كيف يُبرم عقد الإيجار؟ الوثائق المطلوبة

حين تقررون استئجار منزل، يتوقف الأمر في الغالب على وثيقة واحدة: عقد الإيجار. فكل مسألة قد يثور حولها خلاف لاحقاً، كبدل الإيجار والتأمين والزيادة وتاريخ الانتقال والخروج، تُحسم بما هو مكتوب في هذه الوثيقة. نشرح في هذا المقال كيف يُبرم عقد الإيجار، وما الوثائق التي تُطلب من المستأجر، وما الذي ينبغي أن يتضمنه العقد، استناداً إلى قانون الالتزامات التركي (Türk Borçlar Kanunu)، وبطريقة تفيد المستأجر والمالك على حد سواء.

ما هو عقد الإيجار؟

يعرّف قانون الالتزامات التركي عقد الإيجار بأنه العقد الذي يترك فيه المؤجر للمستأجر الانتفاع بشيء ما، ويدفع المستأجر في مقابل ذلك بدل الإيجار المتفق عليه. وتسري على إيجار المساكن أحكام مستقلة في القانون أكثر حماية للمستأجر. ولا يجوز تعديل معظم هذه الأحكام بما يضر المستأجر. أي أنه حتى لو كُتب في العقد بند مخالف للقانون يضع المستأجر في موقف صعب، فإن هذا البند لا يكون صحيحاً.

هل يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوباً؟

لا يشترط القانون الشكل الكتابي لعقد الإيجار، فعقد الإيجار الشفهي صحيح أيضاً. ومع ذلك ننصحكم بإبرام العقد كتابةً. فعند نشوء خلاف حول بدل الإيجار أو التأمين أو الزيادة أو حالة المنزل عند التسليم، يكون العقد الموقّع هو الدليل القوي الوحيد بين أيديكم.

ولا يُشترط كذلك التصديق لدى كاتب العدل (noter)، إذ يمكن للطرفين إعداد العقد وتوقيعه فيما بينهما. لكن المستأجر الأجنبي الذي سيتقدم بطلب للحصول على إقامة في تركيا ملزم بأن يقدّم إلى إدارة الهجرة (Göç İdaresi) نسخة من عقد الإيجار مصدّقة لدى كاتب العدل. فإذا كان مستأجركم أجنبياً، فإن إبرام العقد لدى كاتب العدل من البداية يسهّل عليكم الأمر.

ما الذي يجب أن يتضمنه عقد الإيجار؟

ينبغي أن يكون عقد الإيجار الجيد واضحاً إلى حد لا يستطيع معه أي من الطرفين أن يقول لاحقاً «لم نتحدث عن هذا». ويجب أن يتضمن العقد على الأقل المعلومات التالية.

• بيانات الطرفين. اسم المؤجر والمستأجر ورقم الهوية والعنوان لكل منهما، وبيانات الكفيل أيضاً إن وُجد.
• بيانات المنزل المؤجَّر. العنوان الكامل ونوع المنزل ورقم الوحدة المستقلة. وإذا كنتم تستأجرون منزلاً مفروشاً، فقائمة الأثاث.
• بدل الإيجار وطريقة الدفع. بدل الإيجار الشهري، ويوم الدفع، والحساب المصرفي الذي سيُودَع فيه الإيجار.
• مدة الإيجار. تاريخ البدء ومدة العقد. وتُبرم عقود إيجار المساكن في الغالب لمدة سنة واحدة.
• التأمين. مبلغه وطريقة حفظه.
• الزيادة. كيف سيُزاد الإيجار في فترة الإيجار الجديدة.
• المصاريف. من يدفع مصاريف مثل رسوم إدارة المبنى (aidat) والكهرباء والماء والغاز الطبيعي.
• شروط الاستخدام. المسائل التي يوليها الطرفان أهمية، كالحيوانات الأليفة أو التأجير من الباطن أو التعديلات التي ستُجرى في المنزل.

وبحسب القانون، فإن مصاريف الاستعمال كالتدفئة والإنارة والماء تقع على عاتق المستأجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.

الوثائق التي تُطلب من المستأجر

لا يحدد القانون الوثائق التي تُطلب من المستأجر، فهذه المسألة متروكة بالكامل للعرف ولتفضيل المالك. وفي ما يلي الوثائق التي يطلبها الملاك والمكاتب العقارية في الغالب.

