Ahmet Bayram
联合创始人兼房产顾问
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计算结果
请输入买入与出售信息，结果将显示在这里。
如果您在买入土耳其房产后五年内将其出售，所得收益可能需要缴纳所得税，即“增值收益”（değer artışı kazancı）。输入您的买入与出售信息：买入价格按 Yİ-ÜFE（土耳其国内生产者价格指数）进行通胀调整，扣除免税额后，按 2026 年税率表计算税额。每一步都在下文说明。
最近核对：2026年10月27日
什么是增值收益（değer artışı kazancı）？
根据土耳其《所得税法》第 80 条（重复条款），个人将有偿购得的不动产在取得后五年内出售所获得的收益，作为所得征税。公寓、土地、农田、商铺、办公室，均在适用范围内。
它并不是一项独立的税种。这笔收益需在年度所得税申报表中申报，并与您的其他收入按相同税率征税。它也不在出售当天于房产登记处收取；您在那里缴纳的是房产证过户费。
许多卖家以为税额远比实际高。由于买入价格会按通胀调整，近年的不少交易最终根本无需缴税。
收益如何计算
计算器依次执行以下四步。
- 01
调整买入价格
将买入前一个月的 Yİ-ÜFE 与出售前一个月的指数相比较。如果涨幅达到 10% 或以上，买入价格按该涨幅上调。
- 02
扣除费用
从出售价格中减去调整后的买入价格，以及有凭证的出售费用：由您承担的房产证过户费、佣金、公证费、估价费。
- 03
扣除免税额
从收益中减去出售当年的免税额。2026 年完成的交易为 150,000 里拉。
- 04
适用税率表
对剩余金额适用 2026 年所得税税率表。如果您同一年还申报其他收入，税率表将适用于合计金额。
示例：需要缴税的交易
一套公寓于 2023 年 3 月以 ₺5,000,000 买入，2026 年 10 月以 ₺15,000,000 出售，卖方缴纳了由其承担的房产证过户费 ₺300,000。Yİ-ÜFE 上涨了 176%，因此买入价格调整为 ₺13,800,630。收益为 ₺899,370；扣除免税额后，应税金额为 ₺749,370。应缴税额为 ₺164,830。如果不做通胀调整，账面收益将是 ₺9,700,000。
示例：无需缴税的交易
一套公寓于 2024 年 11 月以 ₺8,000,000 买入，2026 年 10 月以 ₺10,000,000 出售。Yİ-ÜFE 上涨了 59%，因此买入价格调整为 ₺12,735,044。出售价格低于这一金额，所以没有应税收益，也无需申报。
五年规则
五年期限从房产在房产登记处登记到您名下之日起算，按日历日计算。满五年后出售，无论收益多高，都无需为收益缴税。
如果您从合作社、TOKİ（土耳其政府住房开发署）或开发商处接收了一套可直接入住的住宅，并能以水电燃气账单或交房记录证明入住日期，五年期限便从该日期起算。对于以土地换取的公寓，则从公寓登记之日起算。
012345
登记到您名下
现在出售：需计算税额
满五年后：无需缴税
哪些人无需缴纳？
持有满五年的卖家
持有房产满五年后出售的任何人，都无需为收益缴税。
继承人和受赠人
无偿取得的房产不在征税范围内。即使继承的公寓在第二天就出售，也无需缴税。
收益低于免税额的卖家
2026 年完成的交易，收益中的前 150,000 里拉免税。如果收益未超过这一金额，则无需申报。
对于持续以营利为目的买卖房产的人，这笔收益可能被视为商业收入。五年规则不适用于他们，本计算器也不适用。
2026 年所得税税率表
这笔收益按工资以外收入的税率表征税。
| 应税金额 | 税率 | 以下各档的税额 |
|---|---|---|
| 不超过 ₺190,000 | 15% | — |
| 不超过 ₺400,000 | 20% | ₺28,500 |
| 不超过 ₺1,000,000 | 27% | ₺70,500 |
| 不超过 ₺5,300,000 | 35% | ₺232,500 |
| 超过 ₺5,300,000 | 40% | ₺1,737,500 |
如果您在同一年还有租金收入或其他需申报的收入，税率表将适用于合计金额。
何时申报和缴纳
2026 年完成的交易，其收益在 2027 年申报。
出售
按实际价格办理过户登记。这项税无需在房产登记处另行缴纳任何费用。
申报，2027 年 3 月
收益列入年度所得税申报表，可通过税务局的预填申报系统 Hazır Beyan 在线申报，或前往税务局办理。
第一期，2027 年 3 月
3 月底前缴纳一半税款。
