ضريبة أرباح بيع العقار في تركيا (2026)

إذا بعتم شقة أو قطعة أرض أو محلاً تجارياً في تركيا قبل مرور خمس سنوات على شرائه، فقد يخضع الربح لضريبة الدخل. تُسمّى هذه الضريبة بالتركية değer artışı kazancı، أي الضريبة على الزيادة في القيمة، وهي تعمل إلى حد بعيد كضريبة الأرباح الرأسمالية. كثير من البائعين لم يسمعوا بها قط، أو يتوقعون أن تكون أعلى بكثير مما هي عليه فعلاً. ولأن سعر الشراء يُعدَّل وفق التضخم، فإن نسبة كبيرة من عمليات البيع الأخيرة لا يترتب عليها أي ضريبة على الإطلاق. نشرح في هذا المقال على من تنطبق هذه الضريبة، وكيف تُحسب بأرقام عام 2026، ومتى تُدفع، استناداً إلى إرشادات إدارة الإيرادات التركية نفسها.

ما هي ضريبة değer artışı kazancı؟

بموجب المادة 80 المكررة من قانون ضريبة الدخل التركي، يخضع الربح الذي يحققه الفرد من بيع عقار اشتراه بمقابل خلال خمس سنوات من تملّكه للضريبة بوصفه «ربح زيادة القيمة». ويشمل ذلك الشقة وقطعة الأرض والأرض الزراعية والمحل التجاري والمكتب على حد سواء.

وهي ليست ضريبة مستقلة، بل يُصرَّح بالربح في الإقرار السنوي لضريبة الدخل ويخضع للنسب نفسها التي تخضع لها دخولكم الأخرى. كما أنها لا تُحصَّل في السجل العقاري يوم البيع، فما تدفعونه هناك هو رسوم سند الملكية.

كيف تعمل قاعدة السنوات الخمس؟

تبدأ السنوات الخمس من تاريخ تسجيل العقار باسمكم في السجل العقاري، وتُحسب بالأيام التقويمية. فإذا بعتم بعد مرور خمس سنوات كاملة، لا تترتب أي ضريبة على الربح مهما بلغ حجمه.

وفي بعض الحالات تبدأ المدة من تاريخ آخر. فإذا استلمتم مسكناً جاهزاً للسكن من جمعية تعاونية أو من TOKİ (إدارة الإسكان الجماعي الحكومية) أو من شركة تطوير عقاري، واستطعتم إثبات تاريخ انتقالكم الفعلي إليه بفواتير المياه أو الكهرباء أو الغاز أو بمحضر تسليم، فإن السنوات الخمس تبدأ من ذلك التاريخ. أما الشقق التي يحصل عليها مالك الأرض من المطوّر مقابل أرضه، فيبدأ الحساب فيها من تاريخ تسجيل الشقة في السجل العقاري.

من لا يدفع هذه الضريبة؟

• من باعوا بعد خمس سنوات. كل من يبيع بعد مرور خمس سنوات كاملة على تملّكه.
• الورثة ومن تلقّوا العقار هبة. يستثني القانون العقارات التي آلت إلى أصحابها دون مقابل. فحتى لو بعتم شقة موروثة في اليوم التالي لانتقالها إليكم، لا تنشأ هذه الضريبة. وينطبق الأمر نفسه على الشقق المبنية على أرض موروثة، أو التي يُحصل عليها من المطوّر مقابل أرض موروثة.
• الأرباح التي لا تتجاوز حد الإعفاء. في عمليات البيع التي تتم عام 2026، يُعفى أول 150,000 ليرة تركية من الربح. وإذا لم يتجاوز الربح هذا المبلغ، فلا يُقدَّم أي إقرار.

ويُعامَل من يشترون العقارات ويبيعونها بصورة مستمرة وبقصد الربح معاملة مختلفة. فمن يبيع عدة عقارات في العام نفسه أو في أعوام متتالية ويجعل من ذلك نشاطاً تجارياً، قد يُعدّ ربحه دخلاً تجارياً بدلاً من ذلك، ولا تنطبق عليه قاعدة السنوات الخمس.

كيف يُحسب الربح؟

يمر الحساب بأربع خطوات.

1. تحديث سعر الشراء. يُعدَّل سعر الشراء وفق مؤشر Yİ-ÜFE، وهو مؤشر أسعار المنتجين المحلي في تركيا. يُقارَن مؤشر الشهر السابق لشهر الشراء بمؤشر الشهر السابق لشهر البيع. فإذا بلغ الارتفاع 10% أو أكثر، يُرفع سعر الشراء بتلك النسبة، وإذا كان أقل من 10% يبقى كما هو.
2. خصم تكاليف البيع. يُطرح من سعر البيع سعر الشراء المحدَّث وتكاليف البيع الموثقة: حصتكم من رسوم سند الملكية المدفوعة عند البيع، وعمولة الوسيط العقاري، ورسوم كاتب العدل والتقييم.
3. خصم حد الإعفاء. يُطرح مما تبقى حد الإعفاء الخاص بسنة البيع، وهو 150,000 ليرة تركية لعمليات البيع في عام 2026.
4. تطبيق نسب الضريبة. يُطبَّق جدول ضريبة الدخل على المبلغ المتبقي.

تعديل التضخم هو جوهر الحساب. فلأن مؤشر Yİ-ÜFE ارتفع كثيراً في السنوات الأخيرة، يختفي معظم الربح الظاهري على الورق بمجرد تحديث سعر الشراء.

