Imposto na venda de imóvel na Türkiye (2026)

Se você vender uma casa, um terreno ou uma loja na Türkiye nos cinco anos seguintes à compra, o ganho pode estar sujeito a imposto de renda. Em turco ele se chama değer artışı kazancı, o imposto sobre a valorização, e funciona de modo muito parecido com o imposto sobre ganho de capital. Muitos vendedores nunca ouviram falar dele ou imaginam que seja bem mais alto do que é. Como o preço de compra é corrigido pela inflação, boa parte das vendas recentes acaba não devendo nada. Neste artigo explicamos a quem o imposto se aplica, como ele é calculado com os números de 2026 e quando é pago, com base nas orientações da própria Receita Federal turca.

O que é değer artışı kazancı?

Pelo artigo 80 (repetido) da Lei do Imposto de Renda turca, o ganho que uma pessoa física obtém ao vender, nos cinco anos seguintes à aquisição, um imóvel que comprou mediante pagamento é tributado como “ganho de valorização”. Apartamento, terreno, terra agrícola, loja ou escritório: todos estão incluídos.

Não se trata de um imposto à parte. O ganho é declarado na declaração anual de imposto de renda e tributado pelas mesmas alíquotas que as suas outras rendas. Ele também não é cobrado no registro de imóveis no dia da venda; o que você paga ali é a taxa do Tapu.

Como funciona a regra dos cinco anos

Os cinco anos começam na data em que o imóvel é registrado em seu nome no registro de imóveis e são contados em dias corridos. Se você vender depois de cinco anos completos, não há imposto sobre o ganho, por maior que ele seja.

Em alguns casos, a contagem começa em outra data. Se você recebeu um imóvel pronto para morar de uma cooperativa, da TOKİ (a agência estatal de habitação) ou de uma incorporadora e consegue comprovar a data em que de fato se mudou com contas de água, luz ou gás ou com um termo de entrega, os cinco anos começam nessa data. No caso de apartamentos recebidos de uma incorporadora em troca do terreno, a contagem começa na data em que o apartamento é registrado no registro de imóveis.

Quem não paga?

• Quem vende depois de cinco anos. Qualquer pessoa que venda após cinco anos completos de propriedade.
• Herdeiros e donatários. A lei exclui os imóveis adquiridos sem pagamento. Mesmo que você venda um apartamento herdado no dia seguinte ao recebê-lo, esse imposto não incide. O mesmo vale para apartamentos construídos em terreno herdado, ou recebidos de uma incorporadora em troca dele.
• Ganhos abaixo da isenção. Nas vendas feitas em 2026, os primeiros 150.000 TL de ganho são isentos. Se o ganho não passar desse valor, não há declaração a entregar.

Quem compra e vende imóveis de forma contínua e com fins lucrativos recebe outro tratamento. Para alguém que vende vários imóveis no mesmo ano ou em anos seguidos e fez disso um negócio, o ganho pode ser considerado renda comercial, e a regra dos cinco anos deixa de se aplicar.

Como o ganho é calculado

O cálculo tem quatro etapas.

1. Corrija o preço de compra. O preço de compra é corrigido pelo Yİ-ÜFE, o índice de preços ao produtor doméstico da Türkiye. Compara-se o índice do mês anterior à compra com o do mês anterior à venda. Se a alta for de 10% ou mais, o preço de compra é aumentado nessa proporção; abaixo de 10%, ele fica como está.
2. Desconte os custos da venda. Do preço de venda, subtraia o preço de compra corrigido e os custos comprovados da venda: a sua parte da taxa do Tapu paga na venda, a comissão da imobiliária, as taxas de cartório e de avaliação.
3. Desconte a isenção. Do que sobrar, subtraia a isenção do ano da venda. Para vendas em 2026, ela é de 150.000 TL.
4. Aplique as alíquotas. A tabela do imposto de renda é aplicada ao valor restante.

A correção pela inflação é o centro do cálculo. Como o Yİ-ÜFE subiu muito nos últimos anos, a maior parte do ganho no papel desaparece quando o preço de compra é corrigido.

