Ahmet Bayram
شريك مؤسس ومستشار عقاري
يتحدث
الإنجليزيةالتركيةالعربية
المقر
إسطنبول · بودروم · دبي · ميامي
النتيجة
يُرجى إدخال بيانات الشراء والبيع لعرض النتيجة هنا.
إذا بعتم عقاراً في تركيا قبل مرور خمس سنوات على شرائه، فقد يخضع الربح لضريبة الدخل — وتُسمّى بالتركية değer artışı kazancı. يكفي إدخال بيانات الشراء والبيع: يُعدَّل سعر الشراء وفق التضخم بمؤشر Yİ-ÜFE، ثم يُخصم حد الإعفاء، وتُحتسب الضريبة وفق جدول عام 2026. وكل خطوة مشروحة أدناه.
آخر مراجعة: 27 أكتوبر 2026
ما هي ضريبة değer artışı kazancı؟
بموجب المادة 80 المكررة من قانون ضريبة الدخل التركي، يخضع للضريبة بوصفه دخلاً الربحُ الذي يحققه الفرد من بيع عقار اشتراه بمقابل خلال خمس سنوات من تملّكه. ويشمل ذلك الشقة وقطعة الأرض والأرض الزراعية والمحل التجاري والمكتب على حد سواء.
وهي ليست ضريبة مستقلة، بل يُصرَّح بالربح في الإقرار السنوي لضريبة الدخل ويخضع للنسب نفسها التي تخضع لها دخولكم الأخرى. كما أنها لا تُحصَّل في السجل العقاري يوم البيع، فما تدفعونه هناك هو رسوم سند الملكية.
يتوقع كثير من البائعين أن تكون أعلى بكثير مما هي عليه فعلاً. ولأن سعر الشراء يُعدَّل وفق التضخم، فإن نسبة كبيرة من عمليات البيع الأخيرة لا يترتب عليها أي ضريبة على الإطلاق.
كيف يُحسب الربح؟
تطبّق الحاسبة هذه الخطوات الأربع بالترتيب.
- 01
تعديل سعر الشراء
يُقارَن مؤشر Yİ-ÜFE للشهر السابق لشهر الشراء بمؤشر الشهر السابق لشهر البيع. فإذا بلغ الارتفاع 10% أو أكثر، يُرفع سعر الشراء بتلك النسبة.
- 02
خصم التكاليف
يُطرح من سعر البيع سعر الشراء المعدَّل وتكاليف البيع الموثقة: حصتكم من رسوم سند الملكية، والعمولة، ورسوم كاتب العدل والتقييم.
- 03
خصم حد الإعفاء
يُطرح من الربح حد الإعفاء الخاص بسنة البيع، وهو 150,000 ليرة تركية لعمليات البيع في عام 2026.
- 04
تطبيق الجدول
يُطبَّق جدول ضريبة الدخل لعام 2026 على المبلغ المتبقي. وإذا صرّحتم بدخل آخر في العام نفسه، يُطبَّق الجدول على المجموع.
مثال: بيع تترتب عليه ضريبة
شقة اشتُريت بمبلغ 5,000,000 ₺ في مارس 2023، وبيعت بمبلغ 15,000,000 ₺ في أكتوبر 2026، ودفع البائع 300,000 ₺ حصته من رسوم سند الملكية. ارتفع مؤشر Yİ-ÜFE بنسبة 176%، فأصبح سعر الشراء 13,800,630 ₺. الربح 899,370 ₺، وبعد خصم حد الإعفاء يخضع للضريبة 749,370 ₺. والضريبة 164,830 ₺. ولولا التعديل لكان الربح على الورق 9,700,000 ₺.
مثال: بيع لا تترتب عليه ضريبة
شقة اشتُريت بمبلغ 8,000,000 ₺ في نوفمبر 2024، وبيعت بمبلغ 10,000,000 ₺ في أكتوبر 2026. ارتفع مؤشر Yİ-ÜFE بنسبة 59%، فأصبح سعر الشراء 12,735,044 ₺. وسعر البيع أقل من ذلك، فلا يوجد ربح خاضع للضريبة، ولا يلزم تقديم إقرار.
