Le marché immobilier turc
613 biens, de 80 k $ à 50 M $, et de quoi les lire. Le marché immobilier turc est inhabituel parmi les destinations européennes par la part de la demande qui vient du pays lui-même, par la jeunesse de son parc de logements, et par ce que la devise fait à tout chiffre qu'on y annonce. Ces trois faits expliquent l'essentiel de ce qui déroute un premier acheteur.
Qui achète réellement
Très majoritairement, des Turcs. Les achats étrangers forment une part visible et commercialement importante du marché, mais une petite fraction des transactions totales — et c'est le fait le plus rassurant sur l'achat ici : le marché ne dépend pas de vous. C'est aussi le test le plus utile à appliquer à un programme donné : si le marché turc achète dans cet immeuble, il y a une contrepartie à la revente sous vos pieds.
Parmi les acheteurs étrangers, la composition a changé plusieurs fois en dix ans, entre demande du Golfe, russe, iranienne, européenne et centrasiatique, au gré des politiques de visa, des devises et des événements ailleurs. Un programme vendu entièrement à l'une de ces vagues peut se retrouver avec un marché secondaire très mince quand la vague se retire. Nous le disons quand nous le voyons.
Un parc jeune, et pourquoi cela change tout
Une grande partie du logement urbain turc a été construite ou reconstruite au cours des vingt-cinq dernières années, portée par la croissance et par la réécriture des normes parasismiques après 1999. Pour un acheteur, les questions pratiques ne sont donc pas celles d'une vieille ville européenne : l'année de construction est un indicateur sérieux du standard structurel, et la rénovation urbaine est un processus en cours plutôt qu'un épisode historique.
Cela signifie aussi que le marché du neuf est immense, concurrentiel et inégal. Il existe des promoteurs avec vingt ans de programmes livrés et des promoteurs qui en sont à leur premier, et l'écart de prix entre les deux est plus petit que l'écart de risque. Nous ne commercialisons sur plan que les premiers, et nous vous montrerons leurs tranches précédentes plutôt qu'une image de synthèse.
La question de la devise, traitée plutôt qu'esquivée
L'immobilier turc se cote à l'international en dollars et en euros et se loue localement en livres turques. Cet écart explique qu'un rendement locatif affiché puisse paraître solide et se traduire par quelque chose d'ordinaire, et que deux personnes puissent être en désaccord sur l'évolution des prix tout en ayant raison toutes les deux — dans deux devises différentes.
Nous chiffrons dans la devise avec laquelle vous achetez et nous modélisons les revenus de la même façon. Quiconque vous présente un rendement sans nommer la devise de chaque côté du calcul vous présente un argument commercial. Pour l'application de ce principe à des biens précis, voyez l'investissement immobilier en Türkiye ; pour les charges qui se cachent derrière tout chiffre net, le coût de la détention.