Договор аренды в Турции: какие нужны документы

Когда вы решаете снять жильё, почти всё сводится к одному документу — договору аренды (kira sözleşmesi). Арендная плата, депозит, повышение, даты въезда и выезда — любой вопрос, по которому позже может возникнуть спор, решается тем, что написано в этом документе. В этой статье мы рассказываем, как заключается договор аренды в Турции, какие документы запрашивают у арендатора и что нужно прописать в договоре. Опираемся на Турецкий обязательственный кодекс (Türk Borçlar Kanunu) и пишем так, чтобы статья была полезна и арендатору, и собственнику.

Что такое договор аренды?

Турецкий обязательственный кодекс определяет договор аренды как договор, по которому арендодатель передаёт арендатору вещь в пользование, а арендатор взамен платит согласованную арендную плату. К аренде жилья применяются отдельные, более защитные нормы закона. Большую часть этих норм нельзя изменить в ущерб арендатору. То есть даже если в договор включить пункт, который противоречит закону и ставит арендатора в трудное положение, этот пункт не будет действовать.

Нужно ли заключать договор аренды в письменной форме?

Закон не требует письменной формы для договора аренды. Устный договор аренды тоже действителен. И всё же мы советуем оформлять договор письменно. Если возникнет разногласие по поводу арендной платы, депозита, повышения или состояния жилья при передаче, единственным весомым доказательством у вас будет подписанный договор.

Нотариальное заверение тоже не обязательно. Стороны могут составить и подписать договор сами. Однако иностранный арендатор, который будет подавать на вид на жительство в Турции, обязан предоставить в миграционную службу (Göç İdaresi) нотариально заверенный экземпляр договора аренды. Если ваш арендатор — иностранец, проще сразу заключить договор у нотариуса.

Что должно быть в договоре аренды?

Хороший договор аренды должен быть настолько ясным, чтобы ни одна из сторон потом не могла сказать: «Мы об этом не договаривались». В договоре должны быть как минимум следующие сведения.

• Данные сторон. Имя, идентификационный номер и адрес арендодателя и арендатора. Если есть поручитель — и его данные.
• Данные жилья. Полный адрес, тип жилья и номер независимого помещения. Если вы сдаёте или снимаете жильё с мебелью — опись мебели.
• Арендная плата и порядок оплаты. Ежемесячная арендная плата, день оплаты и банковский счёт, на который она перечисляется.
• Срок аренды. Дата начала и срок договора. Жильё чаще всего сдаётся на один год.
• Депозит. Сумма и то, как он будет храниться.
• Повышение. Как будет повышаться арендная плата в новом периоде аренды.
• Расходы. Кто оплачивает такие расходы, как плата за обслуживание дома (aidat), электричество, вода и газ.
• Условия пользования. Вопросы, важные для сторон: домашние животные, субаренда или изменения в квартире.

По закону расходы на пользование — отопление, освещение и воду — несёт арендатор, если в договоре не указано иное.

Какие документы запрашивают у арендатора

Закон не перечисляет, какие документы можно запросить у арендатора. Это полностью зависит от практики и от предпочтений собственника. Чаще всего собственники и агентства недвижимости просят следующие документы.

• Удостоверение личности. Для граждан Турции — турецкое удостоверение личности, для иностранцев — паспорт или карта вида на жительство.
• Подтверждение дохода. Расчётный лист, справка с места работы или, если вы работаете на себя, налоговое свидетельство (vergi levhası). Это самый надёжный способ понять, будет ли арендная плата поступать регулярно.
• Поручитель и его документы. Если собственник просит поручителя — удостоверение личности и подтверждение дохода поручителя.
• Рекомендация от предыдущего арендодателя. Не обязательна, но её часто спрашивают, особенно при аренде дорогого жилья.

Арендатор тоже вправе запросить у собственника некоторые документы. Чтобы убедиться, что арендодатель действительно владелец жилья или его уполномоченный представитель, проверьте данные тапу и его удостоверение личности. Если жильё сдаётся через доверенное лицо, попросите доверенность.

Каким может быть депозит?

При аренде жилья депозит — в формулировке закона «обеспечение» — не может превышать трёхмесячную арендную плату. Если депозит вносится деньгами, закон предусматривает, что арендатор кладёт их на срочный сберегательный счёт, с которого их нельзя снять без согласия собственника. Банк возвращает эти деньги только с согласия обеих сторон либо по решению суда или органа исполнительного производства.

Если в течение трёх месяцев после окончания договора собственник не уведомит банк в письменной форме о том, что подал иск против арендатора или начал исполнительное производство, банк обязан по требованию арендатора вернуть ему депозит.

На практике депозит чаще всего платят прямо собственнику. Если вы поступаете так, впишите в договор сумму и условия возврата, а оплату проведите через банк.

Как повышается арендная плата?

При аренде жилья повышение в новом периоде аренды не может превышать изменение двенадцатимесячного среднего значения индекса потребительских цен (TÜFE) за предыдущий год аренды. Даже если в договоре указан более высокий процент, повышение остаётся в этих пределах. Турецкий статистический институт (TÜİK) публикует этот показатель каждый месяц. Ваш предел повышения — показатель, опубликованный за месяц, предшествующий началу вашего периода аренды.

Временный потолок в 25 %, введённый в 2022 году, перестал действовать в июле 2024 года. Сегодня действует только предел по TÜFE.