• الهوية. بطاقة الهوية للمواطنين الأتراك، وجواز السفر أو بطاقة الإقامة للأجانب.
• إثبات الدخل. كشف الراتب أو شهادة العمل، أو الشهادة الضريبية (vergi levhası) إذا كنتم تعملون لحسابكم الخاص. وهذه أمتن طريقة لمعرفة ما إذا كان الإيجار سيُدفع بانتظام.
• الكفيل ووثائقه. إذا طلب المالك كفيلاً، فهوية الكفيل وإثبات دخله.
• مرجع من المالك السابق. ليس إلزامياً، لكنه يُطلب كثيراً، خاصة في المنازل ذات الإيجارات المرتفعة.

ومن حق المستأجر أيضاً أن يطلب بعض الوثائق من المالك. تحققوا من بيانات سند الملكية (الطابو) ومن هوية المؤجر، لتتأكدوا من أنه مالك المنزل فعلاً أو ممثل مفوَّض عن مالكه. وإذا كان المنزل يُؤجَّر عن طريق وكيل، فاطلبوا الوكالة.

كم يمكن أن يبلغ التأمين؟

في إيجار المساكن، لا يجوز أن يتجاوز التأمين، أو «الضمان» بتعبير القانون، بدل إيجار ثلاثة أشهر. وإذا كان التأمين سيُدفع نقداً، فإن القانون ينص على أن يودعه المستأجر في حساب ادخار لأجل، على ألا يُسحب منه دون موافقة المالك. ولا يرد المصرف هذا المبلغ إلا برضا الطرفين أو بموجب حكم من المحكمة أو قرار من دائرة التنفيذ.

وإذا لم يُبلغ المالك المصرف كتابةً، خلال ثلاثة أشهر من انتهاء العقد، بأنه رفع دعوى على المستأجر أو بدأ إجراءات تنفيذ ضده، فإن المصرف ملزم بإعادة التأمين إلى المستأجر بناءً على طلبه.

وفي الواقع العملي، كثيراً ما يُدفع التأمين إلى المالك مباشرة. فإذا فعلتم ذلك، فاكتبوا المبلغ وشروط إعادته في العقد، وادفعوه عن طريق المصرف.

كيف تتم زيادة الإيجار؟

في إيجار المساكن، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة في فترة الإيجار الجديدة نسبة التغير في متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لاثني عشر شهراً في سنة الإيجار السابقة. وحتى لو كُتبت في العقد نسبة أعلى، تبقى الزيادة عند هذا الحد. وتعلن هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) هذه النسبة كل شهر، والنسبة المعلنة عن الشهر السابق لشهر بدء فترة إيجاركم هي الحد الأقصى لزيادتكم.

أما السقف المؤقت البالغ 25% الذي فُرض عام 2022، فقد انتهى في يوليو 2024. والقاعدة السارية اليوم هي حد مؤشر أسعار المستهلك وحده.

ويختلف الوضع في علاقات الإيجار التي أتمّت خمس سنوات. ففي العقود التي تزيد مدتها على خمس سنوات أو التي تُجدَّد بعد خمس سنوات، يجوز للقاضي أن يحدد بدل الإيجار الجديد وفق مبدأ الإنصاف، مع مراعاة حالة المنزل والإيجارات المماثلة في المنطقة. وتسمى هذه الدعوى دعوى تحديد الإيجار (kira tespit davası).

هل يمكن تحديد بدل الإيجار بالعملة الأجنبية؟ في إيجار المساكن بين المقيمين في تركيا، لا يجوز تحديد بدل الإيجار بالعملة الأجنبية ولا ربطه بها. ولا يسري هذا الحظر إذا كان أحد الطرفين أجنبي الجنسية أو مقيماً خارج تركيا.

كيف ينتهي عقد الإيجار؟

في إيجار المساكن، يضع القانون المستأجر في موقع أقوى من المالك. وهذه أهم القواعد التي ينبغي أن تعرفوها.