نسب ضريبة الدخل لعام 2026

يخضع الربح لجدول الضريبة الخاص بالدخول غير الأجور. وجدول الدخل المحقق في عام 2026 هو:

إذا كان لديكم في العام نفسه دخل من الإيجار أو دخل آخر مُصرَّح به، يُطبَّق الجدول على المجموع. ولذلك قد تأتي ضريبتكم أعلى من حساب يستند إلى البيع وحده. وقد تناولنا ضريبة الإيجار في مقال ضريبة دخل الإيجار في تركيا.

مثال تطبيقي: بيع تترتب عليه ضريبة

لنفترض أنكم اشتريتم شقة بمبلغ 5,000,000 ليرة تركية في مارس 2023، وبعتموها بمبلغ 15,000,000 ليرة تركية في أكتوبر 2026. وعند البيع دفعتم حصتكم من رسوم سند الملكية بنسبة 2%، أي 300,000 ليرة تركية.

تقع الضريبة في الشريحة الثالثة: 70,500 ليرة على أول 400,000 ليرة، ونسبة 27% على المبلغ المتبقي البالغ 349,370 ليرة. وتُدفع مع الإقرار أيضاً رسوم دمغة بسيطة. ولولا تعديل التضخم لكان الربح الظاهري 9,700,000 ليرة تركية، أما مع سعر الشراء المحدَّث فينخفض إلى 899,370 ليرة تركية.

مثال تطبيقي: بيع لا تترتب عليه ضريبة

لنفترض أنكم اشتريتم شقة بمبلغ 8,000,000 ليرة تركية في نوفمبر 2024، وبعتموها بمبلغ 10,000,000 ليرة تركية في أكتوبر 2026. كان مؤشر Yİ-ÜFE يبلغ 3,707.10 في أكتوبر 2024 و5,901.26 في سبتمبر 2026. الارتفاع أكثر من 10%، ولذلك يُحدَّث سعر الشراء إلى 12,735,044 ليرة تركية. وبما أن سعر البيع أقل من ذلك، فلا يوجد ربح خاضع للضريبة ولا حاجة إلى تقديم إقرار.

ولا يمكن خصم الخسارة الناتجة عن بيع كهذا من دخول أخرى كالراتب أو الإيجار.

متى يُقدَّم الإقرار وتُدفع الضريبة؟

يُصرَّح بربح البيع الذي يتم في عام 2026 في الإقرار السنوي لضريبة الدخل في مارس 2027. ويمكن تقديم الإقرار إلكترونياً عبر نظام الإقرار المُعَدّ مسبقاً لدى إدارة الإيرادات (Hazır Beyan)، أو في مكتب الضرائب. وتُدفع الضريبة على قسطين متساويين: الأول حتى نهاية مارس، والثاني حتى نهاية يوليو.

وحد الإعفاء المطبَّق تحدده سنة البيع، لا سنة تقديم الإقرار. ففي عمليات البيع التي تمت عام 2025 كان 120,000 ليرة تركية.

المالكون الأجانب والمقيمون في الخارج

يخضع الأجانب الذين يملكون عقارات في تركيا لقاعدة السنوات الخمس نفسها، ويُحسب ربحهم بالطريقة نفسها. أما ما يختلف فهو موعد التصريح. فمن لا يقيمون في تركيا وليسوا ملزمين أصلاً بتقديم إقرار سنوي، عليهم التصريح بالربح في إقرار لمرة واحدة يُقدَّم إلى مكتب الضرائب الذي يقع العقار في نطاقه خلال 15 يوماً من البيع، ودفع الضريبة خلال المدة نفسها.

ويمكن لحاملي رقم الهوية الخاص بالأجانب الدخول إلى نظام Hazır Beyan بهذا الرقم. أما المواطنون الأتراك المقيمون في الخارج، فيمكنهم الحصول على كلمة مرور e-Devlet، بوابة الحكومة الإلكترونية التركية، من القنصلية التركية.

وإذا اشتريتم العقار من أجل الجنسية عن طريق الاستثمار، فإن إشارة منع البيع لمدة ثلاث سنوات المدوَّنة على سند الملكية تسري إضافة إلى ذلك. يمكنكم البيع بعد انقضاء السنوات الثلاث، لكن البيع قبل مرور خمس سنوات يظل يستلزم حساب ربح زيادة القيمة.

قبل أن تبيعوا

• سجّلوا السعر الحقيقي في سند الملكية. يعتمد الحساب على سعر البيع الفعلي. والتصريح بسعر أقل في السجل العقاري يعرّضكم لتقديرات ضريبية مع غرامات على رسوم سند الملكية وضريبة الدخل معاً. وتذكّروا أن المشتري سيعتمد هذا السعر أيضاً في حسابه الخاص لاحقاً.
• احتفظوا بوثائق الشراء. يجب أن تتمكنوا من إثبات سعر الشراء بقيد سند الملكية وسجلات الدفع.
• احصلوا على إيصالات لتكاليفكم. لا يمكن خصم العمولة ورسوم كاتب العدل والتقييم إلا بفاتورة أو إيصال.
• إذا اقتربت السنوات الخمس من نهايتها، فتحقّقوا من التاريخ. قد يكفي الانتظار بضعة أسابيع لإسقاط الضريبة تماماً.

الأرقام الواردة في هذا المقال خاصة بعمليات البيع التي تتم عام 2026. وفيما يخص عملية البيع الخاصة بكم، ننصحكم بالتحدث إلى محاسب تركي. ولمعرفة تكاليف السجل العقاري عند البيع، راجعوا مقال تكاليف شراء منزل، وللاطلاع على حال السوق، راجعوا مقال إحصاءات مبيعات المساكن في تركيا.