Plus-value immobilière en Türkiye (2026)

Si vous vendez un logement, un terrain ou une boutique en Türkiye dans les cinq ans qui suivent son achat, la plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu. En turc, on parle de değer artışı kazancı, le gain sur l’augmentation de valeur, qui fonctionne en pratique comme un impôt sur la plus-value. Beaucoup de vendeurs n’en ont jamais entendu parler, ou l’imaginent bien plus lourd qu’il ne l’est. Comme le prix d’achat est réévalué en fonction de l’inflation, une bonne partie des ventes récentes ne doivent finalement rien. Cet article explique à qui cet impôt s’applique, comment il se calcule avec les chiffres de 2026 et quand il se paie, en s’appuyant sur les indications de l’administration fiscale turque elle-même.

Qu’est-ce que le değer artışı kazancı ?

Selon l’article 80 bis (mükerrer 80) de la loi turque relative à l’impôt sur le revenu, le gain qu’un particulier réalise en vendant un bien immobilier acquis à titre onéreux dans les cinq ans suivant son acquisition est imposé comme « gain sur augmentation de valeur ». Appartement, terrain, terre agricole, boutique ou bureau : tous sont concernés.

Ce n’est pas un impôt à part. Le gain figure dans la déclaration annuelle de revenus et il est imposé aux mêmes taux que vos autres revenus. Il n’est pas non plus perçu au registre foncier le jour de la vente : ce que vous y payez, ce sont les droits de Tapu.

Comment fonctionne la règle des cinq ans

Les cinq ans courent à partir de la date à laquelle le bien est inscrit à votre nom au registre foncier, et se comptent en jours calendaires. Si vous vendez après cinq années pleines, aucun impôt n’est dû sur le gain, quel que soit son montant.

Dans certains cas, le compteur démarre à une autre date. Si vous avez reçu un logement prêt à habiter d’une coopérative, de TOKİ ou d’un promoteur et pouvez prouver la date à laquelle vous y avez réellement emménagé par des factures d’eau, d’électricité ou de gaz ou par un procès-verbal de remise, les cinq ans partent de cette date. Pour les appartements reçus d’un promoteur en échange d’un terrain, le décompte commence à la date d’inscription de l’appartement au registre foncier.

Qui n’y est pas soumis ?

• Les vendeurs au-delà de cinq ans. Toute personne qui vend après cinq années pleines de détention.
• Les héritiers et les donataires. La loi exclut les biens acquis sans contrepartie. Même si vous vendez un appartement hérité le lendemain du jour où il vous revient, cet impôt n’est pas dû. Il en va de même pour les appartements construits sur un terrain hérité, ou reçus d’un promoteur en échange de celui-ci.
• Les gains inférieurs à l’abattement. Pour les ventes réalisées en 2026, les premiers 150 000 TL de gain sont exonérés. Si le gain ne dépasse pas ce montant, aucune déclaration n’est à déposer.

Les personnes qui achètent et revendent des biens de façon continue et dans un but lucratif sont traitées autrement. Pour quelqu’un qui vend plusieurs biens la même année ou plusieurs années de suite et en a fait une activité, le gain peut être considéré comme un revenu commercial, et la règle des cinq ans ne s’applique pas.

Comment le gain est calculé

Le calcul se fait en quatre étapes.

1. Réévaluer le prix d’achat. Le prix d’achat est réévalué selon le Yİ-ÜFE, l’indice turc des prix à la production. On compare l’indice du mois précédant l’achat à celui du mois précédant la vente. Si la hausse atteint 10 % ou plus, le prix d’achat est augmenté de ce taux ; en dessous de 10 %, il reste inchangé.
2. Déduire les frais de vente. Du prix de vente, retranchez le prix d’achat réévalué et les frais de vente justifiés : votre part des droits de Tapu payés lors de la vente, la commission de l’agent immobilier, les frais de notaire et d’expertise.
3. Déduire l’abattement. Du montant restant, retranchez l’abattement applicable à l’année de la vente. Pour les ventes de 2026, il s’élève à 150 000 TL.
4. Appliquer le barème. Le barème de l’impôt sur le revenu s’applique au montant restant.

La réévaluation liée à l’inflation est le cœur du calcul. Comme le Yİ-ÜFE a fortement augmenté ces dernières années, l’essentiel de la plus-value apparente disparaît une fois le prix d’achat réévalué.