قاعدة السنوات الخمس
تبدأ السنوات الخمس من تاريخ تسجيل العقار باسمكم في السجل العقاري، وتُحسب بالأيام التقويمية. فإذا بعتم بعد مرور خمس سنوات كاملة، لا تترتب أي ضريبة على الربح مهما بلغ حجمه.
إذا استلمتم مسكناً جاهزاً من جمعية تعاونية أو من TOKİ أو من شركة تطوير عقاري، واستطعتم إثبات تاريخ انتقالكم إليه بفواتير المرافق أو بمحضر تسليم، فإن السنوات الخمس تبدأ من ذلك التاريخ. أما الشقق التي يُحصل عليها مقابل الأرض، فيبدأ الحساب فيها من تاريخ تسجيل الشقة.
012345
التسجيل باسمكم
البيع الآن: تُحتسب الضريبة
بعد خمس سنوات: لا ضريبة
من لا يدفع هذه الضريبة؟
من يبيعون بعد خمس سنوات
كل من يبيع بعد مرور خمس سنوات كاملة على تملّكه لا يدفع شيئاً على الربح.
الورثة ومن تلقّوا العقار هبة
العقار الذي آل إلى صاحبه دون مقابل لا يخضع لهذه الضريبة. فحتى الشقة الموروثة التي تُباع في اليوم التالي لا يترتب عليها شيء.
الأرباح التي لا تتجاوز حد الإعفاء
في عمليات البيع التي تتم عام 2026، يُعفى أول 150,000 ليرة تركية من الربح. وإذا لم يتجاوز الربح هذا المبلغ، فلا يُقدَّم أي إقرار.
من يشترون العقارات ويبيعونها بصورة مستمرة وبقصد الربح، قد يُعدّ ربحهم دخلاً تجارياً بدلاً من ذلك. ولا تنطبق عليهم قاعدة السنوات الخمس، وهذه الحاسبة ليست موجهة إليهم.
جدول ضريبة الدخل لعام 2026
يخضع الربح لجدول الضريبة الخاص بالدخول غير الأجور.
| المبلغ الخاضع للضريبة | النسبة | الضريبة على الشرائح السابقة |
|---|---|---|
| حتى 190,000 ₺ | 15% | — |
| حتى 400,000 ₺ | 20% | 28,500 ₺ |
| حتى 1,000,000 ₺ | 27% | 70,500 ₺ |
| حتى 5,300,000 ₺ | 35% | 232,500 ₺ |
| أكثر من 5,300,000 ₺ | 40% | 1,737,500 ₺ |
إذا كان لديكم في العام نفسه دخل من الإيجار أو دخل آخر مُصرَّح به، يُطبَّق الجدول على المجموع.
متى يُقدَّم الإقرار وتُدفع الضريبة؟
يُصرَّح بربح البيع الذي يتم في عام 2026 في عام 2027.
البيع
يُسجَّل البيع بسعره الحقيقي. ولا يُدفع في السجل العقاري أي مبلغ إضافي لهذه الضريبة.
الإقرار، مارس 2027
يُدرج الربح في الإقرار السنوي لضريبة الدخل، ويُقدَّم إلكترونياً عبر Hazır Beyan أو في مكتب الضرائب.
القسط الأول، مارس 2027
يُدفع نصف الضريبة حتى نهاية مارس.
القسط الثاني، يوليو 2027
يُدفع النصف الآخر حتى نهاية يوليو.
المالكون الأجانب والمقيمون في الخارج
يخضع الأجانب الذين يملكون عقارات في تركيا لقاعدة السنوات الخمس نفسها، ويُحسب ربحهم بالطريقة نفسها. أما ما يختلف فهو موعد التصريح.
التصريح خلال 15 يوماً
من لا يقيمون في تركيا وليسوا ملزمين أصلاً بتقديم إقرار سنوي، عليهم التصريح بالربح في إقرار لمرة واحدة يُقدَّم إلى مكتب الضرائب الذي يقع العقار في نطاقه خلال 15 يوماً من البيع، ودفع الضريبة خلال المدة نفسها.
