فروش در تاپو گام‌به‌گام 2026
فروش یک خانه در چند دقیقه تمام می‌شود؛ همان چند دقیقه‌ای که خریدار و فروشنده در ادارهٔ ثبت املاک کنار هم امضا می‌کنند. اما اینکه این چند دقیقه بی‌دردسر بگذرد، به آمادگی پیش از آن بستگی دارد: درخواست درست، مدارک کامل، عوارض پرداخت‌شده و برنامه‌ای روشن برای اینکه پول چگونه دست‌به‌دست شود. در این مقاله توضیح می‌دهیم فروش در ادارهٔ ثبت املاک چگونه انجام می‌شود، گام‌به‌گام، از ثبت درخواست تا وقتی که سند مالکیت جدید به دستتان می‌رسد. قاعدهٔ تازهٔ پرداخت را هم که از 1 دسامبر 2026 تغییر می‌کند، در ادامه می‌خوانید.
1. پیش از فروش، سوابق سند مالکیت را ببینید
پیش از گرفتن نوبت، سوابق سند مالکیت (تاپو، tapu) خانه‌ای را که فروخته می‌شود ببینید. اگر روی سند رهن، توقیف یا یادداشت محدودکننده (şerh) ثبت شده باشد، یا فروش اصلاً ممکن نیست یا باری به گردن خریدار می‌افتد. در خانه‌ای که در رهن بانک است، باید پیش از فروش روشن شود رهن چگونه فک می‌شود. نوع ملک را هم در سند نگاه کنید: سهمی از زمین است، حق طبقه (kat irtifakı) یا مالکیت طبقه (kat mülkiyeti)؟ تفاوت این‌ها را در مقالهٔ حق طبقه و مالکیت طبقه و اهمیتش را برای ساختمان‌های نوساز در مقالهٔ ایسکان (iskan) چیست توضیح داده‌ایم. اگر فهرست کامل‌تری می‌خواهید، به مقالهٔ نکات مهم در خرید خانه سر بزنید.
2. ثبت درخواست و گرفتن نوبت از Web Tapu
امروز درخواست فروش بیشتر از طریق Web Tapu، سامانهٔ اینترنتی ادارهٔ ثبت املاک، و با رمز e-Devlet، درگاه دولت الکترونیک ترکیه، ثبت می‌شود. ثبت درخواست از طریق خط تلفن Alo 181 یا مستقیماً در ادارهٔ ثبت املاک هم ممکن است. روند کار تقریباً این‌گونه است:
- درخواست فروش ثبت می‌شود، اطلاعات ملک و طرفین وارد می‌شود و بهای فروش اعلام می‌شود.
- ادارهٔ ثبت املاک درخواست و مدارک را بررسی می‌کند.
- مبلغ عوارض سند و کارمزد خدمات (döner sermaye) که باید پرداخت شود به شما اعلام می‌شود.
- پس از پرداخت، نوبت شما قطعی می‌شود و روز و ساعت آن به شما اعلام می‌شود.
مدرک ناقص یا نادرست اغلب در همین مرحله آشکار می‌شود، و این بهتر از آن است که به روز نوبت بکشد.
3. مدارک لازم برای فروش در ادارهٔ ثبت املاک
- مدرک شناسایی. مدرک شناسایی معتبر خریدار و فروشنده.
- بیمه‌نامهٔ DASK. در واحدهای مسکونی، بدون بیمهٔ اجباری زلزلهٔ معتبر (DASK) انتقال سند انجام نمی‌شود. اگر مهلت آن تمام شده، پیش از نوبت تمدیدش کنید.
- نامهٔ ارزش از شهرداری. نامه‌ای که ارزش مبنای مالیات املاک را نشان می‌دهد (گواهی ارزش روز).
- عکس پرسنلی. ممکن است اداره بخواهد؛ همراهتان باشد.
- وکالت‌نامه. اگر یکی از طرفین از طریق وکیل اقدام می‌کند، مطمئن شوید اختیار فروش یا خرید به‌صراحت در وکالت‌نامه نوشته شده است.
- برای شرکت‌ها: نمونه‌امضای رسمی و مدرک اختیار امضا.
معمولاً اصل سند مالکیت خواسته نمی‌شود، چون سوابق به‌صورت الکترونیکی نگهداری می‌شود. با این حال، در دسترس داشتن اطلاعات آن کار را آسان‌تر می‌کند.
4. عوارض سند و کارمزد خدمات
عوارض سند در فروش 4% بهای اعلام‌شده است. طبق قانون، 2% آن را خریدار و 2% را فروشنده می‌پردازد. طرفین می‌توانند میان خود تقسیم دیگری توافق کنند، اما از نظر ادارهٔ ثبت املاک هر دو مسئول‌اند. بهای اعلام‌شده نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیات املاکی باشد که شهرداری تعیین کرده است.
اعلام بها کمتر از قیمت واقعی فروش، روزگاری عادتی رایج بود. امروز هم پرخطر است و هم پرهزینه: با اصلاحیهٔ دسامبر 2025، جریمهٔ زیان مالیاتی که در صورت اعلام کمتر از واقع گرفته می‌شود به یک برابر عوارض پرداخت‌نشده افزایش یافت. این کار برای فروشنده هم پیامد دارد. وقتی خانه در آینده فروخته شود، بهای خریدی که کمتر از واقع اعلام شده، مالیات بر سود افزایش ارزش را بزرگ‌تر می‌کند.
