قرارداد اجاره چگونه بسته می‌شود؟ مدارک لازم

وقتی تصمیم می‌گیرید خانه‌ای را اجاره کنید، کار معمولاً به یک سند گره می‌خورد: قرارداد اجاره. هر موضوعی که بعدها ممکن است بر سرش اختلاف پیش بیاید، مانند مبلغ اجاره، ودیعه، افزایش اجاره و تاریخ نقل مکان و تخلیه، با آنچه در این سند نوشته شده حل می‌شود. در این مقاله، بر پایهٔ قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu)، توضیح می‌دهیم قرارداد اجاره چگونه بسته می‌شود، چه مدارکی از مستأجر خواسته می‌شود و چه چیزهایی باید در قرارداد نوشته شود؛ به شکلی که هم به کار مستأجر بیاید و هم به کار صاحب‌خانه.

قرارداد اجاره چیست؟

قانون تعهدات ترکیه قرارداد اجاره را قراردادی تعریف می‌کند که در آن موجر استفاده از چیزی را به مستأجر واگذار می‌کند و مستأجر در مقابل، اجاره‌بهای توافق‌شده را می‌پردازد. برای اجارهٔ واحدهای مسکونی، قانون مقررات جداگانه و حمایتی‌تری دارد. بیشتر این مقررات را نمی‌توان به زیان مستأجر تغییر داد. یعنی حتی اگر در قرارداد بندی خلاف قانون نوشته شود که مستأجر را در تنگنا بگذارد، آن بند اعتبار ندارد.

آیا قرارداد اجاره باید کتبی باشد؟

قانون برای قرارداد اجاره شرط کتبی بودن نمی‌گذارد و قرارداد اجارهٔ شفاهی هم معتبر است. با این حال پیشنهاد می‌کنیم قرارداد را کتبی ببندید. وقتی دربارهٔ مبلغ اجاره، ودیعه، افزایش اجاره یا وضعیت خانه هنگام تحویل اختلافی پیش بیاید، تنها مدرک محکمی که در دست دارید قرارداد امضاشده است.

تأیید دفتر اسناد رسمی (noter) هم الزامی نیست. طرفین می‌توانند قرارداد را میان خود تنظیم و امضا کنند. اما مستأجر خارجی‌ای که قصد دارد برای اجازهٔ اقامت در ترکیه درخواست بدهد، باید نسخهٔ تأییدشدهٔ قرارداد اجاره در دفتر اسناد رسمی را به ادارهٔ مهاجرت (Göç İdaresi) ارائه کند. اگر مستأجر شما خارجی است، بستن قرارداد از همان ابتدا در دفتر اسناد رسمی کارتان را آسان‌تر می‌کند.

در قرارداد اجاره چه چیزهایی باید نوشته شود؟

یک قرارداد اجارهٔ خوب باید آن‌قدر روشن باشد که هیچ‌یک از دو طرف نتواند بعدها بگوید «دربارهٔ این صحبت نکرده بودیم». قرارداد دست‌کم باید این اطلاعات را در بر داشته باشد.

• اطلاعات طرفین. نام، شمارهٔ شناسایی و نشانی موجر و مستأجر. اگر ضامنی در کار است، اطلاعات او نیز.
• اطلاعات خانهٔ اجاره‌ای. نشانی کامل، نوع خانه و شمارهٔ واحد مستقل. اگر خانه را مبله اجاره می‌کنید، فهرست اثاثیه.
• مبلغ اجاره و شیوهٔ پرداخت. اجاره‌بهای ماهانه، روز پرداخت و حساب بانکی‌ای که اجاره به آن واریز می‌شود.
• مدت اجاره. تاریخ شروع و مدت قرارداد. اجارهٔ واحدهای مسکونی معمولاً یک‌ساله بسته می‌شود.
• ودیعه. مبلغ آن و اینکه چگونه نگهداری می‌شود.
• افزایش اجاره. اینکه اجاره در دورهٔ جدید چگونه افزایش می‌یابد.
• هزینه‌ها. اینکه هزینه‌هایی مانند شارژ ساختمان (aidat)، برق، آب و گاز را چه کسی می‌پردازد.
• شرایط استفاده. موضوعاتی که برای طرفین مهم است، مانند حیوان خانگی، اجارهٔ دست دوم یا تغییراتی که در خانه داده می‌شود.

طبق قانون، هزینه‌های مصرفی مانند گرمایش، روشنایی و آب، اگر در قرارداد خلاف آن نوشته نشده باشد، بر عهدهٔ مستأجر است.

مدارکی که از مستأجر خواسته می‌شود

قانون فهرستی از مدارکی که باید از مستأجر خواسته شود ارائه نمی‌کند. این موضوع کاملاً به عرف و سلیقهٔ صاحب‌خانه بستگی دارد. مدارکی که صاحب‌خانه‌ها و دفاتر املاک بیشتر می‌خواهند این‌هاست.

