什么是 iskan？没有入住许可的房子能买吗？

在土耳其看房，您迟早会听到这个问题：“这套房子有 iskan 吗？”它听起来只是一份小文件，实际上却决定了您的电费按哪种费率计算、银行是否愿意为这套房子放贷，以及您的房产证（Tapu）上究竟写的是什么。本文为您说明 iskan 是什么、购买没有 iskan 的房产前需要了解什么，以及如何查询一套房产的 iskan 状态。

什么是 iskan？

Iskan，正式名称为建筑使用许可证（yapı kullanma izin belgesi），俗称入住许可，是证明建筑已经竣工、可以入住的文件。签发建筑许可证的市政府或省政府会对建筑进行现场检查。如果确认建筑按照许可证和批准的图纸建造，且使用上没有技术障碍，便会签发该许可。

简单来说，建筑许可证表示“这栋楼可以建”，iskan 则表示“这栋楼已按批准的方案建成，现在可以使用”。根据土耳其《分区法》，建筑的官方竣工日期就是 iskan 签发之日。

iskan 何时取得、如何取得？

申请由建筑的业主提出——在大多数新项目中，即开发商。Iskan 可以为整栋建筑签发，也可以为已可使用的部分单独签发。《分区法》要求市政府或省政府最迟在三十天内对申请作出决定。

如果您购买的是新项目，iskan 通常在工程结束后才取得，因此交房与取得许可之间可能会有一段时间。签约前，请询问由谁负责办理 iskan、预计何时取得。关于竣工前购房的其他方面，请参阅我们的文章什么是期房项目。

分层地役权与分层所有权：iskan 如何改变您的房产证

在文件层面，这是 iskan 影响最大的地方。在尚未完工或尚未取得 iskan 的建筑中，公寓通常以分层地役权（kat irtifakı）出售。这是一项附属于土地份额的权利，实际含义是“在这块地上按此图纸建成的那套公寓将归您所有”。

建筑竣工并取得 iskan 后，分层地役权将转换为分层所有权（kat mülkiyeti）。土耳其《分层所有权法》将这一转换直接与建筑使用许可证挂钩，土地所有人、甚至任何一位分层地役权持有人都可以提出申请。从此，您的房产证记载的不再是一份土地份额，而是一个已竣工、已投入使用的独立单元。

实际判断方法是：房产证上写有“kat mülkiyeti”，说明该建筑已取得 iskan；写的是“kat irtifakı”，则可能尚未取得 iskan，您需要另行索取许可证。

没有 iskan 的房子可以买吗？

可以——没有任何规定禁止出售没有 iskan 的房产。但没有 iskan 的房子与有 iskan 的房子并不等同，价格也应据此衡量。做决定前，您有必要了解以下三点后果。

• 难以开通正式的水电户头。水电的原则是先有 iskan，例外情况见下文。
• 房贷可能无法获批。大多数银行要求有 iskan。
• 房产证停留在分层地役权阶段。转换为分层所有权必须先取得 iskan。

没有 iskan 的原因与这些后果同样重要。有时只是行政手续延误，很快就能解决；有时则是建筑与批准的图纸不符，在纠正之前无法取得 iskan。根据《分区法》，市政府一旦认定某建筑违反规划法规，会将此认定登记在房产证的声明栏中。查看这一栏，是及早发现第二种情况最简便的方法。

没有 iskan 的房子能办房贷吗？

办理房贷时，最终决定权在银行及其委托的评估机构。大多数银行在为分层地役权公寓放贷前要求有 iskan。部分银行会以较严格的条件，为已有分层所有权但没有 iskan 的房产放贷——这完全取决于各银行的政策。评估报告也可能因缺少许可证而压低房产估值。

如果您打算贷款购房，建议在支付定金前，先凭该房产的房产证和 iskan 信息向银行申请预审批。其他需要核查的事项，请参阅我们的文章购房注意事项。

水、电、燃气的接入

《分区法》对此规定明确：没有使用许可证的建筑，在取得许可之前不得接通电力、供水和排水服务；已取得许可的独立单元则可以接通。这也是施工期间使用的工地临时接入会一直持续到取得 iskan 的原因。

法律同时规定了一项例外：建筑许可证于2022年7月1日之前签发、并按该许可证建造但尚无 iskan 的建筑，在满足相关条件的情况下，可在取得 iskan 之前临时接通水电。这种接入是临时性的，不能替代 iskan。对于没有许可证或违反许可证建造的建筑，请不要指望这项例外。

如何查询房产的 iskan 状态

了解一套房子是否有 iskan 有几种方法，结合使用最为稳妥。

• 查看房产证。写有“kat mülkiyeti”即表示已取得 iskan。同时请检查声明栏中是否有违反规划法规的记录。
• 索取文件原件。请卖方或开发商提供建筑使用许可证的复印件。
• 向市政府查询。建筑所属市政府的规划部门可以核实 iskan 记录。许多市政府也通过其在线服务提供这一查询。

如果您想了解正在考虑的房产的 iskan 状态，欢迎咨询我们的顾问。若想提前了解购房成本，也可以使用我们的房产证过户费计算器。