Kat irtifakı et kat mülkiyeti : le titre turc

Quiconque lit attentivement un titre de propriété turc pour la première fois s’arrête au même endroit. Sur le titre d’un appartement figure « kat irtifakı », sur celui d’un autre « kat mülkiyeti ». Les deux semblent décrire un appartement, mais ils ne disent pas la même chose. L’un atteste que vous possédez un appartement dans un immeuble achevé. L’autre, qu’une quote-part du terrain vous est réservée pour un appartement encore à terminer. Cet article explique les deux notions, ce qui les distingue et ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un appartement sous kat irtifakı, en s’appuyant sur la loi turque sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu, loi n° 634).

Qu’est-ce que le kat mülkiyeti ?

Le kat mülkiyeti est la propriété d’une partie utilisable séparément d’un immeuble achevé : un appartement, une boutique, un bureau. La loi appelle chacune de ces parties une « unité indépendante » et son titulaire un « copropriétaire ».

Avec le kat mülkiyeti, vous ne possédez pas seulement l’appartement. Vous détenez aussi une quote-part du terrain et un droit sur les parties communes — escaliers, ascenseurs, garage commun — à proportion de cette quote-part. Une fois le kat mülkiyeti constitué, chaque unité indépendante reçoit sa propre page au registre foncier et devient, selon les termes de la loi, « un bien immobilier distinct ».

Qu’est-ce que le kat irtifakı ?

Le kat irtifakı est un droit constitué sur les futures unités indépendantes d’un immeuble pas encore construit ou en cours de construction. La loi le définit comme « une forme de servitude attachée à une quote-part de terrain ». Concrètement, c’est la manière juridique de dire : « l’appartement portant ce numéro, qui sera construit sur cette parcelle selon les plans approuvés, sera à vous ».

Pour constituer le kat irtifakı, le propriétaire du terrain dépose au registre foncier le projet architectural approuvé et un règlement de copropriété. Le numéro de chaque appartement et la quote-part de terrain qui lui est attribuée sont inscrits dans la rubrique des déclarations du titre. Avant même la fin des travaux, le registre indique donc quel appartement reviendra à qui.

La plupart des appartements vendus dans les programmes neufs changent de mains à ce stade. Nous abordons les autres aspects de l’achat avant livraison dans qu’est-ce qu’un projet sur plan.

Kat irtifakı et kat mülkiyeti : les différences

Ce qui les sépare, c’est l’état de l’immeuble. Point par point :

• L’immeuble. Le kat mülkiyeti se constitue sur un immeuble achevé. Le kat irtifakı, pendant la construction ou avant qu’elle commence.
• L’objet du droit. Le kat mülkiyeti est la propriété de l’unité elle-même. Le kat irtifakı est un droit attaché à une quote-part de terrain, constitué en vue du passage ultérieur au kat mülkiyeti.
• Les documents exigés. Le kat irtifakı requiert le projet approuvé et le règlement de copropriété. Le kat mülkiyeti requiert en plus l’iskan, le permis d’habiter.
• La gestion de l’immeuble. Sous le kat mülkiyeti, l’immeuble est géré par les copropriétaires selon le règlement de copropriété. Au stade du kat irtifakı, les titulaires peuvent désigner un gestionnaire, parmi eux ou à l’extérieur, pour mener l’immeuble jusqu’à son achèvement.

La loi règle aussi la situation intermédiaire. Si l’immeuble est effectivement achevé et que les deux tiers des unités indépendantes sont réellement occupées, les règles du kat mülkiyeti s’appliquent à la gestion de l’immeuble, même si le registre n’a pas encore basculé.

Le kat irtifakı est-il un titre en indivision (hisseli tapu) ?

Non, et la différence compte. Avec un titre en indivision, vous êtes l’un des copropriétaires indivis d’un bien. Le titre indique votre quote-part, mais pas quelle partie de l’immeuble vous revient.

Sous le kat irtifakı, votre quote-part de terrain est rattachée à une unité indépendante précise. Le numéro de votre appartement, le projet approuvé et le règlement de copropriété figurent au registre. L’appartement qui sera le vôtre à l’achèvement est fixé dès le départ.

Comment le kat irtifakı devient-il kat mülkiyeti ?

La clé, c’est l’iskan. La loi prévoit que le kat irtifakı est converti en kat mülkiyeti sur la base d’un permis d’habiter délivré pour l’ensemble de l’immeuble. Si l’iskan ne couvre qu’une partie de l’immeuble, la conversion n’a pas lieu.

Depuis une réforme de 2021, la procédure se fait pour l’essentiel d’elle-même. L’autorité qui délivre l’iskan le transmet par voie électronique au cadastre, et le registre foncier convertit d’office le kat irtifakı en kat mülkiyeti, sans exiger d’autre document. Aucun nouveau règlement de copropriété n’est demandé pour la conversion.

Si cette étape tarde en pratique, la loi dit clairement qui peut agir : le propriétaire du terrain, ou même un seul titulaire de kat irtifakı, peut demander la conversion. Côté coût, rien à craindre non plus. Ces opérations d’office sont exonérées des frais de service du registre foncier, et la constitution du kat mülkiyeti ou du kat irtifakı est exonérée de droits et de taxes tant qu’elle n’emporte aucun transfert de propriété.

Acheter un appartement sous kat irtifakı, est-ce sûr ?

Le kat irtifakı est un droit inscrit au registre. Un appartement sous ce régime peut être vendu et acheté, et il est inscrit à votre nom au registre foncier. C’est pourquoi les titres en kat irtifakı sont courants dans les programmes neufs. Ce qui compte, c’est que l’immeuble soit achevé de façon à permettre le passage au kat mülkiyeti. Avant d’acheter, nous vous conseillons de vérifier les points suivants.

• Lisez la rubrique des déclarations. Le numéro de votre unité et sa quote-part de terrain doivent y figurer. Vérifiez aussi l’absence de toute mention d’infraction d’urbanisme.
• Demandez le projet approuvé. L’emplacement et la surface de l’appartement dans le projet doivent correspondre à l’appartement qu’on vous a présenté.
• Posez la question de l’iskan. Si l’immeuble est terminé, vérifiez que l’iskan a été délivré. Sinon, demandez qui l’obtiendra et dans quel délai. Sans iskan, pas de passage au kat mülkiyeti.
• Achat à crédit ? Interrogez d’abord la banque. La plupart des banques exigent l’iskan pour financer un appartement sous kat irtifakı. Nous l’expliquons dans qu’est-ce que l’iskan.

Les titulaires de kat irtifakı ont aussi des droits les uns envers les autres. La loi permet à chacun d’exiger des autres qu’ils remplissent leurs obligations pour que la construction commence et s’achève dans le délai prévu au contrat, et d’agir en justice si nécessaire.

Pour connaître la situation du titre d’un appartement qui vous intéresse, interrogez nos conseillers. Pour estimer vos frais d’achat à l’avance, utilisez notre calculateur des droits de Tapu. Pour l’ensemble du processus d’achat, consultez ce qu’il faut savoir avant d’acheter un logement.