Bail en Türkiye : documents nécessaires

Lorsque vous décidez de louer un logement, presque tout se joue sur un seul document : le contrat de location (kira sözleşmesi). Loyer, dépôt de garantie, augmentation, dates d’entrée et de sortie — chaque point susceptible de faire naître un litige plus tard se règle d’après ce qui est écrit dans ce document. Dans cet article, nous expliquons comment se conclut un contrat de location en Türkiye, quels documents sont demandés au locataire et ce que le contrat doit contenir, en nous appuyant sur le Code turc des obligations (Türk Borçlar Kanunu), de manière utile aussi bien au locataire qu’au propriétaire.

Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Le Code turc des obligations définit le bail comme le contrat par lequel le bailleur cède au locataire l’usage d’une chose, le locataire payant en contrepartie le loyer convenu. Les locations d’habitation relèvent de dispositions distinctes et plus protectrices. La plupart de ces dispositions ne peuvent pas être modifiées au détriment du locataire. Autrement dit, même si le contrat contient une clause contraire à la loi qui met le locataire en difficulté, cette clause n’est pas valable.

Le contrat de location doit-il être écrit ?

La loi n’impose pas de forme écrite pour le bail. Un contrat de location conclu oralement est lui aussi valable. Nous vous recommandons tout de même de le faire par écrit. En cas de désaccord sur le loyer, le dépôt de garantie, l’augmentation ou l’état du logement à la remise des clés, la seule preuve solide dont vous disposerez est le contrat signé.

La certification par un notaire n’est pas obligatoire non plus. Les parties peuvent rédiger et signer le contrat entre elles. Toutefois, un locataire étranger qui demande un permis de séjour en Türkiye doit remettre aux services de l’immigration (Göç İdaresi) un exemplaire du contrat certifié par un notaire. Si votre locataire est étranger, conclure le contrat chez le notaire dès le départ vous simplifie les choses.

Que doit contenir un contrat de location ?

Un bon contrat de location doit être assez clair pour qu’aucune des parties ne puisse dire plus tard « nous n’en avions pas parlé ». Il doit au minimum comporter les informations suivantes.

• Les informations sur les parties. Le nom, le numéro d’identité et l’adresse du bailleur et du locataire. S’il y a un garant, les siennes aussi.
• Les informations sur le logement. L’adresse complète, le type de logement et le numéro de l’unité indépendante. Si la location est meublée, l’inventaire du mobilier.
• Le loyer et son mode de paiement. Le loyer mensuel, le jour de paiement et le compte bancaire sur lequel il est versé.
• La durée du bail. La date de début et la durée du contrat. Les locations d’habitation sont le plus souvent conclues pour un an.
• Le dépôt de garantie. Son montant et la façon dont il sera conservé.
• L’augmentation. La manière dont le loyer sera augmenté lors de la nouvelle période de location.
• Les charges. Qui paie les charges comme les frais de copropriété (aidat), l’électricité, l’eau et le gaz naturel.
• Les conditions d’usage. Les points auxquels les parties tiennent, comme les animaux de compagnie, la sous-location ou les modifications apportées au logement.

Selon la loi, les frais d’usage comme le chauffage, l’éclairage et l’eau sont à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le contrat.

Les documents demandés au locataire

La loi ne dresse pas la liste des documents pouvant être demandés au locataire. Cela relève entièrement de la pratique et du choix du propriétaire. Voici les documents que les propriétaires et les agences immobilières demandent le plus souvent.

• Une pièce d’identité. La carte d’identité pour les citoyens turcs, le passeport ou la carte de séjour pour les étrangers.
• Un justificatif de revenus. Un bulletin de salaire, une attestation d’emploi ou, si vous êtes indépendant, votre certificat fiscal (vergi levhası). C’est le moyen le plus sûr de savoir si le loyer sera payé régulièrement.
• Un garant et ses documents. Si le propriétaire demande un garant, la pièce d’identité et le justificatif de revenus de celui-ci.
• Une référence de l’ancien propriétaire. Pas obligatoire, mais souvent demandée, en particulier pour les logements au loyer élevé.

Le locataire a lui aussi le droit de demander certains documents au propriétaire. Pour vous assurer que le bailleur est bien le propriétaire du logement ou son représentant habilité, vérifiez les informations du titre de propriété et sa pièce d’identité. Si le logement est loué par l’intermédiaire d’un mandataire, demandez la procuration.

Quel peut être le montant du dépôt de garantie ?

Dans les locations d’habitation, le dépôt de garantie — la « sûreté », dans les termes de la loi — ne peut pas dépasser trois mois de loyer. S’il est versé en argent, la loi prévoit que le locataire le place sur un compte d’épargne à terme, dont il ne peut être retiré sans l’accord du propriétaire. La banque ne restitue cette somme qu’avec l’accord des deux parties ou sur décision d’un tribunal ou d’un office d’exécution.

Si, dans les trois mois suivant la fin du contrat, le propriétaire n’informe pas la banque par écrit qu’il a engagé une action en justice ou une procédure d’exécution contre le locataire, la banque est tenue de restituer le dépôt au locataire à sa demande.

En pratique, le dépôt de garantie est très souvent versé directement au propriétaire. Si vous procédez ainsi, inscrivez le montant et les conditions de restitution dans le contrat, et effectuez le paiement par la banque.