• إذا أراد المستأجر الخروج. في العقد محدد المدة، إذا لم يُخطر المستأجر المالك قبل 15 يوماً على الأقل من انتهاء المدة، يمتد العقد سنة أخرى بالشروط نفسها.
• لا يجوز للمالك الاحتجاج بانتهاء المدة. لا يستطيع المالك إخراج المستأجر لمجرد انتهاء مدة العقد. ولا يتاح له ذلك إلا بعد انقضاء مدة التمديد البالغة عشر سنوات، وبإخطار يوجَّه قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد.
• يجب أن يكون الإخطار مكتوباً. في إيجار المساكن، لا يكون إخطار الفسخ صحيحاً إلا إذا كان مكتوباً.

ويعدّد القانون أيضاً، حالةً حالة، الأوضاع التي يجوز فيها للمالك إخراج المستأجر. وأهمها ما يلي.

• الحاجة. إذا كان المالك مضطراً إلى استخدام المنزل سكناً له أو لزوجه أو لأولاده أو لوالديه أو لمن تلزمه إعالتهم.
• حاجة المالك الجديد. يجوز لمن اشترى المنزل لاحقاً أن يرفع دعوى إخلاء بسبب حاجته، شريطة أن يوجّه إلى المستأجر إخطاراً كتابياً خلال شهر واحد.
• تعهد الإخلاء (tahliye taahhüdü). إذا التزم المستأجر كتابةً، بعد تسلّمه المنزل، بإخلائه في تاريخ محدد. أما تعهد الإخلاء الذي يُوقَّع قبل تسليم المنزل، كالذي يُطلب توقيعه مع العقد مثلاً، فلا يترتب عليه هذا الأثر.
• إنذاران محقّان. إذا اضطر المالك خلال سنة إيجار واحدة إلى توجيه إنذارين كتابيين إلى المستأجر بسبب عدم دفع الإيجار.

وإذا أخلى المالك المنزل بحجة الحاجة، فلا يجوز له، من دون سبب مبرر، أن يؤجره لأي شخص غير المستأجر السابق قبل مرور ثلاث سنوات.

وفي نزاعات الإيجار، مثل تحديد بدل الإيجار أو الإخلاء عن طريق الدعوى، أصبح اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى إلزامياً منذ 1 سبتمبر 2023.

ضريبة الدمغة وعمولة المكتب العقاري

تُعفى من ضريبة الدمغة عقود الإيجار المتعلقة بتأجير منزل غير مسجل لدى شركة أو منشأة تجارية إلى أشخاص طبيعيين بغرض السكن. أما في إيجار أماكن العمل، فتُستوفى ضريبة دمغة بنسبة 1.89 في الألف من مجموع الإيجار المستحق طوال مدة العقد.

وإذا توسّط مكتب عقاري في التأجير، فلا يجوز أن تتجاوز أتعاب الخدمة بدل إيجار شهر واحد مضافاً إليه ضريبة القيمة المضافة (KDV). وتُستوفى هذه الأتعاب عن العقد الأول فقط، ولا تُطلب مجدداً عند تجديد الإيجار.

بعد توقيع العقد

بضع خطوات في الأيام الأولى بعد التوقيع تجنّبكم خلافات قد تنشأ لاحقاً.

• وثّقوا حالة المنزل. التقطوا يوم التسليم صوراً للمنزل والأثاث، ودوّنوا كتابةً أي أضرار قائمة إن وُجدت. فهذه أكثر مسألة يُختلف عليها عند استرداد التأمين.
• انقلوا الاشتراكات. افتحوا اشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي باسم المستأجر.
• حدّثوا قيد العنوان. أبلغوا عن عنوانكم الجديد عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) أو لدى مديرية النفوس.
• ادفعوا الإيجار عن طريق المصرف. واكتبوا في بيان كل دفعة الشهر الذي تخصه.

تناولنا ما ينبغي الانتباه إليه أثناء البحث عن منزل في مقال ما يجب مراعاته عند استئجار منزل، وما ينبغي أن يفعله من سيؤجّر منزله في مقال ما يجب مراعاته عند تأجير منزلك. وإذا كنتم ستحصلون على دخل من الإيجار، فيمكنكم الاطلاع أيضاً على مقالنا عن ضريبة دخل الإيجار. وإذا كنتم تبحثون عن منزل للإيجار أو للاستثمار، فبإمكان مستشارينا مساعدتكم.