Что такое искан? Можно ли купить жильё без него

Если вы выбираете жильё в Турции, рано или поздно вас спросят: «А у объекта есть искан?» Звучит как мелкая формальность. На деле от ответа зависит, по какому тарифу вы будете платить за электричество, даст ли банк ипотеку и что именно будет записано в вашем тапу. В этой статье мы простыми словами объясняем, что такое искан, что важно знать перед покупкой жилья без него и как проверить статус объекта.

Что такое искан?

Искан (iskan) — официально yapı kullanma izin belgesi, разрешение на ввод здания в эксплуатацию — это документ, подтверждающий, что здание достроено и в нём можно жить. Муниципалитет или губернаторство, выдавшие разрешение на строительство, осматривают здание на месте. Если оно построено по разрешению и утверждённому проекту и технических препятствий для его использования нет, документ выдаётся.

Проще говоря, разрешение на строительство говорит: «это здание можно строить». Искан говорит: «здание построено так, как было одобрено, и им можно пользоваться». По Закону о градостроительстве Турции официальной датой завершения строительства считается день выдачи искана.

Когда и как получают искан?

Заявление подаёт владелец здания — в большинстве новых проектов это застройщик. Искан можно получить на всё здание целиком или отдельно на те его части, которые уже готовы к использованию. Закон о градостроительстве обязывает муниципалитет или губернаторство рассмотреть заявление не позднее чем за тридцать дней.

Если вы покупаете в новом проекте, искан обычно появляется уже после окончания строительства, поэтому между передачей ключей и получением разрешения может пройти какое-то время. Перед подписанием договора советуем уточнить, кто и к какому сроку получит искан. О других сторонах покупки на этапе строительства мы рассказали в статье что такое off-plan проект.

Kat irtifakı и kat mülkiyeti: как искан меняет ваше тапу

Именно здесь искан важнее всего с юридической точки зрения. В доме, который ещё не достроен или не получил искан, квартиры обычно продаются с kat irtifakı — правом на будущую квартиру. Это право привязано к доле в земельном участке и по сути означает: «квартира, которая будет построена на этом участке по этому проекту, станет вашей».

Когда здание завершено и искан выдан, kat irtifakı преобразуется в kat mülkiyeti — полноценную собственность на квартиру в многоквартирном доме. Закон о собственности на квартиры напрямую связывает этот переход с разрешением на ввод в эксплуатацию, а подать заявление может владелец участка или даже один из владельцев kat irtifakı. С этого момента ваше тапу описывает уже не долю в земле, а законченное самостоятельное помещение, введённое в эксплуатацию.

На практике это значит следующее: если в тапу указано «kat mülkiyeti», искан на здание получен. Если указано «kat irtifakı», искана может ещё не быть, и о разрешении стоит спросить отдельно.

Можно ли купить жильё без искана?

Можно — правила, запрещающего продажу жилья без искана, нет. Но такое жильё — не то же самое, что жильё с исканом, и его цену стоит оценивать с учётом этого. Прежде чем принимать решение, полезно знать о трёх последствиях.

• Постоянные договоры на коммунальные услуги оформить сложнее. Для электричества и воды правило такое: сначала искан. Об исключениях — ниже.
• Ипотеку могут не одобрить. Большинство банков требуют искан.
• Тапу остаётся на уровне kat irtifakı. Для перехода к kat mülkiyeti нужен искан.

Не менее важно и то, почему искана нет. Иногда речь идёт лишь о бюрократической задержке, и вопрос быстро решается. А иногда здание отступает от утверждённого проекта, и пока нарушение не устранено, искан не выдадут. По Закону о градостроительстве, обнаружив нарушение градостроительных норм, муниципалитет вносит запись об этом в раздел заявлений (beyanlar) тапу. Заглянуть в этот раздел — самый простой способ заранее распознать второй случай.

Дадут ли ипотеку на жильё без искана?

В вопросе ипотеки последнее слово за банком и за оценкой, которую он заказывает. Большинство банков требуют искан, прежде чем выдать кредит на квартиру с kat irtifakı. Некоторые банки готовы кредитовать на более ограниченных условиях жильё с kat mülkiyeti, но без искана, — это целиком зависит от политики конкретного банка. Кроме того, в отчёте об оценке отсутствие искана может снизить стоимость объекта.

Если вы покупаете в ипотеку, советуем ещё до внесения задатка обратиться в банк с данными тапу и искана и получить предварительное одобрение. Остальные моменты, которые стоит проверить, мы собрали в статье на что обратить внимание при покупке дома.

Электричество, вода и газ

Закон о градостроительстве здесь однозначен: здания без разрешения на ввод в эксплуатацию не подключают к электричеству, воде и канализации, пока разрешение не получено, а самостоятельные помещения, у которых разрешение есть, подключают. Именно поэтому строительное подключение, которым пользуются во время стройки, сохраняется до получения искана.

Закон предусматривает и исключение. Зданиям, разрешение на строительство которых было выдано до 1 июля 2022 года и которые построены по этому разрешению, но не имеют искана, при соблюдении условий могут временно подключить воду и электричество до получения искана. Такое подключение временное и искан не заменяет. Для зданий без разрешения или построенных с нарушением разрешения на это исключение рассчитывать не стоит.

Как проверить искан объекта

Узнать, есть ли у жилья искан, можно несколькими способами. Надёжнее всего использовать их вместе.

• Посмотрите тапу. Запись «kat mülkiyeti» означает, что искан получен. Проверьте также раздел заявлений — нет ли там отметки о нарушении градостроительных норм.
• Попросите сам документ. Запросите у продавца или застройщика копию разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Обратитесь в муниципалитет. Градостроительный отдел муниципалитета, к которому относится здание, может подтвердить запись об искане. Многие муниципалитеты предоставляют эту информацию и через свои онлайн-сервисы.

Если вы хотите узнать статус искана у объекта, который рассматриваете, спросите наших консультантов. А чтобы заранее увидеть расходы на покупку, воспользуйтесь нашим калькулятором пошлины за тапу.