Налог при продаже недвижимости в Турции (2026)

Если вы продаёте в Турции квартиру, участок или магазин в течение пяти лет после покупки, полученная прибыль может облагаться подоходным налогом. По-турецки это называется değer artışı kazancı — доход от прироста стоимости, и по сути это налог на прирост капитала. Многие продавцы либо никогда о нём не слышали, либо ожидают, что он окажется гораздо выше, чем на самом деле. Поскольку цена покупки корректируется на инфляцию, значительная часть недавних продаж в итоге вообще не облагается налогом. В этой статье мы рассказываем, на кого распространяется этот налог, как он рассчитывается по цифрам 2026 года и когда его платят. Опираемся на официальные разъяснения Налоговой администрации Турции.

Что такое değer artışı kazancı?

Согласно повторной статье 80 (mükerrer 80) турецкого Закона о подоходном налоге, прибыль, которую физическое лицо получает от продажи недвижимости, приобретённой возмездно, в течение пяти лет после приобретения, облагается как «доход от прироста стоимости». Квартира, участок, сельскохозяйственная земля, магазин или офис — правило распространяется на всё.

Это не отдельный налог. Прибыль указывается в ежегодной декларации по подоходному налогу и облагается по тем же ставкам, что и другие ваши доходы. И в кадастре в день продажи его тоже не взимают: там вы платите пошлину за тапу.

Как работает правило пяти лет

Пять лет отсчитываются с даты регистрации объекта на ваше имя в земельном кадастре и считаются в календарных днях. Если вы продаёте, когда прошли полные пять лет, налог на прибыль не возникает, какой бы большой она ни была.

В некоторых случаях отсчёт начинается с другой даты. Если вы получили готовое к проживанию жильё от кооператива, TOKİ или застройщика и можете подтвердить дату фактического заселения счетами за воду, электричество или газ либо актом приёма-передачи, пять лет отсчитываются с этой даты. Для квартир, полученных от застройщика в обмен на участок, отсчёт начинается с даты регистрации квартиры в кадастре.

Кто его не платит?

• Продавцы, владеющие объектом больше пяти лет. Все, кто продаёт после полных пяти лет владения.
• Наследники и те, кто получил недвижимость в дар. Закон исключает имущество, приобретённое безвозмездно. Даже если вы продадите унаследованную квартиру на следующий день после того, как она перешла к вам, этот налог не возникает. То же относится к квартирам, построенным на унаследованном участке или полученным от застройщика в обмен на него.
• Прибыль ниже необлагаемого минимума. Для продаж 2026 года первые 150 000 TL прибыли освобождены от налога. Если прибыль не превышает этой суммы, декларацию подавать не нужно.

К тем, кто покупает и продаёт недвижимость постоянно и ради прибыли, подход другой. Если человек продаёт несколько объектов в одном году или несколько лет подряд и превратил это в занятие, прибыль может считаться коммерческим доходом, и правило пяти лет тогда не применяется.

Как рассчитывается прибыль

Расчёт состоит из четырёх шагов.

1. Проиндексируйте цену покупки. Цена покупки корректируется по Yİ-ÜFE — турецкому индексу цен внутренних производителей. Индекс за месяц, предшествующий покупке, сравнивается с индексом за месяц, предшествующий продаже. Если рост составляет 10 % или больше, цена покупки увеличивается на этот процент; если меньше 10 %, она остаётся прежней.
2. Вычтите расходы на продажу. Из цены продажи вычтите проиндексированную цену покупки и документально подтверждённые расходы на сделку: вашу часть пошлины за тапу, уплаченной при продаже, комиссию агентства недвижимости, расходы на нотариуса и оценку.
3. Вычтите необлагаемый минимум. Из оставшейся суммы вычтите необлагаемый минимум, действующий в год продажи. Для продаж 2026 года это 150 000 TL.
4. Примените ставки налога. К оставшейся сумме применяется шкала подоходного налога.

Индексация на инфляцию — суть всего расчёта. Поскольку Yİ-ÜFE в последние годы сильно вырос, большая часть прибыли «на бумаге» исчезает, как только цена покупки проиндексирована.

