Рынок недвижимости Турции
Объектов — 616, от 80 тыс. $ до 50 млн $, и контекст, в котором их стоит читать. Турецкий рынок необычен среди европейских направлений тем, насколько он движим внутренним спросом, насколько молод жилой фонд и насколько сильно валюта влияет на любую названную в нём цифру. Эти три факта объясняют почти всё, что сбивает с толку покупателя, который здесь впервые.
Кто здесь на самом деле покупает
Подавляюще — сами турки. Покупки иностранцев заметная и коммерчески важная часть рынка, но небольшая доля всех сделок, и это самый успокаивающий факт о покупке здесь: рынок не зависит от вас. Это же и лучший тест для конкретного проекта — если в этом доме покупает внутренний рынок, под вами есть спрос на перепродажу.
Среди иностранных покупателей состав менялся за последнее десятилетие не раз: спрос из стран Залива, из России, из Ирана, из Европы и Центральной Азии — и следовал он в основном за визовой политикой, валютой и событиями в других странах. Проект, распроданный целиком в одну такую волну, может обнаружить очень тонкий вторичный рынок, когда волна ушла. Мы говорим об этом, когда это видим.
Молодой жилой фонд и почему это важно
Большая доля турецкого городского жилья построена или перестроена за последние двадцать пять лет — из-за роста городов и из-за сейсмических норм, переписанных после 1999 года. Для покупателя это значит, что практические вопросы здесь другие, чем в старом европейском городе: год постройки — осмысленный показатель конструктивного стандарта, а городская реновация процесс продолжающийся, а не исторический.
Это же значит, что рынок новостроек огромен, конкурентен и неоднороден. Есть застройщики с двадцатью годами сданных проектов и есть застройщики на первом, и разница в цене между ними меньше, чем разница в риске. Мы берём в продажу стройку только у первых и покажем вам их прошлые очереди, а не рендер.
Валютный вопрос, который мы не обходим
Турецкая недвижимость котируется на международном рынке в долларах и евро, а сдаётся внутри страны в лирах. Этот разрыв — причина того, что заголовочная арендная доходность выглядит сильной, а оказывается обычной, и причина того, что два человека спорят о том, что случилось с ценами, и оба правы: просто в разных валютах.
Мы называем цену в той валюте, в которой вы покупаете, и так же моделируем доход. Тот, кто показывает вам доходность, не называя валюту каждой стороны расчёта, показывает маркетинговое число. Как мы применяем это к конкретным объектам — инвестиции в недвижимость Турции; какие расходы стоят за любой чистой цифрой — сколько стоит здесь владеть.