Contrato de aluguel: como fazer e documentos

Quando você decide alugar um imóvel, quase tudo acaba dependendo de um único documento: o contrato de aluguel. Valor do aluguel, caução, reajuste, datas de entrada e de saída — qualquer assunto que possa gerar discussão no futuro é resolvido pelo que está escrito nesse documento. Neste artigo, com base no Código das Obrigações turco (Türk Borçlar Kanunu), explicamos como o contrato de aluguel é feito, quais documentos são pedidos ao inquilino e o que deve constar no contrato, de um jeito útil tanto para o inquilino quanto para o proprietário.

O que é o contrato de aluguel?

O Código das Obrigações turco define o contrato de aluguel como aquele em que o locador cede ao inquilino o uso de um bem, e o inquilino paga em troca o aluguel combinado. Nos aluguéis residenciais, aplicam-se regras próprias da lei, mais protetivas. A maior parte delas não pode ser alterada em prejuízo do inquilino. Ou seja, mesmo que se escreva no contrato uma cláusula contrária à lei, que coloque o inquilino em situação difícil, essa cláusula não tem validade.

O contrato de aluguel precisa ser por escrito?

A lei não exige forma escrita para o contrato de aluguel. Um contrato verbal também é válido. Ainda assim, recomendamos fazer o contrato por escrito. Se surgir uma divergência sobre o valor do aluguel, a caução, o reajuste ou o estado do imóvel na entrega, a única prova sólida que você terá em mãos é o contrato assinado.

O reconhecimento em cartório (noter) também não é obrigatório. As partes podem redigir e assinar o contrato entre si. Mas o inquilino estrangeiro que vai pedir autorização de residência na Türkiye é obrigado a apresentar à Direção de Migração (Göç İdaresi) uma cópia do contrato de aluguel autenticada em cartório. Se o seu inquilino é estrangeiro, fazer o contrato em cartório desde o início facilita as coisas.

O que deve constar no contrato de aluguel?

Um bom contrato de aluguel deve ser claro a ponto de nenhuma das partes poder dizer depois “isso não foi conversado”. O contrato deve trazer, no mínimo, as informações a seguir.

• Dados das partes. Nome, número de identidade e endereço do locador e do inquilino. Se houver fiador, os dados dele também.
• Dados do imóvel alugado. Endereço completo, tipo de imóvel e número da unidade autônoma. Se o imóvel for alugado mobiliado, a lista de móveis.
• Valor do aluguel e forma de pagamento. Aluguel mensal, dia de pagamento e a conta bancária em que o aluguel será depositado.
• Prazo do aluguel. Data de início e duração do contrato. Os aluguéis residenciais costumam ser de um ano.
• Caução. O valor e como será guardada.
• Reajuste. Como o aluguel será reajustado no novo período de locação.
• Despesas. Quem paga despesas como condomínio (aidat), luz, água e gás natural.
• Condições de uso. Assuntos importantes para as partes, como animais de estimação, sublocação ou mudanças a serem feitas no imóvel.

Pela lei, despesas de uso como aquecimento, iluminação e água ficam a cargo do inquilino, salvo se o contrato disser o contrário.

Documentos pedidos ao inquilino

A lei não lista quais documentos devem ser pedidos ao inquilino. Isso depende inteiramente da prática e da preferência do proprietário. Os documentos que proprietários e imobiliárias costumam pedir são estes.

• Documento de identidade. Para cidadãos turcos, a carteira de identidade; para estrangeiros, o passaporte ou o cartão de residência.
• Comprovante de renda. Holerite, declaração de vínculo de trabalho ou, se você trabalha por conta própria, o certificado de inscrição fiscal (vergi levhası). É a forma mais segura de ver se o aluguel será pago em dia.
• Fiador e documentos. Se o proprietário pedir fiador, o documento de identidade e o comprovante de renda do fiador.
• Referência do proprietário anterior. Não é obrigatória, mas é pedida com frequência, sobretudo em imóveis de aluguel alto.

O inquilino também tem o direito de pedir alguns documentos ao proprietário. Para confirmar que o locador é de fato o dono do imóvel ou um representante autorizado do dono, confira os dados do título de propriedade (Tapu) e o documento de identidade dele. Se o imóvel estiver sendo alugado por meio de um procurador, peça a procuração.

Qual pode ser o valor da caução?

Nos aluguéis residenciais, a caução — “garantia”, nos termos da lei — não pode passar de três meses de aluguel. Se a caução for dada em dinheiro, a lei prevê que o inquilino a deposite em uma conta poupança a prazo, que não pode ser movimentada sem o consentimento do proprietário. O banco só devolve esse dinheiro com o acordo das duas partes ou mediante decisão judicial ou de execução.

Se, em até três meses após o fim do contrato, o proprietário não informar o banco por escrito de que entrou com uma ação contra o inquilino ou iniciou uma execução, o banco é obrigado a devolver a caução ao inquilino, a pedido dele.

Na prática, a caução costuma ser paga diretamente ao proprietário. Se for o seu caso, escreva no contrato o valor e as condições de devolução, e faça o pagamento pelo banco.

