مالیات بر عایدی فروش ملک در ترکیه (2026)
اگر خانه، زمین یا مغازه‌ای را در ترکیه پیش از گذشت پنج سال از خرید آن بفروشید، سود حاصل ممکن است مشمول مالیات بر درآمد شود. این مالیات در ترکی değer artışı kazancı نام دارد، یعنی مالیات بر افزایش ارزش، و تا حد زیادی مانند مالیات بر عایدی سرمایه عمل می‌کند. بسیاری از فروشندگان یا هرگز نام آن را نشنیده‌اند یا آن را بسیار بیشتر از آنچه واقعاً هست تصور می‌کنند. از آنجا که قیمت خرید بر اساس تورم به‌روز می‌شود، بخش قابل توجهی از فروش‌های اخیر اصلاً مالیاتی ندارند. در این مقاله، بر پایهٔ راهنمای خود ادارهٔ درآمد ترکیه، توضیح می‌دهیم این مالیات شامل چه کسانی می‌شود، با ارقام سال 2026 چگونه محاسبه می‌شود و چه زمانی پرداخت می‌شود.
مالیات değer artışı kazancı چیست؟
طبق مادهٔ 80 مکرر قانون مالیات بر درآمد ترکیه، سودی که یک شخص حقیقی از فروش ملکی به دست می‌آورد که آن را در ازای پرداخت بها خریده و ظرف پنج سال از تملک آن می‌فروشد، به‌عنوان «عایدی افزایش ارزش» مشمول مالیات است. آپارتمان، زمین، زمین کشاورزی، مغازه یا دفتر کار: همهٔ این‌ها را در بر می‌گیرد.
این یک مالیات جداگانه نیست. سود در اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیات بر درآمد اعلام می‌شود و با همان نرخ‌های سایر درآمدهای شما مشمول مالیات می‌شود. همچنین روز فروش در ادارهٔ ثبت املاک دریافت نمی‌شود؛ آنچه آنجا می‌پردازید هزینهٔ سند است.
قاعدهٔ پنج سال چگونه کار می‌کند؟
پنج سال از تاریخی آغاز می‌شود که ملک در ادارهٔ ثبت املاک به نام شما ثبت شده است و بر اساس روزهای تقویمی شمرده می‌شود. اگر پس از گذشت پنج سال کامل بفروشید، هر قدر هم سود بزرگ باشد، مالیاتی بر آن تعلق نمی‌گیرد.
در برخی موارد این شمارش از تاریخ دیگری آغاز می‌شود. اگر خانه‌ای آمادهٔ سکونت را از تعاونی، TOKİ (ادارهٔ دولتی مسکن انبوه ترکیه) یا یک سازنده تحویل گرفته‌اید و می‌توانید تاریخ واقعی سکونت خود را با قبض آب، برق یا گاز یا صورت‌جلسهٔ تحویل ثابت کنید، پنج سال از همان تاریخ آغاز می‌شود. برای آپارتمان‌هایی که در ازای زمین از سازنده دریافت می‌شوند، شمارش از تاریخ ثبت آپارتمان در ادارهٔ ثبت املاک آغاز می‌شود.
چه کسانی این مالیات را نمی‌پردازند؟
- فروشندگانی که پنج سال را پشت سر گذاشته‌اند. هر کسی که پس از پنج سال کامل مالکیت بفروشد.
- وارثان و دریافت‌کنندگان هبه. قانون املاکی را که بدون پرداخت بها به دست آمده‌اند مستثنا کرده است. حتی اگر آپارتمانی موروثی را یک روز پس از انتقال به نام خود بفروشید، این مالیات تعلق نمی‌گیرد. همین حکم دربارهٔ آپارتمان‌هایی که روی زمین موروثی ساخته شده‌اند یا در ازای زمین موروثی از سازنده دریافت شده‌اند نیز صادق است.
- سودهای کمتر از سقف معافیت. برای فروش‌هایی که در سال 2026 انجام می‌شوند، 150,000 لیر نخست سود معاف است. اگر سود از این مبلغ بیشتر نباشد، اظهارنامه‌ای داده نمی‌شود.
با کسانی که به‌طور مستمر و با هدف سود ملک می‌خرند و می‌فروشند، رفتار متفاوتی می‌شود. برای کسی که در یک سال یا در سال‌های پیاپی چندین ملک می‌فروشد و این کار را به یک فعالیت تجاری تبدیل کرده است، سود ممکن است درآمد تجاری محسوب شود و قاعدهٔ پنج سال دربارهٔ او اجرا نمی‌شود.
سود چگونه محاسبه می‌شود؟
محاسبه چهار مرحله دارد.
- به‌روزرسانی قیمت خرید. قیمت خرید با Yİ-ÜFE، یعنی شاخص قیمت تولیدکنندهٔ داخلی ترکیه، تعدیل می‌شود. شاخص ماهِ پیش از خرید با شاخص ماهِ پیش از فروش مقایسه می‌شود. اگر افزایش 10% یا بیشتر باشد، قیمت خرید به همان نسبت افزایش می‌یابد؛ اگر کمتر از 10% باشد، همان‌طور که هست باقی می‌ماند.