Ставки подоходного налога на 2026 год

Прибыль облагается по шкале для доходов, не связанных с заработной платой. Для доходов, полученных в 2026 году, шкала такая:

Если в том же году у вас есть доход от аренды или другие декларируемые доходы, шкала применяется к общей сумме. Поэтому налог может оказаться выше, чем при расчёте только по продаже. О налоге на аренду мы рассказали в статье о налоге на доход от аренды в Турции.

Пример расчёта: продажа, с которой платится налог

Допустим, вы купили квартиру за 5 000 000 TL в марте 2023 года и продали её за 15 000 000 TL в октябре 2026 года. При продаже вы заплатили свою часть пошлины за тапу — 2 %, то есть 300 000 TL.

Налог попадает в третью ступень шкалы: 70 500 TL с первых 400 000 TL и 27 % с оставшихся 349 370 TL. Вместе с декларацией уплачивается также небольшой гербовый сбор. Без индексации прибыль «на бумаге» составила бы 9 700 000 TL; с проиндексированной ценой покупки она сокращается до 899 370 TL.

Пример расчёта: продажа без налога

Допустим, вы купили квартиру за 8 000 000 TL в ноябре 2024 года и продали её за 10 000 000 TL в октябре 2026 года. Yİ-ÜFE составлял 3 707,10 в октябре 2024 года и 5 901,26 в сентябре 2026 года. Рост больше 10 %, поэтому цена покупки индексируется до 12 735 044 TL. Цена продажи ниже этой суммы, значит, налогооблагаемой прибыли нет и декларацию подавать не нужно.

Убыток от такой продажи нельзя зачесть в счёт других доходов, например зарплаты или аренды.

Когда подавать декларацию и платить

Прибыль от продажи, совершённой в 2026 году, указывается в ежегодной декларации по подоходному налогу в марте 2027 года. Декларацию можно подать онлайн через систему предзаполненных деклараций Налоговой администрации (Hazır Beyan) или в налоговой инспекции. Налог платится двумя равными частями: первая — до конца марта, вторая — до конца июля.

Необлагаемый минимум определяется годом продажи, а не годом подачи декларации. Для продаж 2025 года он составлял 120 000 TL.

Иностранные владельцы и те, кто живёт за рубежом

Иностранцы, владеющие недвижимостью в Турции, подпадают под то же правило пяти лет, и прибыль у них рассчитывается так же. Отличается срок декларирования. Те, кто не является резидентом Турции и не обязан подавать годовую декларацию по другим основаниям, должны задекларировать прибыль в разовой декларации в налоговой инспекции по месту нахождения объекта в течение 15 дней после продажи и уплатить налог в тот же срок.

Владельцы идентификационного номера иностранца могут входить в систему Hazır Beyan с этим номером. Граждане Турции, живущие за рубежом, могут получить пароль e-Devlet в турецком консульстве.

Если вы купили недвижимость ради гражданства за инвестиции, к этому добавляется внесённый в тапу трёхлетний запрет на продажу. Продать объект можно, когда три года истекут, но при продаже до пяти лет всё равно нужен расчёт прироста стоимости.

Перед продажей

• Указывайте в тапу реальную цену. В расчёте используется фактическая цена продажи. Если заявить в кадастре заниженную цену, вам грозят доначисления со штрафами и по пошлине за тапу, и по подоходному налогу. Помните, что покупатель позже тоже будет использовать эту цену в собственном расчёте.
• Сохраните документы о покупке. Цену покупки нужно уметь подтвердить записью в тапу и платёжными документами.
• Берите документы на расходы. Комиссию, услуги нотариуса и оценку можно вычесть только при наличии счёта или квитанции.
• Проверьте дату, если пять лет почти истекли. Подождав несколько недель, можно полностью избавиться от налога.

Цифры в этой статье относятся к продажам 2026 года. По вашей собственной продаже рекомендуем проконсультироваться с турецким бухгалтером. О расходах в кадастре при сделке читайте в статье о расходах при покупке жилья, а о положении на рынке — в статье статистика продаж жилья в Турции.