Alíquotas do imposto de renda em 2026

O ganho é tributado pela tabela das rendas que não são salário. Para a renda obtida em 2026, a tabela é a seguinte:

Se no mesmo ano você também tiver renda de aluguel ou outras rendas declaradas, a tabela é aplicada sobre o total. Por isso o seu imposto pode sair mais alto do que um cálculo feito só com a venda. Tratamos do imposto sobre aluguel no artigo sobre imposto de renda sobre aluguel na Türkiye.

Exemplo: uma venda que paga imposto

Digamos que você comprou um apartamento por 5.000.000 TL em março de 2023 e o vendeu por 15.000.000 TL em outubro de 2026. Na venda, você pagou a sua parte de 2% da taxa do Tapu, 300.000 TL.

O imposto cai na terceira faixa: 70.500 TL sobre os primeiros 400.000 TL e 27% sobre os 349.370 TL restantes. Um pequeno imposto do selo também é pago junto com a declaração. Sem a correção pela inflação, o ganho no papel teria sido de 9.700.000 TL; com o preço de compra corrigido, ele cai para 899.370 TL.

Exemplo: uma venda que não paga nada

Digamos que você comprou um apartamento por 8.000.000 TL em novembro de 2024 e o vendeu por 10.000.000 TL em outubro de 2026. O Yİ-ÜFE era 3.707,10 em outubro de 2024 e 5.901,26 em setembro de 2026. A alta passa de 10%, então o preço de compra é corrigido para 12.735.044 TL. O preço de venda fica abaixo disso, portanto não há ganho tributável nem declaração a entregar.

Um prejuízo numa venda como essa não pode ser compensado com outras rendas, como salário ou aluguel.

Quando declarar e pagar

O ganho de uma venda feita em 2026 é declarado na declaração anual de imposto de renda de março de 2027. A declaração pode ser entregue on-line pelo sistema de declaração pré-preenchida da Receita, o Hazır Beyan, ou em uma repartição fiscal. O imposto é pago em duas parcelas iguais: a primeira até o fim de março, a segunda até o fim de julho.

A isenção aplicável é definida pelo ano da venda, não pelo ano da declaração. Para vendas feitas em 2025, ela era de 120.000 TL.

Proprietários estrangeiros e quem mora no exterior

Estrangeiros com imóvel na Türkiye estão sujeitos à mesma regra dos cinco anos, e o ganho é calculado da mesma forma. O que muda é quando ele é declarado. Quem não é residente na Türkiye e não tem outra obrigação de entregar a declaração anual deve declarar o ganho em uma declaração avulsa à repartição fiscal da cidade onde fica o imóvel, em até 15 dias após a venda, e pagar o imposto no mesmo prazo.

Quem tem número de identificação de estrangeiro pode acessar o sistema Hazır Beyan com esse número. Cidadãos turcos que moram no exterior podem obter uma senha do e-Devlet, o portal de governo eletrônico da Türkiye, em um consulado turco.

Se você comprou o imóvel para obter a cidadania turca por investimento, a anotação de proibição de venda por três anos no título de propriedade se aplica além disso. Passados os três anos, você pode vender, mas uma venda antes dos cinco anos ainda exige o cálculo do ganho de valorização.

Antes de vender

• Coloque o preço real no título. O cálculo usa o preço de venda efetivo. Declarar um preço menor no registro de imóveis expõe você a autuações tanto da taxa do Tapu quanto do imposto de renda. Lembre-se de que o comprador também usará esse preço no próprio cálculo, mais tarde.
• Guarde os documentos da compra. Você precisa conseguir comprovar o preço de compra com o registro do título e os comprovantes de pagamento.
• Peça recibo dos seus custos. Comissão, taxas de cartório e de avaliação só podem ser descontadas com nota fiscal ou recibo.
• Confira a data se os cinco anos estiverem perto. Esperar algumas semanas pode eliminar o imposto por completo.

Os números deste artigo valem para vendas feitas em 2026. Para a sua venda, recomendamos conversar com um contador turco. Para os custos de registro de uma venda, veja o nosso artigo sobre os custos de comprar um imóvel e, para a situação do mercado, veja as estatísticas de venda de imóveis na Türkiye.