пока дом строится или ещё до начала строительства.
• Предмет права. Kat mülkiyeti — это собственность на само помещение. Kat irtifakı — право, привязанное к доле участка и служащее основой для будущего перехода к kat mülkiyeti.
• Документы. Для kat irtifakı достаточно утверждённого проекта и плана управления. Для kat mülkiyeti к ним нужен ещё искан — разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
• Управление домом. При kat mülkiyeti домом управляют собственники помещений по плану управления. На этапе kat irtifakı владельцы могут назначить управляющего — из своего числа или со стороны, — чтобы довести строительство до конца.

Закон регулирует и промежуточную ситуацию. Если здание фактически завершено и в двух третях независимых помещений уже живут, к управлению домом применяются правила kat mülkiyeti, даже если в реестре переход ещё не оформлен.

Kat irtifakı и долевое тапу (hisseli tapu) — одно и то же?

Нет, и это важное различие. При долевом тапу вы один из нескольких совладельцев объекта. В тапу указана ваша доля, но не указано, какая часть здания ваша.

При kat irtifakı ваша доля участка привязана к конкретному независимому помещению. Номер квартиры, утверждённый проект и план управления внесены в реестр. Какая квартира станет вашей после завершения строительства, известно с самого начала.

Как kat irtifakı переходит в kat mülkiyeti?

Ключ к переходу — искан. Закон говорит, что kat irtifakı преобразуется в kat mülkiyeti на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного на всё здание. Если искан получен только на часть дома, перехода не будет.

После поправок 2021 года этот процесс в основном идёт сам. Орган, выдавший искан, направляет его в кадастр в электронном виде, а земельный реестр переводит kat irtifakı в kat mülkiyeti в силу закона, не запрашивая других документов. Новый план управления для перехода не требуется.

Если на практике этот шаг затягивается, закон прямо говорит, кто может действовать: владелец участка или даже один-единственный владелец kat irtifakı вправе подать заявление о переходе. Расходов здесь опасаться не стоит. Такие действия реестра в силу закона освобождены от платы за услуги кадастра, а оформление kat mülkiyeti и kat irtifakı освобождено от пошлин и налогов, если при этом право собственности не переходит к другому лицу.

Безопасно ли покупать квартиру с kat irtifakı?

Kat irtifakı — зарегистрированное право. Квартиру с ним можно продать и купить, и она регистрируется в реестре на ваше имя. Поэтому тапу с kat irtifakı — обычное дело в новых проектах. Важно другое: чтобы дом был достроен так, чтобы переход к kat mülkiyeti стал возможен. Перед покупкой советуем проверить следующее.

• Прочитайте раздел заявлений. Там должны быть указаны номер вашей квартиры и её доля участка. Проверьте и то, нет ли записи о нарушении градостроительных норм.
• Попросите утверждённый проект. Расположение и площадь квартиры в проекте должны совпадать с той квартирой, которую вам показали.
• Спросите про искан. Если дом готов, узнайте, получен ли искан. Если нет — кто и к какому сроку его получит. Без искана перехода к kat mülkiyeti не будет.
• Покупаете в ипотеку? Сначала спросите банк. Большинство банков требуют искан, чтобы кредитовать квартиру с kat irtifakı. Подробнее — в статье что такое искан.

У владельцев kat irtifakı есть права и друг перед другом. Закон позволяет каждому из них требовать от остальных выполнения обязательств, чтобы строительство началось и завершилось в указанный в договоре срок, а при необходимости — обращаться в суд.

Если хотите узнать, какое тапу у квартиры, которую вы рассматриваете, спросите наших консультантов. Чтобы заранее увидеть расходы на покупку, воспользуйтесь нашим калькулятором пошлины за тапу. Обо всём процессе покупки — в статье что учесть при покупке дома.