- کسر هزینه‌های فروش. از قیمت فروش، قیمت خرید به‌روزشده و هزینه‌های مستند فروش کسر می‌شود: سهم شما از هزینهٔ سندی که هنگام فروش پرداخت شده، کمیسیون مشاور املاک و هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و کارشناسی ارزش.
- کسر معافیت. از باقی‌مانده، معافیتِ سال فروش کسر می‌شود. برای فروش‌های سال 2026 این مبلغ 150,000 لیر است.
- اعمال نرخ‌های مالیاتی. جدول مالیات بر درآمد بر مبلغ باقی‌مانده اعمال می‌شود.
تعدیل تورمی قلب این محاسبه است. از آنجا که Yİ-ÜFE در سال‌های اخیر بسیار بالا رفته است، با به‌روز شدن قیمت خرید بیشتر سودِ روی کاغذ از میان می‌رود.
نرخ‌های مالیات بر درآمد در سال 2026
این سود طبق جدول درآمدهای غیر از حقوق و دستمزد مشمول مالیات می‌شود. جدول درآمدهای سال 2026 چنین است:
| مبلغ مشمول مالیات | مالیات |
|---|---|
| تا 190,000 لیر | 15% |
| تا 400,000 لیر: 28,500 لیر برای 190,000 لیر نخست، و برای مازاد | 20% |
| تا 1,000,000 لیر: 70,500 لیر برای 400,000 لیر نخست، و برای مازاد | 27% |
| تا 5,300,000 لیر: 232,500 لیر برای 1,000,000 لیر نخست، و برای مازاد | 35% |
| بیش از 5,300,000 لیر: 1,737,500 لیر برای 5,300,000 لیر نخست، و برای مازاد | 40% |
اگر در همان سال درآمد اجاره یا درآمد اظهارشدهٔ دیگری هم داشته باشید، جدول بر مجموع آن‌ها اعمال می‌شود. بنابراین مالیات شما ممکن است بیشتر از محاسبه‌ای شود که فقط بر پایهٔ فروش انجام شده است. مالیات اجاره را در مقالهٔ مالیات بر درآمد اجاره در ترکیه توضیح داده‌ایم.
مثال: فروشی که مالیات دارد
فرض کنید آپارتمانی را در مارس 2023 به قیمت 5,000,000 لیر خریده‌اید و در اکتبر 2026 به قیمت 15,000,000 لیر فروخته‌اید. هنگام فروش، سهم 2% خود از هزینهٔ سند، یعنی 300,000 لیر، را پرداخته‌اید.
| قیمت خرید (مارس 2023) | 5,000,000 لیر |
| Yİ-ÜFE، فوریهٔ 2023 | 2,138.04 |
| Yİ-ÜFE، سپتامبر 2026 | 5,901.26 |
| افزایش شاخص | 176%، یعنی بیش از 10% |
| قیمت خرید به‌روزشده | 13,800,630 لیر |
| قیمت فروش (اکتبر 2026) | 15,000,000 لیر |
| هزینهٔ فروش (سهم هزینهٔ سند) | 300,000 لیر |
| سود | 899,370 لیر |
| معافیت سال 2026 | 150,000 لیر |
| مبلغ مشمول مالیات | 749,370 لیر |
| مالیات بر درآمد قابل پرداخت | حدود 164,830 لیر |
مالیات در پلهٔ سوم قرار می‌گیرد: 70,500 لیر برای 400,000 لیر نخست، و 27% برای 349,370 لیر باقی‌مانده. همراه اظهارنامه مبلغ اندکی هم حق تمبر پرداخت می‌شود. بدون تعدیل تورمی، سودِ روی کاغذ 9,700,000 لیر می‌شد؛ با قیمت خرید به‌روزشده به 899,370 لیر کاهش می‌یابد.
مثال: فروشی که مالیات ندارد
فرض کنید آپارتمانی را در نوامبر 2024 به قیمت 8,000,000 لیر خریده‌اید و در اکتبر 2026 به قیمت 10,000,000 لیر فروخته‌اید. Yİ-ÜFE در اکتبر 2024 برابر با 3,707.10 و در سپتامبر 2026 برابر با 5,901.26 بود. افزایش بیش از 10% است، پس قیمت خرید به 12,735,044 لیر به‌روز می‌شود. قیمت فروش کمتر از این مبلغ است، بنابراین سود مشمول مالیاتی وجود ندارد و اظهارنامه‌ای هم لازم نیست.
زیان حاصل از چنین فروشی را نمی‌توان از درآمدهای دیگر، مانند حقوق یا اجاره، کسر کرد.
چه زمانی اظهار و پرداخت کنیم؟
سود فروشی که در سال 2026 انجام شود، در اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیات بر درآمد در مارس 2027 اعلام می‌شود. اظهارنامه را می‌توان به‌صورت آنلاین از طریق سامانهٔ اظهارنامهٔ پیش‌تکمیل‌شدهٔ ادارهٔ درآمد (Hazır Beyan) یا در ادارهٔ مالیات ارائه کرد. مالیات در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود: قسط نخست تا پایان مارس و قسط دوم تا پایان ژوئیه.
