Kat irtifakı e kat mülkiyeti: o título turco

Quem lê com atenção um título de propriedade turco pela primeira vez para sempre no mesmo ponto. No título de um apartamento está escrito “kat irtifakı”, no de outro, “kat mülkiyeti”. Os dois parecem descrever um apartamento, mas não dizem a mesma coisa. Um mostra que você é dono de um apartamento em um edifício concluído. O outro mostra uma fração do terreno reservada a um apartamento que ainda será concluído. Neste artigo explicamos os dois conceitos, a diferença entre eles e o que verificar antes de comprar um apartamento com kat irtifakı, com base na Lei de Condomínios da Türkiye (Kat Mülkiyeti Kanunu, Lei nº 634).

O que é kat mülkiyeti?

Kat mülkiyeti (propriedade em condomínio) é a propriedade de uma parte de uso independente de um edifício concluído: um apartamento, uma loja, um escritório. A lei chama cada uma dessas partes de “unidade autônoma” e quem a detém de “condômino”.

No kat mülkiyeti, você não é dono apenas do apartamento. Junto com ele vêm uma fração do terreno e um direito sobre as áreas comuns — escadas, elevadores, garagem coletiva — na proporção dessa fração. Depois de constituído o kat mülkiyeti, cada unidade autônoma ganha sua própria página no registro de imóveis e passa a ser, nas palavras da lei, “um imóvel distinto”.

O que é kat irtifakı?

Kat irtifakı é um direito constituído sobre as futuras unidades autônomas de um edifício ainda não construído ou em construção. A lei o define como “um tipo de servidão vinculada a uma fração do terreno”. Na prática, é a forma jurídica de dizer: “o apartamento com este número, que será construído neste terreno conforme o projeto aprovado, será seu”.

Para constituir o kat irtifakı, o proprietário do terreno apresenta ao registro de imóveis o projeto arquitetônico aprovado e um regulamento de administração. O número de cada apartamento e a fração do terreno atribuída a ele são inscritos na seção de declarações do título. Assim, antes mesmo do fim da obra, o registro já mostra qual apartamento será de quem.

A maioria dos apartamentos vendidos em lançamentos muda de mãos nesta fase. Tratamos dos outros aspectos da compra na planta em o que é um projeto na planta.

Kat irtifakı e kat mülkiyeti: as diferenças

O que separa os dois é o estado do edifício. Ponto a ponto:

• O edifício. O kat mülkiyeti é constituído sobre um edifício concluído. O kat irtifakı, durante a construção ou antes de ela começar.
• O objeto do direito. O kat mülkiyeti é a propriedade da própria unidade. O kat irtifakı é um direito vinculado a uma fração do terreno, constituído como base para a futura passagem ao kat mülkiyeti.
• Os documentos exigidos. O kat irtifakı exige o projeto aprovado e o regulamento de administração. O kat mülkiyeti exige, além deles, o iskan, a licença de ocupação.
• A administração do edifício. No kat mülkiyeti, o edifício é administrado pelos condôminos conforme o regulamento. Na fase de kat irtifakı, os titulares podem nomear um administrador, entre eles ou de fora, para levar a obra até a conclusão.

A lei também trata da situação intermediária. Se o edifício está de fato concluído e dois terços das unidades autônomas já estão efetivamente em uso, as regras do kat mülkiyeti se aplicam à administração do edifício, mesmo que o registro ainda não tenha sido convertido.

Kat irtifakı é o mesmo que título compartilhado (hisseli tapu)?

Não, e a diferença importa. No título compartilhado, você é um dos coproprietários de um imóvel. O título mostra a sua fração, mas não qual parte do edifício é sua.

No kat irtifakı, a sua fração do terreno está vinculada a uma unidade autônoma específica. O número do seu apartamento, o projeto aprovado e o regulamento constam do registro. Qual apartamento será seu quando a obra terminar está definido desde o início.

Como o kat irtifakı passa a kat mülkiyeti?

A chave é o iskan. A lei diz que o kat irtifakı é convertido em kat mülkiyeti com base em uma licença de ocupação emitida para o edifício inteiro. Se o iskan cobre apenas parte do edifício, a conversão não acontece.

Desde uma alteração de 2021, o processo corre em grande parte sozinho. O órgão que emite o iskan o envia eletronicamente ao cadastro, e o registro de imóveis converte de ofício o kat irtifakı em kat mülkiyeti, sem pedir outros documentos. Não é exigido um novo regulamento de administração para a conversão.

Se essa etapa atrasar na prática, a lei é clara sobre quem pode agir: o proprietário do terreno, ou até um único titular de kat irtifakı, pode pedir a conversão. Quanto ao custo, também não há com o que se preocupar. Essas operações de ofício são isentas da taxa de serviço do registro, e a constituição do kat mülkiyeti ou do kat irtifakı é isenta de taxas e impostos, desde que não envolva transferência de propriedade.

É seguro comprar um apartamento com kat irtifakı?

O kat irtifakı é um direito registrado. Um apartamento nesse regime pode ser vendido e comprado, e é registrado em seu nome no registro de imóveis. Por isso títulos com kat irtifakı são comuns em lançamentos. O que importa é que o edifício seja concluído de forma a permitir a passagem ao kat mülkiyeti. Antes de comprar, recomendamos verificar o seguinte.

• Leia a seção de declarações. O número da sua unidade e a fração do terreno devem constar ali. Verifique também se há algum registro de irregularidade urbanística.
• Peça o projeto aprovado. A posição e a área do apartamento no projeto devem coincidir com as do apartamento que lhe mostraram.
• Pergunte sobre o iskan. Se o edifício está pronto, confirme se o iskan foi emitido. Se não, pergunte quem vai obtê-lo e até quando. Sem iskan não há passagem ao kat mülkiyeti.
• Vai financiar? Consulte o banco antes. A maioria dos bancos exige iskan para financiar um apartamento com kat irtifakı. Explicamos isso em o que é iskan.

Os titulares de kat irtifakı também têm direitos uns perante os outros. A lei permite que cada um exija dos demais o cumprimento de suas obrigações para que a obra comece e termine no prazo previsto no contrato e, se necessário, recorra à Justiça.

Se quiser saber a situação do título de um apartamento que está considerando, fale com nossos consultores. Para ver os custos da compra com antecedência, use nossa calculadora da taxa do Tapu. Para o processo de compra completo, veja o que considerar ao comprar um imóvel.