分层地役权与分层所有权：土耳其房产证上的区别

第一次仔细阅读土耳其房产证（Tapu）的人，往往会在同一个地方停下来：一套公寓的房产证上写着“kat irtifakı”，另一套写着“kat mülkiyeti”。两者看起来都在描述一套公寓，含义却并不相同。前者表明您拥有的是一块为尚未完工的公寓预留的土地份额；后者表明您拥有一栋已竣工建筑中的一套公寓。本文依据土耳其《分层所有权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu，第 634 号法律），解释这两个概念、它们的区别，以及购买分层地役权公寓前需要核查的事项。

什么是分层所有权（kat mülkiyeti）？

分层所有权，是对一栋已竣工建筑中可单独使用的部分——公寓、商铺、办公室——享有的所有权。法律将这些部分称为“独立单元”，将其所有人称为“分层所有权人”。

在分层所有权下，您拥有的不只是公寓本身。随之而来的还有一份土地份额，以及按该份额比例享有的公共区域权利，例如楼梯、电梯和公共车库。分层所有权设立后，每个独立单元在土地登记簿上都有自己的单独一页，用法律的话说，成为“一项独立的不动产”。

什么是分层地役权（kat irtifakı）？

分层地役权，是为一栋尚未建造或正在建造的建筑的未来独立单元设立的权利。法律将其定义为“一种附属于土地份额的地役权”。通俗地说，它是这样一种法律表述：“在这块地上按批准图纸建成的、编号为某某的那套公寓，将归您所有。”

设立分层地役权时，土地所有人须向土地登记处提交经批准的建筑设计图和管理规约。每套公寓的编号及其所分配的土地份额，都会记入房产证的“声明”栏。因此，即使楼还没盖完，登记簿上也已写明哪套公寓归谁。

新项目中的大多数公寓都是在这一阶段易手的。关于期房购买的其他方面，请参阅我们的文章什么是期房项目。

分层地役权与分层所有权的区别

两者的根本区别在于建筑的状态。逐项来看：

• 建筑状态。分层所有权设立在已竣工的建筑上；分层地役权则在建筑施工期间甚至开工之前设立。
• 权利对象。分层所有权是对单元本身的所有权；分层地役权是附属于土地份额的权利，作为日后转为分层所有权的基础而设立。
• 所需文件。分层地役权需要经批准的设计图和管理规约；分层所有权在此之外还需要建筑使用许可证（iskan）。
• 建筑管理。在分层所有权下，建筑由各单元所有人按管理规约进行管理；在分层地役权阶段，权利人可以从内部或外部指定一名管理人，负责推动建筑完工。

法律还规定了两者之间的过渡情形：如果建筑实际上已经完工，且三分之二的独立单元已实际投入使用，那么即使登记簿上尚未转为分层所有权，建筑的管理也适用分层所有权的规定。

分层地役权和共有产权（hisseli tapu）是一回事吗？

不是，而且这个区别很重要。在共有产权下，您是某处房产的多位共有人之一。房产证上写明了您的份额，但并没有写明建筑的哪一部分归您。

在分层地役权下，您的土地份额与一个特定的独立单元绑定。您的公寓编号、批准的设计图和管理规约都已登记在册。建筑完工后哪套公寓属于您，从一开始就是确定的。

分层地役权如何转为分层所有权？

关键在于建筑使用许可证（iskan）。法律规定，分层地役权依据针对整栋建筑签发的使用许可证转为分层所有权。如果 iskan 只覆盖建筑的一部分，则不会进行转换。

自 2021 年修法以来，这一流程在很大程度上已能自动完成：签发 iskan 的机关以电子方式将其发送至地籍部门，土地登记处随即依职权将分层地役权转为分层所有权，无需再提交其他文件。转换时也无需提交新的管理规约。

如果这一步在实际中出现延误，法律也明确规定了谁可以采取行动：土地所有人，甚至仅一位分层地役权持有人，都可以申请转换。费用方面同样无需担心：这类依职权办理的手续免收土地登记服务费；只要不涉及所有权转让，设立分层所有权或分层地役权也免缴各项规费和税款。

购买分层地役权公寓安全吗？

分层地役权是一项登记在册的权利。这类公寓可以买卖，并以您的名义在土地登记处登记。因此，在新项目中，分层地役权房产证是常见情况。真正重要的是，建筑能否按可以转为分层所有权的方式完工。购买前，建议您核查以下几点：

• 阅读“声明”栏。其中应载明您公寓的单元编号和土地份额。同时确认是否有违反规划的记录。
• 索取批准的设计图。公寓在设计图中的位置和面积，应与向您展示的公寓一致。
• 询问 iskan 情况。如果建筑已完工，确认是否已取得 iskan；如果尚未取得，问清由谁、在何时之前办理。没有 iskan，就无法转为分层所有权。
• 打算贷款？先问银行。大多数银行要求有 iskan 才会为分层地役权公寓发放贷款。详见我们的文章什么是 iskan。

分层地役权持有人之间也相互享有权利。法律赋予每位持有人要求其他持有人履行义务的权利，以确保建筑在合同约定的期限内开工并完工，必要时还可以提起诉讼。

如果您想了解正在考虑的某套公寓的产权状况，欢迎咨询我们的顾问。如需提前了解购房成本，可以使用我们的房产证过户费计算器。关于完整的购房流程，请参阅购房注意事项。