معافیتی که اعمال می‌شود را سال فروش تعیین می‌کند، نه سال ارائهٔ اظهارنامه. برای فروش‌های سال 2025 این مبلغ 120,000 لیر بود.
مالکان خارجی و ساکنان خارج از کشور
خارجیانی که در ترکیه ملک دارند مشمول همان قاعدهٔ پنج سال هستند و سود آن‌ها هم به همان شیوه محاسبه می‌شود. تفاوت در زمان اظهار است. کسانی که مقیم ترکیه نیستند و در غیر این صورت ملزم به ارائهٔ اظهارنامهٔ سالانه نیستند، باید سود را ظرف 15 روز پس از فروش با یک اظهارنامهٔ یک‌باره به ادارهٔ مالیاتِ محل وقوع ملک اعلام کنند و مالیات را هم در همان مدت بپردازند.
دارندگان شمارهٔ شناسایی اتباع خارجی می‌توانند با همین شماره وارد سامانهٔ Hazır Beyan شوند. شهروندان ترکیه که در خارج زندگی می‌کنند می‌توانند رمز e-Devlet، درگاه دولت الکترونیک ترکیه، را از کنسولگری ترکیه دریافت کنند.
اگر ملک را برای شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری خریده‌اید، قید منع فروش سه‌ساله در سند نیز علاوه بر این اعمال می‌شود. پس از پایان سه سال می‌توانید بفروشید، اما فروش پیش از پنج سال همچنان به محاسبهٔ عایدی افزایش ارزش نیاز دارد.
پیش از فروش
- قیمت واقعی را در سند ثبت کنید. محاسبه بر پایهٔ قیمت واقعی فروش انجام می‌شود. اعلام قیمت کمتر در ادارهٔ ثبت املاک، شما را هم در هزینهٔ سند و هم در مالیات بر درآمد در معرض تشخیص مالیاتی همراه با جریمه قرار می‌دهد. به یاد داشته باشید که خریدار هم بعدها همین قیمت را در محاسبهٔ خود به کار خواهد برد.
- مدارک خرید را نگه دارید. باید بتوانید قیمت خرید را با سابقهٔ ثبتی سند و مدارک پرداخت ثابت کنید.
- برای هزینه‌هایتان رسید بگیرید. کمیسیون، هزینهٔ دفتر اسناد رسمی و کارشناسی ارزش فقط با فاکتور یا رسید قابل کسر هستند.
- اگر پنج سال رو به پایان است، تاریخ را بررسی کنید. چند هفته صبر ممکن است مالیات را به‌کلی از میان بردارد.
ارقام این مقاله مربوط به فروش‌های سال 2026 است. برای فروش خودتان توصیه می‌کنیم با یک حسابدار ترکیه‌ای مشورت کنید. برای هزینه‌های ثبتی فروش، مقالهٔ هزینه‌های خرید خانه و برای وضعیت بازار، مقالهٔ آمار فروش مسکن در ترکیه را ببینید.
سوالات متداول
مالیات فروش ملک در ترکیه از چه زمانی دیگر اعمال نمی‌شود؟
از زمانی که پنج سال کامل از ثبت ملک به نام شما گذشته باشد. این پنج سال بر اساس روزهای تقویمی شمرده می‌شود و فروش پس از آن، مالیاتی بر سود ندارد.
معافیت سال 2026 چقدر است؟
150,000 لیر برای فروش‌هایی که در سال 2026 انجام می‌شوند. اگر سود شما بیشتر از این مبلغ نباشد، اظهارنامه نمی‌دهید. اگر بیشتر باشد، مازاد آن مشمول مالیات است.
آیا فروش خانهٔ موروثی مالیات دارد؟
خیر. املاکی که بدون پرداخت بها، از راه ارث یا هبه، به دست آمده‌اند، هر زمان که فروخته شوند خارج از شمول مالیات افزایش ارزش هستند.
آیا تورم در نظر گرفته می‌شود؟
بله. قیمت خرید به نسبت افزایش Yİ-ÜFE به‌روز می‌شود، به شرط آنکه افزایش 10% یا بیشتر باشد. شاخص قیمت تولیدکننده به کار می‌رود، نه شاخص قیمت مصرف‌کننده.
خریدار آن را می‌پردازد یا فروشنده؟
فروشنده. این مالیات بر درآمدی است که بر سود فروشنده تعلق می‌گیرد و در اظهارنامهٔ او اعلام می‌شود.
اگر آن را اظهار نکنم چه می‌شود؟
فروش‌هایی که در ادارهٔ ثبت املاک انجام می‌شوند به ادارهٔ درآمد گزارش می‌شوند. اگر سود اظهارنشده‌ای کشف شود، مالیات همراه با جریمهٔ زیان مالیاتی و بهرهٔ تأخیر تشخیص داده می‌شود.