Comment le loyer est-il augmenté ?

Dans les locations d’habitation, l’augmentation appliquée lors d’une nouvelle période de location ne peut pas dépasser la variation de la moyenne sur douze mois de l’indice des prix à la consommation (TÜFE) de l’année de location précédente. Même si le contrat prévoit un taux plus élevé, l’augmentation reste dans cette limite. L’Institut turc de la statistique (TÜİK) publie ce taux chaque mois. Le taux publié pour le mois précédant le début de votre période de location constitue votre plafond d’augmentation.

Le plafond temporaire de 25 % instauré en 2022 a pris fin en juillet 2024. Aujourd’hui, la seule règle en vigueur est la limite du TÜFE.

La situation change lorsque la relation locative atteint cinq ans. Pour les contrats de plus de cinq ans ou renouvelés au-delà de cinq ans, le nouveau loyer peut être fixé en équité par le juge, en tenant compte de l’état du logement et des loyers comparables du quartier. C’est ce qu’on appelle l’action en fixation du loyer (kira tespit davası).

Le loyer peut-il être fixé en devises ? Dans les locations d’habitation entre personnes résidant en Türkiye, le loyer ne peut être ni fixé en devises ni indexé sur une devise. Cette interdiction ne s’applique pas si l’une des parties est de nationalité étrangère ou réside à l’étranger.

Comment prend fin un contrat de location ?

Dans les locations d’habitation, la loi place le locataire dans une position plus forte que le propriétaire. Voici les principales règles à connaître.

• Si le locataire veut partir. Dans un contrat à durée déterminée, s’il ne prévient pas le propriétaire au moins 15 jours avant l’échéance, le contrat est prolongé d’un an aux mêmes conditions.
• Le propriétaire ne peut pas invoquer l’échéance. Le propriétaire ne peut pas faire partir le locataire au seul motif que le contrat est arrivé à son terme. Cela n’est possible qu’une fois la période de prolongation de dix ans écoulée, en donnant congé au moins trois mois avant la fin de chaque année de prolongation.
• Le congé doit être écrit. Dans les locations d’habitation, un congé n’est valable que s’il est donné par écrit.

Les cas dans lesquels le propriétaire peut faire partir le locataire sont eux aussi énumérés un par un dans la loi. Voici les principaux.

• Le besoin. Si le propriétaire a besoin d’occuper le logement pour lui-même, son conjoint, ses enfants, ses parents ou les personnes qu’il a la charge d’entretenir.
• Le besoin du nouveau propriétaire. La personne qui achète ensuite le logement peut engager une action en expulsion pour besoin, à condition d’en informer le locataire par écrit dans un délai d’un mois.
• L’engagement de libérer les lieux (tahliye taahhüdü). Si le locataire, après la remise du logement, s’est engagé par écrit à le libérer à une date déterminée. Un engagement signé avant la remise du logement — par exemple en même temps que le contrat — ne produit pas cet effet.
• Deux mises en demeure justifiées. S’il a fallu, au cours d’une même année de location, adresser deux fois au locataire une mise en demeure écrite pour non-paiement du loyer.

Si le propriétaire fait libérer le logement en invoquant le besoin, il ne peut pas, sans motif légitime, le louer à une autre personne que l’ancien locataire avant trois ans.

Pour les litiges locatifs tels que la fixation du loyer ou l’expulsion par voie judiciaire, le recours à un médiateur est obligatoire avant toute action en justice depuis le 1er septembre 2023.

Droit de timbre et commission d’agence

Les contrats de location d’un logement qui n’est pas inscrit au nom d’une société ou d’une entreprise, loué à des particuliers à usage d’habitation, sont exonérés du droit de timbre. Pour les locaux professionnels, un droit de timbre de 0,189 % est perçu sur le total des loyers dus pendant la durée du contrat.

Si une agence immobilière intervient dans la location, les honoraires qu’elle peut percevoir ne peuvent pas dépasser un mois de loyer plus la TVA (KDV). Ces honoraires ne sont perçus que pour le premier contrat et ne sont pas redemandés lors du renouvellement du bail.

Après la signature du contrat

Quelques démarches dans les premiers jours suivant la signature évitent bien des litiges par la suite.

• Consignez l’état du logement. Le jour de la remise des clés, photographiez le logement et le mobilier, et notez par écrit les dégâts existants. C’est le point le plus discuté au moment de la restitution du dépôt de garantie.
• Reprenez les abonnements. Faites ouvrir les abonnements d’électricité, d’eau et de gaz naturel au nom du locataire.
• Mettez à jour votre adresse. Déclarez votre nouvelle adresse sur e-Devlet ou auprès du bureau de l’état civil (nüfus müdürlüğü).
• Payez le loyer par la banque. Indiquez dans le libellé de chaque paiement le mois de loyer concerné.

Nous expliquons ce qu’il faut regarder pendant la recherche d’un logement dans ce qu’il faut savoir avant de louer un logement, et ce que doivent faire ceux qui mettent leur bien en location dans ce qu’il faut savoir avant de mettre un logement en location. Si vous allez percevoir des revenus locatifs, vous pouvez aussi consulter notre article sur l’impôt sur les revenus locatifs. Si vous cherchez un logement à louer ou à acheter pour investir, nos conseillers peuvent vous aider.