• مدرک شناسایی. برای شهروندان ترک کارت شناسایی، برای خارجی‌ها گذرنامه یا کارت اقامت.
• مدرک درآمد. فیش حقوقی، گواهی اشتغال یا، اگر آزادکار هستید، گواهی ثبت مالیاتی (vergi levhası). این محکم‌ترین راه برای دیدن این است که اجاره مرتب پرداخت خواهد شد یا نه.
• ضامن و مدارک او. اگر صاحب‌خانه ضامن بخواهد، مدرک شناسایی و مدرک درآمد ضامن.
• معرفی‌نامه از صاحب‌خانهٔ قبلی. الزامی نیست، اما به‌ویژه در خانه‌هایی با اجارهٔ بالا زیاد پرسیده می‌شود.

مستأجر هم حق دارد برخی مدارک را از صاحب‌خانه بخواهد. برای اطمینان از اینکه موجر واقعاً مالک خانه یا نمایندهٔ مجاز مالک است، اطلاعات سند مالکیت (تاپو) و مدرک شناسایی او را بررسی کنید. اگر خانه از طریق وکیل اجاره داده می‌شود، وکالت‌نامه را بخواهید.

ودیعه چقدر می‌تواند باشد؟

در اجارهٔ واحدهای مسکونی، ودیعه، یا به تعبیر قانون «تضمین»، نمی‌تواند از اجارهٔ سه ماه بیشتر باشد. اگر ودیعه به صورت پول نقد داده شود، قانون پیش‌بینی کرده است که مستأجر آن را در یک حساب پس‌انداز مدت‌دار بگذارد که بدون موافقت صاحب‌خانه برداشت نشود. بانک این پول را فقط با رضایت هر دو طرف یا با حکم دادگاه یا دستور اجرای احکام پس می‌دهد.

اگر صاحب‌خانه ظرف سه ماه پس از پایان قرارداد به‌طور کتبی به بانک اطلاع ندهد که علیه مستأجر دعوا طرح کرده یا عملیات اجرایی را آغاز کرده است، بانک موظف است به درخواست مستأجر، ودیعه را به او بازگرداند.

در عمل، ودیعه اغلب مستقیماً به صاحب‌خانه پرداخت می‌شود. اگر شما هم این‌گونه عمل می‌کنید، مبلغ و شرایط بازگرداندن آن را در قرارداد بنویسید و پرداخت را هم از طریق بانک انجام دهید.

افزایش اجاره چگونه انجام می‌شود؟

در اجارهٔ واحدهای مسکونی، افزایش اجاره در دورهٔ جدید نمی‌تواند از نرخ تغییر میانگین دوازده‌ماههٔ شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) در سال اجارهٔ قبلی بیشتر باشد. حتی اگر در قرارداد نرخ بالاتری نوشته شده باشد، افزایش در همین حد می‌ماند. مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK) این نرخ را هر ماه اعلام می‌کند. نرخی که برای ماه پیش از ماه شروع دورهٔ اجارهٔ شما اعلام شده، سقف افزایش اجارهٔ شماست.

سقف موقت 25 درصدی که در سال 2022 وضع شده بود، در ژوئیهٔ 2024 به پایان رسید. قاعدهٔ امروز تنها سقف شاخص قیمت مصرف‌کننده است.

در رابطه‌های اجاره‌ای که پنج سال را پشت سر گذاشته‌اند، وضعیت فرق می‌کند. در قراردادهایی که مدتشان بیش از پنج سال است یا پس از پنج سال تمدید می‌شوند، قاضی می‌تواند اجاره‌بهای جدید را با در نظر گرفتن وضعیت خانه و اجاره‌های مشابه در اطراف، بر پایهٔ انصاف تعیین کند. به این دعوا، دعوای تعیین اجاره‌بها (kira tespit davası) می‌گویند.

آیا اجاره‌بها را می‌توان به ارز خارجی تعیین کرد؟ در اجارهٔ واحدهای مسکونی میان افراد مقیم ترکیه، اجاره‌بها را نمی‌توان به ارز خارجی یا وابسته به ارز تعیین کرد. اگر یکی از طرفین تبعهٔ خارجی یا مقیم خارج از کشور باشد، این ممنوعیت اعمال نمی‌شود.

قرارداد اجاره چگونه پایان می‌یابد؟

در اجارهٔ واحدهای مسکونی، قانون مستأجر را در جایگاهی قوی‌تر از صاحب‌خانه قرار می‌دهد. مهم‌ترین قواعدی که باید بدانید این‌هاست.