در کنار عوارض، کارمزد خدمات (döner sermaye) هم پرداخت می‌شود. در 2026 این مبلغ برای یک معاملهٔ فروش در استانبول 6,681 لیر و در شهرستان‌هایی مانند بدروم و مارماریس 5,567.50 لیر است. اگر از وام مسکن استفاده می‌شود، رهن به‌عنوان معامله‌ای جداگانه ثبت می‌شود. رهنِ وابسته به وامی که بانک می‌دهد از عوارض معاف است، اما کارمزد خدمات آن هم پرداخت می‌شود.
برای دیدن رقم مربوط به خودتان می‌توانید از ماشین‌حساب هزینهٔ سند مالکیت ما استفاده کنید. دیگر هزینه‌های خرید را در مقالهٔ هزینه‌های خرید خانه گرد آورده‌ایم.
5. پرداخت: سامانهٔ پرداخت امن از 1 دسامبر 2026
پرتنش‌ترین لحظه در ادارهٔ ثبت املاک، لحظهٔ دست‌به‌دست شدن پول است. خریدار نمی‌خواهد پیش از فرستادن پول امضا کند، و فروشنده نمی‌خواهد پیش از دیدن پول سند را واگذار کند. به همین دلیل وزارت بازرگانی سامانهٔ پرداخت امن را راه‌اندازی کرد. طبق اصلاحیه‌ای که در 1 اکتبر 2026 در آیین‌نامهٔ تجارت املاک انجام شد، این سامانه از 1 دسامبر 2026 اجباری است.
روش کارش این است: مبلغی که خریدار می‌پردازد تا پایان انتقال سند در یک حساب مسدود می‌ماند. با انجام انتقال در ادارهٔ ثبت املاک، پول به فروشنده منتقل می‌شود. به این ترتیب هیچ‌یک از طرفین ناچار نیست به طرف دیگر اعتماد کند.
اینکه سامانه را کدام شرکت راه‌اندازی می‌کند، هزینهٔ استفاده از آن چقدر است و کدام فروش‌ها بیرون از سامانه می‌مانند، با پروتکلی میان وزارت و نهادهای مربوط تعیین خواهد شد. هر وقت جزئیات روشن‌تر شود، این بخش را به‌روز می‌کنیم. تا آن زمان پیشنهاد می‌کنیم پرداخت را به‌جای پول نقد، با حواله‌ای بانکی انجام دهید که مشخصات ملک در شرح آن نوشته شده باشد.
6. روز نوبت در ادارهٔ ثبت املاک
در ساعت نوبت، خریدار و فروشنده همراه با وکلای خود (اگر دارند) و مترجم در ادارهٔ ثبت املاک حاضر می‌شوند. کارمند مدارک شناسایی و دیگر مدارک را بررسی می‌کند، از طرفین می‌پرسد که آیا واقعاً می‌خواهند این فروش را انجام دهند و سند رسمی را می‌خواند. دقت کنید بهایی که در سند نوشته شده با بهایی که اعلام کرده‌اید یکی باشد. با امضای طرفین، مالکیت به خریدار منتقل شده است. سوابق سند جدید را بلافاصله در e-Devlet می‌بینید و خود سند مالکیت هم از سوی اداره تحویل داده می‌شود.
اگر نمی‌خواهید در این مرحله غافلگیر شوید، یک روز قبل رسید پرداخت عوارض، بیمه‌نامهٔ DASK و مدارک شناسایی را در یک پوشه جمع کنید. در ادارهٔ ثبت املاک، بخش بزرگی از کار به کامل بودن مدارک بستگی دارد.
7. گام‌های بیشتر برای خریداران خارجی
برای خریدار خارجی روند همان است و فقط چند مدرک اضافه می‌شود:
- گذرنامه، در صورت نیاز همراه با ترجمهٔ آن.
- شمارهٔ مالیاتی. با گذرنامه و در مدت کوتاهی از ادارهٔ مالیات گرفته می‌شود.
- مترجم رسمی سوگندخورده. برای طرفی که ترکی نمی‌داند، باید هنگام معامله حاضر باشد.
- عکس. راهنمای ادارهٔ کل ثبت و کاداستر ترکیه (TKGM) از خریدار خارجی دو قطعه عکس پرسنلی می‌خواهد که در شش ماه اخیر گرفته شده باشد.
- گواهی خرید ارز. در خریدهای اشخاص حقیقی خارجی، از 2022 به این سو گواهی‌ای به ادارهٔ ثبت املاک ارائه می‌شود که نشان می‌دهد ارز در یک بانک در ترکیه تبدیل شده است.
از 2019 تا 2024، گزارش کارشناسی ارزش در همهٔ فروش‌ها به خارجیان الزامی بود. با بخشنامهٔ ژوئن 2024 این الزام برداشته شد. امروز این گزارش فقط زمانی لازم است که خرید برای درخواست تابعیت ترکیه انجام شود. شرح کامل‌تری برای سرمایه‌گذاران خارجی را در مقالهٔ خرید ملک در استانبول آورده‌ایم.
8. پس از فروش
- برای خریدار: اشتراک برق، آب و گاز را به نام خودتان کنید. مالیات املاک از این پس بر عهدهٔ شماست؛ مبلغ آن را می‌توانید با ماشین‌حساب مالیات املاک ما ببینید.
- برای فروشنده: اگر خانه را پیش از گذشت پنج سال می‌فروشید، سودی که به دست می‌آورید ممکن است مشمول مالیات باشد. با ماشین‌حساب مالیات بر سود افزایش ارزش ما می‌توانید ببینید آیا پرداختی به عهدهٔ شما می‌افتد یا نه.
فروش در ادارهٔ ثبت املاک، اگر خوب آماده شده باشید، معامله‌ای ساده است. وقتی از طریق ما خانه می‌خرید، از ثبت درخواست تا روز نوبت در هر گام کنار شما هستیم. اگر پرسشی دارید، برای ما بنویسید تا با هم بررسی کنیم.