Когда арендные отношения длятся пять лет, ситуация меняется. По договорам сроком более пяти лет или продлённым после пяти лет новую арендную плату может справедливо определить судья с учётом состояния жилья и аналогичных арендных ставок в округе. Это называется иском об определении арендной платы (kira tespit davası).

Можно ли установить арендную плату в иностранной валюте? При аренде жилья между лицами, проживающими в Турции, арендную плату нельзя устанавливать в иностранной валюте или с привязкой к ней. Этот запрет не действует, если одна из сторон — иностранный гражданин или проживает за границей.

Как прекращается договор аренды?

При аренде жилья закон ставит арендатора в более сильное положение, чем собственника. Вот основные правила, которые нужно знать.

• Если арендатор хочет съехать. Если по срочному договору он не уведомит собственника как минимум за 15 дней до окончания срока, договор продлевается ещё на год на тех же условиях.
• Собственник не может ссылаться на окончание срока. Собственник не может выселить арендатора только потому, что срок договора истёк. Это возможно лишь после окончания десятилетнего срока продления, при уведомлении не менее чем за три месяца до конца каждого года продления.
• Уведомление должно быть письменным. При аренде жилья уведомление о расторжении действительно, только если оно сделано в письменной форме.

Случаи, когда собственник может выселить арендатора, тоже перечислены в законе поимённо. Основные из них таковы.

• Нужда. Если собственнику необходимо использовать жильё для проживания самого себя, супруга(и), детей, родителей или лиц, которых он обязан содержать.
• Нужда нового собственника. Тот, кто позже купил жильё, может подать иск о выселении в связи с собственной нуждой при условии, что в течение месяца письменно уведомит арендатора.
• Обязательство об освобождении жилья (tahliye taahhüdü). Если арендатор после передачи ему жилья письменно обязался освободить его к определённой дате. Обязательство, подписанное до передачи жилья — например, вместе с договором, — такого последствия не влечёт.
• Два обоснованных предупреждения. Если в течение одного года аренды арендатору пришлось дважды направить письменное предупреждение из-за неуплаты арендной платы.

Если собственник освободил жильё, сославшись на нужду, он не может без уважительной причины сдать его кому-либо, кроме прежнего арендатора, пока не пройдёт три года.

В арендных спорах, таких как определение арендной платы или выселение через суд, с 1 сентября 2023 года перед подачей иска обязательно обращаться к медиатору.

Гербовый сбор и комиссия агентства

Договоры аренды жилья, которое не числится за компанией или предприятием и сдаётся физическим лицам для проживания, освобождены от гербового сбора. При аренде коммерческих помещений гербовый сбор составляет 0,189 % от общей суммы арендной платы за весь срок договора.

Если сделку сопровождает агентство недвижимости, его вознаграждение не может превышать месячную арендную плату плюс НДС (KDV). Это вознаграждение берётся только за первый договор и не взимается повторно при продлении аренды.

После подписания договора

Несколько дел в первые дни после подписания помогут избежать споров, которые могут возникнуть позже.

• Зафиксируйте состояние жилья. В день передачи сфотографируйте квартиру и мебель, а имеющиеся повреждения письменно отметьте. Именно об этом спорят чаще всего, когда возвращают депозит.
• Переоформите коммунальные услуги. Откройте договоры на электричество, воду и газ на имя арендатора.
• Обновите регистрацию по адресу. Сообщите новый адрес через e-Devlet или в отделе регистрации населения (nüfus müdürlüğü).
• Платите аренду через банк. В назначении каждого платежа указывайте, за какой месяц эта арендная плата.

На что смотреть при поиске жилья, мы рассказали в статье что учесть, снимая жильё, а что нужно сделать тем, кто сдаёт своё жильё, — в статье что учесть, сдавая жильё в аренду. Если вы будете получать доход от аренды, загляните и в нашу статью о налоге на доход от аренды. Если вы ищете жильё в аренду или для инвестиций, наши консультанты помогут.

Частые вопросы

Как заключается договор аренды?

Арендатор и собственник составляют и подписывают письменный договор, в котором указаны данные сторон, адрес жилья, арендная плата, срок, депозит и условия повышения. Нотариальное заверение не обязательно. Иностранным арендаторам, которые будут подавать на вид на жительство, нужен нотариально заверенный договор.

Какие документы запрашивают у арендатора?

Перечня в законе нет. На практике запрашивают удостоверение личности, подтверждение дохода и, если собственник этого хочет, поручителя и его документы.

Каким может быть максимальный депозит?

При аренде жилья депозит не может превышать трёхмесячную арендную плату.

На сколько максимально можно повысить арендную плату?

На величину изменения двенадцатимесячного среднего TÜFE за предыдущий год аренды. Даже если в договоре указан более высокий процент, повышение не может превысить этот предел.

Может ли собственник выселить арендатора по окончании договора?

Нет. Окончание срока само по себе не основание для выселения. Если арендатор не уведомит собственника за 15 дней до окончания срока, договор продлевается на год. Собственник может прекратить договор только по основаниям, перечисленным в законе, или после окончания десятилетнего срока продления.

Есть ли гербовый сбор по договору аренды жилья?

При сдаче для проживания жилья, которое не числится за предприятием, гербовый сбор не взимается. При аренде коммерческих помещений применяется гербовый сбор по ставке 0,189 %.