Qu’est-ce que l’iskan ? Le permis d’habiter turc

Si vous cherchez un bien en Türkiye, on finira tôt ou tard par vous demander si le logement « a son iskan ». Cela ressemble à une simple formalité. En réalité, la réponse détermine le tarif auquel votre électricité sera facturée, la possibilité d’obtenir un prêt immobilier et ce qui figurera réellement sur votre titre de propriété (Tapu). Dans ce guide, nous expliquons simplement ce qu’est l’iskan, ce qu’il faut savoir avant d’acheter un logement qui n’en dispose pas, et comment vérifier la situation d’un bien.

Qu’est-ce que l’iskan ?

L’iskan — officiellement la yapı kullanma izin belgesi, ou permis d’habiter — est le document qui atteste qu’un bâtiment est achevé et habitable. La municipalité ou la préfecture qui a délivré le permis de construire inspecte le bâtiment sur place. Si elle constate qu’il a été construit conformément au permis et aux plans approuvés, sans obstacle technique à son utilisation, elle délivre le permis.

Pour le dire simplement, le permis de construire dit « ce bâtiment peut être construit ». L’iskan dit « ce bâtiment a été construit tel qu’approuvé et peut désormais être utilisé ». Selon la loi turque sur l’urbanisme, la date officielle d’achèvement d’un bâtiment est le jour de délivrance de son iskan.

Quand et comment obtient-on l’iskan ?

C’est le propriétaire du bâtiment qui en fait la demande — dans la plupart des projets neufs, le promoteur. L’iskan peut être délivré pour l’ensemble du bâtiment, ou séparément pour les parties déjà prêtes à être utilisées. La loi sur l’urbanisme impose à la municipalité ou à la préfecture de statuer sur la demande dans un délai de trente jours au plus.

Si vous achetez dans un projet neuf, l’iskan arrive généralement après la fin des travaux : un certain temps peut donc s’écouler entre la remise des clés et l’obtention du permis. Avant de signer, nous vous conseillons de demander qui obtiendra l’iskan, et dans quel délai. Nous abordons les autres aspects de l’achat sur plan dans notre article qu’est-ce qu’un projet off-plan.

Kat irtifakı et kat mülkiyeti : comment l’iskan change votre titre de propriété

C’est ici que l’iskan pèse le plus sur le plan juridique. Dans un bâtiment inachevé ou qui n’a pas encore son iskan, les appartements sont généralement vendus sous le régime du kat irtifakı, un droit sur un lot à construire. Ce droit est rattaché à une quote-part du terrain et signifie en substance : « l’appartement qui sera construit sur cette parcelle, selon ces plans, sera à vous ».

Une fois le bâtiment achevé et l’iskan délivré, le kat irtifakı est converti en kat mülkiyeti, c’est-à-dire une pleine propriété en copropriété. La loi sur la copropriété lie directement cette conversion au permis d’habiter, et le propriétaire du terrain, ou même un seul titulaire de kat irtifakı, peut en faire la demande. Dès lors, votre titre de propriété ne décrit plus une quote-part de terrain, mais un lot indépendant, achevé et mis en service.

En pratique : si le titre de propriété mentionne « kat mülkiyeti », l’iskan a été délivré pour ce bâtiment. S’il mentionne « kat irtifakı », l’iskan n’a peut-être pas encore été obtenu, et il vaut mieux demander le permis séparément.

Peut-on acheter un logement sans iskan ?

Oui — aucune règle n’interdit la vente d’un logement sans iskan. Mais un tel logement n’équivaut pas à un logement qui en dispose, et son prix doit être apprécié en conséquence. Avant de vous décider, mieux vaut connaître trois conséquences.

• Les abonnements définitifs sont plus difficiles à ouvrir. Pour l’électricité et l’eau, la règle est l’iskan d’abord. Les exceptions sont présentées plus bas.
• Le prêt immobilier peut être refusé. La plupart des banques exigent l’iskan.
• Le titre de propriété reste au stade du kat irtifakı. Le passage au kat mülkiyeti nécessite l’iskan.

La raison de l’absence d’iskan compte tout autant que ces conséquences. Parfois, il ne s’agit que d’un retard administratif, vite résolu. Parfois, le bâtiment s’écarte des plans approuvés, et l’iskan ne pourra pas être délivré tant que ce n’est pas corrigé. Selon la loi sur l’urbanisme, lorsqu’une municipalité constate qu’un bâtiment enfreint les règles d’urbanisme, elle fait inscrire ce constat dans la rubrique des déclarations (beyanlar) du titre de propriété. Consulter cette rubrique est le moyen le plus simple de repérer ce second cas à temps.

Peut-on obtenir un prêt immobilier pour un logement sans iskan ?

Pour un prêt immobilier, le dernier mot revient à la banque et à l’expertise qu’elle commande. La plupart des banques exigent l’iskan avant de financer un appartement détenu sous kat irtifakı. Certaines acceptent de prêter, à des conditions plus restreintes, pour un logement en kat mülkiyeti mais sans iskan — cela dépend entièrement de la politique de la banque. Le rapport d’expertise peut aussi revoir à la baisse la valeur du bien en raison du permis manquant.

Si vous achetez à crédit, nous vous recommandons de présenter à votre banque les informations du titre de propriété et de l’iskan, et d’obtenir un accord de principe avant de verser un acompte. Nous avons réuni les autres points à vérifier dans notre article ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison.

Électricité, eau et gaz

La loi sur l’urbanisme est claire sur ce point : les bâtiments sans permis d’habiter ne sont raccordés ni à l’électricité, ni à l’eau, ni aux égouts tant que le permis n’est pas délivré, alors que les lots indépendants qui en disposent le sont. C’est pourquoi le raccordement de chantier utilisé pendant les travaux reste en place jusqu’à l’iskan.

La loi prévoit aussi une exception. Les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 2022, construits conformément à ce permis mais sans iskan, peuvent bénéficier d’un raccordement provisoire à l’eau et à l’électricité jusqu’à la délivrance de l’iskan, si les conditions requises sont remplies. Ce raccordement est provisoire et ne remplace pas l’iskan. Pour les bâtiments sans permis, ou construits en infraction à leur permis, mieux vaut ne pas compter sur cette exception.

Comment vérifier l’iskan d’un bien

Il existe plusieurs façons de savoir si un logement dispose de son iskan. Les combiner est la démarche la plus sûre.

• Lisez le titre de propriété. La mention « kat mülkiyeti » indique que l’iskan a été délivré. Vérifiez aussi la rubrique des déclarations pour toute inscription relative à une infraction d’urbanisme.
• Demandez le document lui-même. Demandez au vendeur ou au promoteur une copie du permis d’habiter.
• Interrogez la municipalité. Le service d’urbanisme de la municipalité dont dépend le bâtiment peut confirmer l’enregistrement de l’iskan. De nombreuses municipalités proposent aussi cette information via leurs services en ligne.

Si vous souhaitez connaître la situation de l’iskan d’un logement qui vous intéresse, interrogez nos conseillers. Pour estimer vos frais d’achat à l’avance, vous pouvez aussi utiliser notre calculateur des frais de titre de propriété.