• اگر مستأجر بخواهد خانه را ترک کند. در قرارداد مدت‌دار، اگر مستأجر دست‌کم 15 روز پیش از پایان مدت به صاحب‌خانه اطلاع ندهد، قرارداد با همان شرایط یک سال دیگر تمدید می‌شود.
• صاحب‌خانه نمی‌تواند پایان مدت را بهانه کند. صاحب‌خانه نمی‌تواند تنها به این دلیل که مدت قرارداد تمام شده، مستأجر را بیرون کند. این کار فقط پس از پایان دورهٔ تمدید ده‌ساله و با اطلاع‌رسانی دست‌کم سه ماه پیش از پایان هر سال تمدید ممکن است.
• اطلاع‌رسانی باید کتبی باشد. در اجارهٔ واحدهای مسکونی، اعلام فسخ فقط در صورتی معتبر است که کتبی باشد.

مواردی که صاحب‌خانه می‌تواند به استناد آن‌ها مستأجر را بیرون کند نیز در قانون یک‌به‌یک برشمرده شده است. مهم‌ترین آن‌ها این‌هاست.

• نیاز. اگر صاحب‌خانه ناچار باشد از خانه به عنوان محل سکونت برای خود، همسر، فرزندان، پدر و مادر یا افرادی که نگهداری‌شان بر عهدهٔ اوست استفاده کند.
• نیاز مالک جدید. کسی که خانه را بعداً خریده است، به شرط اینکه ظرف یک ماه به‌طور کتبی به مستأجر اطلاع دهد، می‌تواند به دلیل نیاز خود دعوای تخلیه طرح کند.
• تعهد تخلیه (tahliye taahhüdü). اگر مستأجر، پس از آنکه خانه به او تحویل داده شد، به‌طور کتبی متعهد شده باشد که خانه را در تاریخ مشخصی تخلیه کند. تعهد تخلیه‌ای که پیش از تحویل خانه، برای نمونه همراه با قرارداد، از مستأجر امضا گرفته شود، چنین نتیجه‌ای ندارد.
• دو اخطار موجه. اگر در یک سال اجاره، به دلیل پرداخت نکردن اجاره، دو بار لازم شده باشد که به مستأجر اخطار کتبی داده شود.

اگر صاحب‌خانه خانه را به دلیل نیاز تخلیه کند، بدون دلیل موجه نمی‌تواند پیش از گذشت سه سال آن را به کسی جز مستأجر قبلی اجاره دهد.

در اختلافات اجاره، مانند تعیین اجاره‌بها یا تخلیه از راه دادگاه، از 1 سپتامبر 2023 مراجعه به میانجی پیش از طرح دعوا الزامی است.

مالیات تمبر و کمیسیون مشاور املاک

قراردادهای اجاره‌ای که به اجارهٔ یک خانهٔ ثبت‌نشده به نام شرکت یا بنگاه اقتصادی، برای سکونت به اشخاص حقیقی، مربوط می‌شوند از مالیات تمبر معاف‌اند. اما در اجارهٔ محل کار، بر مجموع اجاره‌ای که در طول مدت قرارداد پرداخت می‌شود، 1.89 در هزار مالیات تمبر گرفته می‌شود.

اگر یک دفتر املاک در اجاره واسطه شود، حق‌الزحمه‌ای که می‌تواند بگیرد نباید از اجارهٔ یک ماه به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزودهٔ (KDV) آن بیشتر باشد. این مبلغ فقط برای قرارداد نخست گرفته می‌شود و هنگام تمدید اجاره دوباره خواسته نمی‌شود.

پس از امضای قرارداد

چند کار در نخستین روزهای پس از امضا، جلوی اختلافاتی را که ممکن است بعدها پیش بیاید می‌گیرد.

• وضعیت خانه را ثبت کنید. روز تحویل از خانه و اثاثیه عکس بگیرید و اگر آسیبی وجود دارد، آن را کتبی یادداشت کنید. این پرمناقشه‌ترین موضوع هنگام بازگرداندن ودیعه است.
• اشتراک‌ها را به نام خود کنید. اشتراک برق، آب و گاز را به نام مستأجر باز کنید.
• نشانی خود را به‌روز کنید. نشانی جدیدتان را از طریق سامانهٔ دولت الکترونیک (e-Devlet) یا در ادارهٔ ثبت احوال اعلام کنید.
• اجاره را از طریق بانک بپردازید. در توضیحات هر پرداخت بنویسید که اجارهٔ کدام ماه است.

اینکه هنگام جست‌وجوی خانه به چه چیزهایی باید توجه کنید را در مقالهٔ نکات مهم هنگام اجارهٔ خانه و کارهایی را که اجاره‌دهندگان خانه باید انجام دهند در مقالهٔ نکات مهم هنگام اجاره دادن خانه توضیح داده‌ایم. اگر قرار است درآمد اجاره داشته باشید، می‌توانید مقالهٔ مالیات بر درآمد اجاره را هم ببینید. اگر به دنبال خانه‌ای برای اجاره یا سرمایه‌گذاری هستید، مشاوران ما می‌توانند به شما کمک کنند.