الدخول إلى Hazır Beyan
يمكن لحاملي رقم الهوية الخاص بالأجانب الدخول بهذا الرقم. أما المواطنون الأتراك المقيمون في الخارج، فيمكنهم الحصول على كلمة مرور e-Devlet من القنصلية.
المساكن المشتراة للحصول على الجنسية
يُضاف إلى ذلك قيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات المدوَّن في سند الملكية. فبعد ثلاث سنوات يمكنكم البيع، لكن البيع قبل خمس سنوات يظل يتطلب هذا الحساب.
جدول مؤشر Yİ-ÜFE
أرقام مؤشر Yİ-ÜFE الشهرية (2003=100) التي تعتمدها الحاسبة. يُعدَّل سعر الشراء بالنسبة بين مؤشر الشهر السابق لشهر الشراء ومؤشر الشهر السابق لشهر البيع.
| السنة | يناير | فبراير | مارس | أبريل | مايو | يونيو | يوليو | أغسطس | سبتمبر | أكتوبر | نوفمبر | ديسمبر |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 4,910.53 | 5,029.76 | 5,145.36 | 5,308.46 | 5,454.58 | 5,552.52 | 5,637.14 | 5,781.74 | 5,901.26 | — | — | — |
| 2025 | 3,861.33 | 3,943.01 | 4,017.30 | 4,128.19 | 4,230.69 | 4,334.94 | 4,409.73 | 4,518.89 | 4,632.89 | 4,708.20 | 4,747.63 | 4,783.04 |
| 2024 | 3,035.59 | 3,149.03 | 3,252.79 | 3,369.98 | 3,435.96 | 3,483.25 | 3,550.88 | 3,610.51 | 3,659.84 | 3,707.10 | 3,731.43 | 3,746.52 |
| 2023 | 2,105.17 | 2,138.04 | 2,147.44 | 2,164.94 | 2,179.02 | 2,320.72 | 2,511.75 | 2,659.60 | 2,749.98 | 2,803.29 | 2,882.04 | 2,915.02 |
| 2022 | 1,129.03 | 1,210.60 | 1,321.90 | 1,423.27 | 1,548.01 | 1,652.75 | 1,738.21 | 1,780.05 | 1,865.09 | 2,011.13 | 2,026.08 | 2,021.19 |
| 2021 | 583.38 | 590.52 | 614.93 | 641.63 | 666.79 | 693.54 | 710.61 | 730.28 | 741.58 | 780.45 | 858.43 | 1,022.25 |
المصدر: TÜİK. يُنشر مؤشر كل شهر في الثالث من الشهر التالي، ويُحدَّث الجدول مع صدور الأرقام.
قبل أن تبيعوا
تدوين السعر الحقيقي في السند
التصريح بسعر أقل يعرّضكم لتقديرات بغرامات على رسوم سند الملكية وضريبة الدخل معاً.
الاحتفاظ بمستندات الشراء
يلزمكم إثبات سعر الشراء بسجل سند الملكية ومستندات الدفع.
الحصول على إيصالات للتكاليف
لا تُخصم العمولة ورسوم كاتب العدل والتقييم إلا بفاتورة أو إيصال.
التحقق من التاريخ
إذا كانت السنوات الخمس على وشك الاكتمال، فقد يُسقط انتظار بضعة أسابيع الضريبة كلياً.
أسئلة شائعة
ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات في تركيا
متى تتوقف الضريبة على بيع العقار في تركيا؟
بعد مرور خمس سنوات كاملة على تسجيل العقار باسمكم. والبيع بعد ذلك لا تترتب عليه ضريبة على الربح.
كم يبلغ حد الإعفاء لعام 2026؟
150,000 ليرة تركية لعمليات البيع في عام 2026. إذا لم يتجاوز ربحكم هذا المبلغ فلا تقدّمون إقراراً، وإذا تجاوزه خضع الفائض للضريبة. وكان الحد لعمليات البيع في 2025 هو 120,000 ليرة تركية.
هل تُفرض ضريبة على بيع مسكن موروث؟
لا. العقار الذي آل إليكم دون مقابل، بالإرث أو الهبة، لا يخضع لهذه الضريبة متى بِيع.