第二期，2027 年 7 月
7 月底前缴纳另一半。
外国业主与旅居海外的业主
在土耳其拥有房产的外国人同样适用五年规则，收益的计算方式也完全相同。不同的是申报时间。
15 天内申报
非土耳其税务居民且无需另行提交年度申报的人，须在出售后 15 天内，向房产所在地的税务局提交一次性申报，并在同一期限内缴纳税款。
登录 Hazır Beyan
持有外国人身份号码的人可凭该号码登录。旅居海外的土耳其公民可在领事馆领取 e-Devlet 政务平台密码。
为入籍购买的房产
房产证上三年内不得出售的注记另行适用。满三年后可以出售，但五年内出售仍需进行这项计算。
Yİ-ÜFE 指数表
计算器所用的 Yİ-ÜFE 月度数据（2003=100）。买入价格按买入前一个月与出售前一个月的指数之比进行调整。
| 年份 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 4,910.53 | 5,029.76 | 5,145.36 | 5,308.46 | 5,454.58 | 5,552.52 | 5,637.14 | 5,781.74 | 5,901.26 | — | — | — |
| 2025 | 3,861.33 | 3,943.01 | 4,017.30 | 4,128.19 | 4,230.69 | 4,334.94 | 4,409.73 | 4,518.89 | 4,632.89 | 4,708.20 | 4,747.63 | 4,783.04 |
| 2024 | 3,035.59 | 3,149.03 | 3,252.79 | 3,369.98 | 3,435.96 | 3,483.25 | 3,550.88 | 3,610.51 | 3,659.84 | 3,707.10 | 3,731.43 | 3,746.52 |
| 2023 | 2,105.17 | 2,138.04 | 2,147.44 | 2,164.94 | 2,179.02 | 2,320.72 | 2,511.75 | 2,659.60 | 2,749.98 | 2,803.29 | 2,882.04 | 2,915.02 |
| 2022 | 1,129.03 | 1,210.60 | 1,321.90 | 1,423.27 | 1,548.01 | 1,652.75 | 1,738.21 | 1,780.05 | 1,865.09 | 2,011.13 | 2,026.08 | 2,021.19 |
| 2021 | 583.38 | 590.52 | 614.93 | 641.63 | 666.79 | 693.54 | 710.61 | 730.28 | 741.58 | 780.45 | 858.43 | 1,022.25 |
来源：土耳其统计局（TÜİK）。每月指数于次月 3 日公布；数据发布后本表随之更新。
出售之前
房产证上写明实际价格
申报低价会使过户费和所得税都面临罚款核定的风险。
保留买入文件
您需要凭房产证记录和付款记录证明买入价格。
费用要有凭证
佣金、公证费和估价费只有凭发票或收据才能扣除。
留意日期
如果即将满五年，等上几周就可能完全免除这项税。
常见问题
关于土耳其房产增值收益税的解答
在土耳其出售房产，何时不再需要缴纳这项税？
房产登记到您名下满五年之后。此后出售，无需为收益缴税。
2026 年的免税额是多少？
2026 年完成的交易为 150,000 里拉。收益未超过这一金额则无需申报；超过的部分需要缴税。2025 年完成的交易为 120,000 里拉。
出售继承的住宅需要缴税吗？
不需要。通过继承或赠与无偿取得的房产，无论何时出售，都不适用这项税。
会考虑通胀因素吗？
会。只要 Yİ-ÜFE 涨幅达到 10% 或以上，买入价格就按该涨幅更新。采用的是生产者价格指数，而非消费者价格指数。
采用哪个月份的 Yİ-ÜFE？
买入前一个月和出售前一个月。2023 年 3 月买入，对应 2023 年 2 月；2026 年 10 月出售，对应 2026 年 9 月。
这项税由买方还是卖方缴纳？
卖方。这是对出售人收益征收的所得税，在其本人的申报表中申报。
如果亏本出售怎么办？
无需缴税，也无需申报。这类交易产生的亏损，不能抵减工资或租金等其他收入。
如果不申报会怎样？
房产登记处的买卖记录会报送土耳其税务局。一旦发现未申报的收益，将补征税款，并加处漏税罚款和滞纳利息。
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