O que é iskan? Comprar imóvel sem iskan

Quem procura imóveis na Türkiye logo ouve a pergunta: “o imóvel tem iskan?”. Parece um detalhe burocrático, mas a resposta define a tarifa em que a sua conta de luz será cobrada, se o banco vai financiar o imóvel e o que de fato constará no seu título de propriedade (Tapu). Neste guia, explicamos o que é o iskan, o que você precisa saber antes de comprar um imóvel sem ele e como verificar a situação de um imóvel.

O que é o iskan?

O iskan — oficialmente yapı kullanma izin belgesi, a licença de ocupação do edifício — é o documento que confirma que o edifício está concluído e pronto para morar. A prefeitura ou o governo provincial que emitiu o alvará de construção inspeciona o edifício. Se constatar que ele foi construído de acordo com o alvará e o projeto aprovado, sem nenhum impedimento técnico ao uso, emite a licença.

Em termos simples, o alvará de construção diz “este edifício pode ser construído”. O iskan diz “este edifício foi construído conforme aprovado e já pode ser usado”. Pela Lei de Zoneamento da Türkiye, a data oficial de conclusão de um edifício é o dia em que o iskan é emitido.

Quando e como o iskan é obtido?

Quem faz o pedido é o proprietário do edifício — na maioria dos empreendimentos novos, a construtora. O iskan pode ser emitido para o edifício inteiro ou, separadamente, para as partes que já estão prontas para uso. A Lei de Zoneamento obriga a prefeitura ou o governo provincial a decidir o pedido em no máximo trinta dias.

Se você está comprando em um empreendimento novo, o iskan costuma vir depois do fim da obra, por isso pode passar algum tempo entre a entrega das chaves e a licença. Antes de assinar, pergunte quem vai obter o iskan e em que prazo. Abordamos os outros aspectos da compra antes da conclusão no nosso guia o que é um projeto na planta.

Kat irtifakı e kat mülkiyeti: como o iskan muda o seu título de propriedade

É aqui que o iskan mais pesa no papel. Em um edifício inacabado ou ainda sem iskan, os apartamentos geralmente são vendidos com kat irtifakı (direito de construção sobre fração do terreno). Trata-se de um direito vinculado a uma fração do terreno e, na prática, significa “o apartamento que será construído neste lote, conforme este projeto, será seu”.

Quando o edifício é concluído e o iskan é emitido, o kat irtifakı é convertido em kat mülkiyeti (propriedade em condomínio). A Lei de Condomínios vincula essa conversão diretamente à licença de ocupação, e o proprietário do terreno, ou até um único titular de kat irtifakı, pode solicitá-la. A partir daí, o seu título de propriedade deixa de descrever uma fração de terreno e passa a descrever uma unidade autônoma concluída e em uso.

Na prática: se o título de propriedade diz “kat mülkiyeti”, o iskan daquele edifício foi emitido. Se diz “kat irtifakı”, o iskan talvez ainda não tenha sido emitido, e vale pedir a licença separadamente.

É possível comprar um imóvel sem iskan?

Sim — nenhuma regra proíbe a venda de um imóvel sem iskan. Mas um imóvel sem iskan não equivale a um que tem, e o preço deve ser avaliado com isso em mente. Antes de decidir, vale conhecer três consequências.

• Fica mais difícil abrir contratos definitivos de serviços públicos. Para luz e água, a regra é ter o iskan primeiro. As exceções estão explicadas abaixo.
• O financiamento pode não ser aprovado. A maioria dos bancos exige o iskan.
• O título de propriedade continua em kat irtifakı. A conversão para kat mülkiyeti exige o iskan.

O motivo de o iskan não existir importa tanto quanto essas consequências. Às vezes é apenas atraso burocrático, resolvido rapidamente. Outras vezes o edifício diverge do projeto aprovado, e o iskan não pode ser emitido até que isso seja corrigido. Pela Lei de Zoneamento, quando a prefeitura constata que um edifício viola as normas urbanísticas, faz registrar essa constatação na seção de declarações do título de propriedade. Ler essa seção é a forma mais simples de identificar cedo o segundo caso.

É possível financiar um imóvel sem iskan?

No financiamento, a palavra final é do banco e da avaliação que ele encomenda. A maioria dos bancos exige o iskan para financiar um apartamento em kat irtifakı. Alguns bancos financiam, em condições mais restritas, um imóvel que tem kat mülkiyeti mas não tem iskan — isso depende inteiramente da política de cada banco. O laudo de avaliação também pode reduzir o valor do imóvel pela falta da licença.

Se você vai comprar com financiamento, recomendamos apresentar ao banco os dados do título de propriedade e do iskan do imóvel e obter a pré-aprovação antes de pagar o sinal. Reunimos os outros pontos a verificar no nosso guia o que considerar ao comprar um imóvel.

Ligações de luz, água e gás

A Lei de Zoneamento é clara: edifícios sem licença de ocupação não recebem ligação de luz, água e esgoto até que a licença seja emitida, enquanto as unidades autônomas que já têm a licença recebem. É por isso que a ligação de canteiro de obras usada durante a construção continua até o iskan.

A lei também prevê uma exceção. Edifícios cujo alvará de construção foi emitido antes de 1º de julho de 2022, construídos de acordo com esse alvará mas ainda sem iskan, podem receber uma ligação provisória de água e luz até a emissão do iskan, desde que as condições sejam cumpridas. A ligação é provisória e não substitui o iskan. Para edifícios sem alvará, ou construídos em desacordo com ele, não conte com essa exceção.

Como verificar a situação do iskan de um imóvel

Há várias formas de saber se um imóvel tem iskan. Usar todas juntas é o caminho mais seguro.

• Leia o título de propriedade. “Kat mülkiyeti” indica que o iskan foi emitido. Verifique também, na seção de declarações, se há algum registro de violação urbanística.
• Peça o próprio documento. Solicite ao vendedor ou à construtora uma cópia da licença de ocupação.
• Consulte a prefeitura. O departamento de urbanismo da prefeitura a que o edifício pertence pode confirmar o registro do iskan. Muitas prefeituras também oferecem essa consulta pelos seus serviços online.

Se quiser saber a situação do iskan de um imóvel que você está avaliando, fale com os nossos consultores. Para ver os custos da compra com antecedência, use também a nossa calculadora da taxa do título de propriedade.