البيع في الطابو خطوة بخطوة 2026

يكتمل بيع المنزل في دقائق معدودة، حين يوقّع المشتري والبائع جنباً إلى جنب في مديرية السجل العقاري. أما مرور هذه الدقائق بسلاسة فيتوقف على التحضير الذي يسبقها: طلب صحيح، ووثائق كاملة، ورسوم مدفوعة، وخطة واضحة لطريقة انتقال المال من يد إلى يد. نشرح في هذا المقال كيف يتم البيع في السجل العقاري خطوة بخطوة، من تقديم الطلب حتى استلامكم سند الملكية الجديد. وستجدون أدناه أيضاً القاعدة الجديدة للدفع التي تبدأ في 1 ديسمبر 2026.

1. اطّلعوا على قيد سند الملكية قبل البيع

قبل حجز الموعد، اطّلعوا على قيد سند الملكية (الطابو، tapu) للمنزل المعروض للبيع. فإذا كان على القيد رهن أو حجز أو إشارة، فإما أن يتعذر البيع أصلاً، أو ينتقل عبء إلى المشتري. وفي منزل مرهون لبنك، يجب الاتفاق قبل البيع على طريقة فك الرهن. وانظروا أيضاً إلى صفة العقار في السند: هل هو حصة من الأرض، أم حق طابق (kat irtifakı)، أم ملكية طابق (kat mülkiyeti)؟ شرحنا الفرق في مقالنا حق الطابق وملكية الطابق، وأهميته في المباني الجديدة في مقالنا ما هي شهادة الإسكان (iskan). وإذا أردتم قائمة تحقق أشمل، فراجعوا مقالنا ما يجب مراعاته عند شراء منزل.

2. تقديم الطلب وحجز الموعد عبر Web Tapu

يُقدَّم طلب البيع اليوم في الغالب عبر Web Tapu، المنصة الإلكترونية للسجل العقاري، باستخدام كلمة مرور e-Devlet، بوابة الحكومة الإلكترونية التركية. ويمكن تقديم الطلب أيضاً عبر الخط الهاتفي Alo 181 أو مباشرة في مديرية السجل العقاري. وتسير العملية تقريباً على النحو التالي:

• يُقدَّم طلب البيع، وتُدخَل بيانات العقار والطرفين، ويُصرَّح بثمن البيع.
• تراجع مديرية السجل العقاري الطلب والوثائق.
• يُبلَّغ الطرفان بمبلغ رسوم سند الملكية ورسم الخدمة (döner sermaye) الواجب دفعهما.
• بعد الدفع يُثبَّت الموعد، ويُبلَّغ الطرفان باليوم والساعة.

كثيراً ما تظهر الوثيقة الناقصة أو الخاطئة في هذه المرحلة، وهذا أفضل من اكتشافها يوم الموعد.

3. الوثائق المطلوبة للبيع في السجل العقاري

• الهوية. وثيقة هوية سارية للمشتري والبائع.
• بوليصة DASK. لا يُنقل سند ملكية مسكن دون تأمين إلزامي ساري المفعول ضد الزلازل (DASK). وإذا انتهت صلاحيته، فجدّدوه قبل الموعد.
• كتاب القيمة من البلدية. كتاب يبيّن القيمة المعتمدة لضريبة العقار (وثيقة القيمة الرائجة).
• صورة شخصية. قد تطلبها المديرية، فاحرصوا على أن تكون معكم.
• الوكالة. إذا كان أحد الطرفين سيتصرف عبر وكيل، فتأكدوا من أن الوكالة تنص صراحة على صلاحية البيع أو الشراء.
• للشركات: نموذج التواقيع المعتمد ووثيقة التفويض.

لا يُطلب أصل سند الملكية في العادة، لأن القيد محفوظ إلكترونياً. ومع ذلك فإن إبقاء بياناته في متناولكم يسهّل الإجراءات.

4. رسوم سند الملكية ورسم الخدمة

رسوم سند الملكية في البيع تساوي 4% من الثمن المصرَّح به. ووفق القانون يدفع المشتري 2% منها ويدفع البائع 2%. ويجوز للطرفين الاتفاق على تقسيم مختلف بينهما، لكن كليهما يبقى مسؤولاً أمام مديرية السجل العقاري. ولا يجوز أن يقل الثمن المصرَّح به عن قيمة ضريبة العقار التي حددتها البلدية.

كان التصريح بثمن أقل من سعر البيع الحقيقي عادة شائعة في الماضي. أما اليوم فهو محفوف بالمخاطر ومكلف معاً: فبموجب تعديل ديسمبر 2025، رُفعت غرامة ضياع الضريبة المفروضة عند التصريح بثمن أقل لتعادل كامل الرسوم غير المدفوعة. وللأمر جانب يخص البائع أيضاً، فعند بيع المنزل لاحقاً يؤدي ثمن الشراء المصرَّح به بأقل من حقيقته إلى تضخيم ضريبة الأرباح الرأسمالية.