هل يؤخذ التضخم في الحسبان؟
نعم. يُحدَّث سعر الشراء بنسبة ارتفاع مؤشر Yİ-ÜFE، بشرط أن يبلغ الارتفاع 10% أو أكثر. ويُعتمد مؤشر أسعار المنتجين، لا مؤشر أسعار المستهلكين.
مؤشر Yİ-ÜFE لأي شهر يُعتمد؟
مؤشر الشهر السابق للشراء ومؤشر الشهر السابق للبيع. فللشراء في مارس 2023 يكون فبراير 2023، وللبيع في أكتوبر 2026 يكون سبتمبر 2026.
من يدفعها، المشتري أم البائع؟
البائع. فهي ضريبة دخل على ربح من يبيع، ويُصرَّح بها في إقراره.
ماذا لو بعت بخسارة؟
لا تترتب ضريبة ولا يُقدَّم إقرار. ولا يمكن خصم الخسارة في بيع كهذا من دخل آخر كالراتب أو الإيجار.
ماذا يحدث إذا لم أصرّح بالربح؟
تُبلَّغ إدارة الإيرادات بعمليات البيع المسجلة في السجل العقاري. وإذا اكتُشف ربح غير مُصرَّح به، تُفرض الضريبة مع غرامة ضياع الضريبة وفوائد التأخير.
أدوات وأدلة ذات صلة
فريقنا
الأشخاص الذين سيردّون عليكم فعلاً.
14 مستشاراً مرخّصاً في أربعة مكاتب، يتحدثون معاً تسع لغات. نوصلكم بمن يتحدث لغتكم ويعرف الحي الذي تشترون فيه.
Alena Bayram
شريك مؤسس ومستشار عقاري
يتحدث
الإنجليزيةالروسيةالتركية
المقر
إسطنبول · بودروم · دبي · ميامي
Dünya Karımzadeh
مستشار عقاري
يتحدث
التركيةالفارسيةالإنجليزية
المقر
إسطنبول
Liana Ruban
مستشار عقاري
يتحدث
الإنجليزيةالروسيةالتركية
المقر
إسطنبول · دبي
Erkan Kaska
مستشار عقاري
يتحدث
الإنجليزيةالألمانيةالعربيةالتركية
المقر
إسطنبول
Olena Piatybrat
مستشار عقاري
يتحدث
الروسيةالأوكرانيةالإنجليزية
المقر
إسطنبول
Yağız Kurtulmuş
مستشار عقاري
يتحدث
التركيةالإنجليزية
المقر
إسطنبول
Tuba Şimşek
مستشار عقاري
يتحدث
الإنجليزيةالروسيةالتركية
المقر
إسطنبول
Salma Almajali
مستشار عقاري
يتحدث
العربيةالتركيةالإنجليزية
المقر
إسطنبول
Onur Yamak
مستشار عقاري
يتحدث
الإنجليزيةالتركية
المقر
بودروم
Tuğçe Cebeci
مستشار عقاري
يتحدث
التركيةالإنجليزية
المقر
دبي
Nur Karagöz
مستشار عقاري
يتحدث
التركيةالإنجليزية
المقر
دبي
Tayeb Djebbar
مستشار عقاري
يتحدث
التركيةالإنجليزيةالعربيةالفرنسية
المقر
دبي
Zainab Rais Chishty
مستشار عقاري
يتحدث
الهنديةالإنجليزية
المقر
دبي
مستشارونا
تفكرون في البيع — أو في الشراء؟
تحدثوا إلى مستشارينا لمعرفة قيمة مسكنكم اليوم وكيف تجري عملية البيع. أما الرقم الدقيق في إقراركم الخاص، فننصح بالرجوع إلى محاسب تركي.
المصادر
هذه الصفحة لأغراض إعلامية، وقد رُوجعت في 27 أكتوبر 2026. الأرقام خاصة بعمليات البيع التي تتم في عام 2026. ولمعرفة الرقم الدقيق لعملية بيعكم، يُرجى التحدث إلى محاسب تركي.