Como é feito o reajuste do aluguel?

Nos aluguéis residenciais, o reajuste no novo período de locação não pode passar da taxa de variação da média de doze meses do índice de preços ao consumidor (TÜFE) no ano de locação anterior. Mesmo que o contrato preveja uma taxa maior, o reajuste fica nesse limite. O TÜİK, o instituto de estatística turco, divulga essa taxa todo mês. A taxa divulgada para o mês anterior ao início do seu período de locação é o seu limite de reajuste.

O teto temporário de 25% criado em 2022 terminou em julho de 2024. Hoje vale apenas o limite do TÜFE.

Nas relações de locação que completam cinco anos, a situação muda. Nos contratos com duração superior a cinco anos ou renovados depois de cinco anos, o juiz pode fixar o novo aluguel com equidade, levando em conta o estado do imóvel e os aluguéis de imóveis semelhantes na região. Isso se chama ação de fixação do aluguel (kira tespit davası).

O aluguel pode ser fixado em moeda estrangeira? Nos aluguéis residenciais entre residentes na Türkiye, o aluguel não pode ser fixado em moeda estrangeira nem indexado a ela. Essa proibição não se aplica se uma das partes for de nacionalidade estrangeira ou residente no exterior.

Como termina o contrato de aluguel?

Nos aluguéis residenciais, a lei coloca o inquilino em posição mais forte que a do proprietário. As principais regras que você precisa conhecer são estas.

• Se o inquilino quiser sair. Em um contrato por prazo determinado, se ele não avisar o proprietário pelo menos 15 dias antes do fim do prazo, o contrato é prorrogado por mais um ano nas mesmas condições.
• O proprietário não pode alegar o fim do prazo. O proprietário não pode tirar o inquilino só porque o prazo do contrato terminou. Isso só é possível depois de cumprido o período de prorrogação de dez anos, com aviso feito pelo menos três meses antes do fim de cada ano de prorrogação.
• O aviso deve ser por escrito. Nos aluguéis residenciais, o aviso de rescisão só é válido se for feito por escrito.

Os casos em que o proprietário pode retomar o imóvel também estão listados um a um na lei. Os principais são estes.

• Necessidade. Se o proprietário precisar usar o imóvel como moradia para si, para o cônjuge, para os filhos, para os pais ou para pessoas que dependem dele.
• Necessidade do novo proprietário. Quem comprou o imóvel depois pode entrar com ação de despejo por necessidade própria, desde que avise o inquilino por escrito em até um mês.
• Compromisso de desocupação (tahliye taahhüdü). Se o inquilino, depois de receber o imóvel, se comprometeu por escrito a desocupá-lo em uma data determinada. Um compromisso de desocupação assinado antes da entrega do imóvel — por exemplo, junto com o contrato — não produz esse efeito.
• Duas notificações justificadas. Se, dentro de um mesmo ano de locação, foi preciso notificar o inquilino por escrito duas vezes por falta de pagamento do aluguel.

Se o proprietário retomar o imóvel alegando necessidade, não pode, sem motivo justo, alugá-lo a outra pessoa que não o antigo inquilino antes de passarem três anos.

Nas disputas de locação, como a fixação do aluguel ou o despejo por via judicial, desde 1º de setembro de 2023 é obrigatório recorrer à mediação antes de entrar com a ação.

Imposto do selo e comissão da imobiliária

Os contratos de aluguel de um imóvel não registrado em nome de uma empresa ou estabelecimento, alugado a pessoas físicas para moradia, são isentos do imposto do selo. Já nos aluguéis comerciais, cobra-se imposto do selo de 1,89 por mil sobre o total do aluguel a ser pago durante o contrato.

Se uma imobiliária intermediar a locação, a taxa de serviço que ela pode cobrar não pode passar de um mês de aluguel mais o KDV, o imposto turco sobre valor agregado. Essa taxa é cobrada apenas no primeiro contrato e não é pedida de novo quando o aluguel é renovado.

Depois de assinar o contrato

Algumas providências nos primeiros dias depois da assinatura evitam discussões que poderiam surgir no futuro.

• Registre o estado do imóvel. No dia da entrega, fotografe o imóvel e os móveis e anote por escrito os danos que já existirem. Esse é o assunto mais discutido na devolução da caução.
• Transfira as contas de consumo. Abra as contas de luz, água e gás natural em nome do inquilino.
• Atualize o registro de endereço. Informe o seu novo endereço pelo e-Devlet, o portal do governo eletrônico, ou no cartório de registro civil.
• Pague o aluguel pelo banco. Na descrição de cada pagamento, escreva a que mês o aluguel se refere.

O que observar ao procurar um imóvel nós explicamos no artigo o que considerar ao alugar um imóvel, e o que deve fazer quem vai colocar o imóvel para alugar, no artigo o que considerar ao alugar o seu imóvel. Se você vai ter renda de aluguel, vale ler também o nosso artigo sobre imposto sobre a renda de aluguel. Se procura um imóvel para alugar ou para investir, nossos consultores podem ajudar você.