وإلى جانب الرسوم يُدفع رسم الخدمة (döner sermaye). وفي 2026 يبلغ هذا الرسم 6,681 ليرة تركية لعملية بيع واحدة في إسطنبول، و5,567.50 ليرة تركية في مناطق مثل بودروم ومرمريس. وإذا كان الشراء بتمويل عقاري، يُنشأ الرهن كمعاملة مستقلة. والرهن المرتبط بقرض يمنحه البنك معفى من الرسوم، لكن يُدفع عنه رسم الخدمة أيضاً.

لمعرفة الرقم الخاص بكم، يمكنكم استخدام حاسبة رسوم سند الملكية. وقد جمعنا البنود الأخرى التي تظهر عند الشراء في مقالنا تكاليف شراء منزل.

5. الدفع: نظام الدفع الآمن ابتداءً من 1 ديسمبر 2026

أكثر اللحظات توتراً في السجل العقاري هي لحظة انتقال المال. فالمشتري لا يريد التوقيع قبل أن يرسل المال، والبائع لا يريد التنازل عن سند الملكية قبل أن يرى المال. ولهذا استحدثت وزارة التجارة نظام الدفع الآمن. ووفق التعديل الذي أُدخل في 1 أكتوبر 2026 على اللائحة المتعلقة بتجارة العقارات، يصبح النظام إلزامياً ابتداءً من 1 ديسمبر 2026.

وطريقة عمله كالتالي: يبقى المبلغ الذي يدفعه المشتري في حساب مجمَّد حتى يكتمل نقل الملكية. وعند إتمام النقل في السجل العقاري، ينتقل المال إلى البائع. وبذلك لا يضطر أي من الطرفين إلى الاعتماد على ثقته بالطرف الآخر.

أما الجهة التي ستشغّل النظام، ورسوم استخدامه، وعمليات البيع التي ستُستثنى منه، فستُحدَّد في بروتوكول بين الوزارة والجهات المعنية. وسنحدّث هذا القسم كلما اتضحت التفاصيل. وإلى ذلك الحين، ننصح بالدفع عبر حوالة مصرفية يُذكر في بيانها وصف العقار، بدلاً من النقد.

6. يوم الموعد في مديرية السجل العقاري

في ساعة الموعد يحضر المشتري والبائع إلى مديرية السجل العقاري، ومعهما الوكلاء إن وُجدوا والمترجم. يتحقق الموظف من الهويات والوثائق، ويسأل الطرفين إن كانا يريدان فعلاً إتمام هذا البيع، ثم يقرأ العقد الرسمي. انتبهوا إلى أن يكون الثمن المكتوب في العقد مطابقاً للثمن الذي صرّحتم به. وبمجرد توقيع الطرفين تنتقل الملكية إلى المشتري. ويمكنكم رؤية قيد سند الملكية الجديد فوراً على e-Devlet، كما تسلّم المديرية سند الملكية نفسه.

وإذا أردتم تجنب المفاجآت في هذه المرحلة، فاجمعوا في اليوم السابق إيصال دفع الرسوم وبوليصة DASK والهويات في ملف واحد. فالجزء الأكبر من العمل في السجل العقاري يتوقف على اكتمال الوثائق.

7. خطوات إضافية للمشترين الأجانب

الإجراءات هي نفسها للمشتري الأجنبي، مع إضافة بضع وثائق:

• جواز السفر، مع ترجمته عند الحاجة.
• الرقم الضريبي. يُستخرج بجواز السفر من مكتب الضرائب في وقت قصير.
• مترجم محلَّف. يجب أن يحضر أثناء المعاملة للطرف الذي لا يتحدث التركية.
• الصور. يطلب دليل المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) من المشتري الأجنبي صورتين شخصيتين التُقطتا خلال الأشهر الستة الأخيرة.
• وثيقة شراء العملة الأجنبية. في عمليات الشراء التي يجريها الأفراد الأجانب، تُقدَّم إلى السجل العقاري منذ 2022 وثيقة تثبت أن العملة الأجنبية صُرفت لدى بنك في تركيا.

كان تقرير التقييم مطلوباً في جميع عمليات البيع للأجانب من 2019 إلى 2024. ثم أُلغي هذا الشرط بتعميم صدر في يونيو 2024. واليوم لا يُطلب التقرير إلا إذا كان الشراء لغرض التقدم بطلب الجنسية التركية. ولشرح أوسع موجّه إلى المستثمرين الأجانب، راجعوا مقالنا شراء عقار في إسطنبول.

8. بعد البيع

• للمشتري: انقلوا اشتراكات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي إلى أسمائكم. ضريبة العقار أصبحت الآن من مسؤوليتكم، ويمكنكم معرفة مقدارها عبر حاسبة ضريبة العقار.
• للبائع: إذا كنتم تبيعون المنزل قبل مرور خمس سنوات، فقد يخضع الربح الذي تحققونه للضريبة. ويمكنكم التحقق مما إذا كان عليكم دفع شيء عبر حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية.

البيع في السجل العقاري معاملة بسيطة إذا أُحسن التحضير لها. وعندما تشترون منزلاً عن طريقنا، نكون معكم في كل خطوة، من تقديم الطلب حتى يوم الموعد. وإذا كان لديكم أي سؤال، فاكتبوا إلينا ونبحثه معاً.