Barème de l’impôt sur le revenu 2026

Le gain est imposé selon le barème applicable aux revenus autres que les salaires. Pour les revenus perçus en 2026, ce barème est le suivant :

Si vous percevez aussi des revenus locatifs ou d’autres revenus déclarés la même année, le barème s’applique au total. Votre impôt peut donc être plus élevé qu’un calcul fondé sur la seule vente. L’imposition des loyers est traitée dans notre article sur l’impôt sur les revenus locatifs en Türkiye.

Exemple chiffré : une vente imposable

Imaginons que vous ayez acheté un appartement 5 000 000 TL en mars 2023 et que vous l’ayez revendu 15 000 000 TL en octobre 2026. Lors de la vente, vous avez payé votre part de 2 % des droits de Tapu, soit 300 000 TL.

L’impôt relève de la troisième tranche : 70 500 TL sur les premiers 400 000 TL, puis 27 % sur les 349 370 TL restants. Un petit droit de timbre est également payé avec la déclaration. Sans la réévaluation liée à l’inflation, la plus-value apparente aurait été de 9 700 000 TL ; avec le prix d’achat réévalué, elle tombe à 899 370 TL.

Exemple chiffré : une vente sans impôt

Imaginons que vous ayez acheté un appartement 8 000 000 TL en novembre 2024 et que vous l’ayez revendu 10 000 000 TL en octobre 2026. Le Yİ-ÜFE s’établissait à 3 707,10 en octobre 2024 et à 5 901,26 en septembre 2026. La hausse dépasse 10 %, le prix d’achat est donc réévalué à 12 735 044 TL. Le prix de vente étant inférieur, il n’y a ni gain imposable ni déclaration à déposer.

Une perte sur une vente de ce type ne peut pas être imputée sur d’autres revenus, comme un salaire ou des loyers.

Quand déclarer et payer

Le gain d’une vente réalisée en 2026 se déclare dans la déclaration annuelle de revenus de mars 2027. La déclaration peut être déposée en ligne via le système de déclaration préremplie de l’administration fiscale (Hazır Beyan) ou auprès d’un centre des impôts. L’impôt se paie en deux versements égaux : le premier avant fin mars, le second avant fin juillet.

L’abattement applicable dépend de l’année de la vente, et non de l’année de la déclaration. Pour les ventes de 2025, il était de 120 000 TL.

Propriétaires étrangers et personnes vivant à l’étranger

Les étrangers propriétaires en Türkiye sont soumis à la même règle des cinq ans, et le gain se calcule de la même façon. C’est le moment de la déclaration qui change. Les personnes qui ne résident pas en Türkiye et ne sont pas tenues par ailleurs de déposer une déclaration annuelle doivent déclarer le gain dans une déclaration ponctuelle auprès du centre des impôts du lieu où se trouve le bien, dans les 15 jours suivant la vente, et payer l’impôt dans le même délai.

Les titulaires d’un numéro d’identification d’étranger peuvent se connecter au système Hazır Beyan avec ce numéro. Les citoyens turcs vivant à l’étranger peuvent obtenir un mot de passe e-Devlet auprès d’un consulat turc.

Si vous avez acheté le bien dans le cadre de la citoyenneté par investissement, la mention d’interdiction de vente pendant trois ans inscrite sur le titre de propriété s’y ajoute. Vous pouvez vendre une fois les trois ans écoulés, mais une vente avant cinq ans exige toujours le calcul de la plus-value.

Avant de vendre

• Inscrivez le prix réel sur le titre de propriété. Le calcul repose sur le prix de vente effectif. Déclarer un prix inférieur au registre foncier vous expose à des redressements assortis de pénalités, à la fois pour les droits de Tapu et pour l’impôt sur le revenu. N’oubliez pas que l’acheteur se servira aussi de ce prix plus tard pour son propre calcul.
• Conservez vos documents d’achat. Vous devez pouvoir prouver le prix d’achat grâce à l’inscription au registre foncier et aux justificatifs de paiement.
• Demandez des reçus pour vos frais. La commission, les frais de notaire et d’expertise ne sont déductibles que sur facture ou reçu.
• Vérifiez la date si les cinq ans sont presque écoulés. Attendre quelques semaines peut suffire à faire disparaître l’impôt.

Les chiffres de cet article concernent les ventes réalisées en 2026. Pour votre propre vente, nous vous recommandons de consulter un expert-comptable turc. Pour les frais de registre foncier liés à une vente, consultez notre article sur les frais d’achat d’un logement, et pour l’état du marché, les statistiques des ventes de logements en Türkiye.