土耳其房产增值收益税（2026）

如果您在购入土耳其的住宅、土地或商铺后五年内将其出售，所得收益可能需要缴纳所得税。这在土耳其语中称为 değer artışı kazancı，即“增值收益”，其作用与资本利得税十分相似。许多卖家要么从未听说过这项税，要么以为税额远比实际高。由于买入价格会按通胀进行调整，近年的不少交易最终根本无需缴税。本文依据土耳其税务局（Gelir İdaresi）发布的官方指南，说明这项税适用于谁、如何按 2026 年的数据计算，以及何时缴纳。

什么是增值收益（değer artışı kazancı）？

根据土耳其《所得税法》第 80 条（重复条款），个人将有偿购得的不动产在取得后五年内出售所获得的收益，按“增值收益”征税。公寓、土地、农田、商铺、办公室，均在适用范围内。

它并不是一项独立的税种。这笔收益需在年度所得税申报表中申报，并与您的其他收入按相同税率征税。它也不在出售当天于土地登记处收取；您在土地登记处缴纳的是房产证过户费。

五年规则如何计算

五年期限从房产在土地登记处登记到您名下之日起算，按日历日计算。如果您在满五年后出售，无论收益多高，都不产生这项税。

在某些情况下，起算日有所不同。如果您从合作社、TOKİ（土耳其政府住房开发署）或开发商处接收了一套可直接入住的住宅，并能以水、电、燃气账单或交房记录证明实际入住日期，五年期限便从该日期起算。对于以土地换取开发商所建公寓的情况，则从公寓在土地登记处登记之日起算。

哪些人无需缴纳？

• 持有满五年的卖家。持有房产满五年后出售的任何人。
• 继承人和受赠人。法律将无偿取得的财产排除在外。即使您在继承一套公寓的第二天就将其出售，也不产生这项税。在继承所得的土地上建造的公寓，或以继承土地向开发商换得的公寓，同样适用。
• 收益低于免税额的卖家。2026 年完成的交易，收益中的前 150,000 里拉免税。如果收益未超过这一金额，则无需申报。

持续以营利为目的买卖房产的人则另当别论。如果某人在同一年或连续数年出售多处房产，并已将其变成一门生意，这笔收益可能被视为商业收入，五年规则也就不再适用。

收益如何计算

计算分为四步。

1. 调整买入价格。买入价格按 Yİ-ÜFE（土耳其国内生产者价格指数）进行调整：将买入前一个月的指数与出售前一个月的指数相比较。如果涨幅达到 10% 或以上，买入价格按该涨幅上调；低于 10% 则维持不变。
2. 扣除出售费用。从出售价格中减去调整后的买入价格，以及有凭证的出售费用：出售时由您承担的那部分房产证过户费、房产中介佣金、公证费和估价费。
3. 扣除免税额。从余额中减去出售当年的免税额。2026 年完成的交易为 150,000 里拉。
4. 适用税率。对剩余金额适用所得税累进税率表。

通胀调整是整个计算的核心。由于近年 Yİ-ÜFE 大幅上涨，买入价格经调整后，账面收益的大部分都会消失。

2026 年所得税税率

这笔收益按工资以外收入的税率表征税。2026 年取得的收入适用以下税率：

如果您在同一年还有租金收入或其他需申报的收入，税率表将适用于合计金额。因此，您的税额可能高于仅按这笔交易计算的结果。关于租金税，请参阅我们的文章土耳其租金收入税。

计算示例：需要缴税的交易

假设您于 2023 年 3 月以 5,000,000 里拉买入一套公寓，并于 2026 年 10 月以 15,000,000 里拉出售。出售时，您缴纳了由您承担的 2% 房产证过户费，即 300,000 里拉。

税额落在第三档：前 400,000 里拉缴 70,500 里拉，剩余的 349,370 里拉按 27% 计税。申报时还需缴纳一小笔印花税。如果不做通胀调整，账面收益将是 9,700,000 里拉；按调整后的买入价格计算，则降至 899,370 里拉。

计算示例：无需缴税的交易

假设您于 2024 年 11 月以 8,000,000 里拉买入一套公寓，并于 2026 年 10 月以 10,000,000 里拉出售。Yİ-ÜFE 在 2024 年 10 月为 3,707.10，在 2026 年 9 月为 5,901.26。涨幅超过 10%，因此买入价格调整为 12,735,044 里拉。出售价格低于这一金额，所以没有应税收益，也无需申报。

这类交易产生的亏损，不能抵减工资或租金等其他收入。

何时申报和缴纳

2026 年完成的交易，其收益需在 2027 年 3 月的年度所得税申报中申报。您可以通过税务局的预填申报系统 Hazır Beyan 在线申报，也可以前往税务局办理。税款分两期等额缴纳：第一期在 3 月底前，第二期在 7 月底前。

适用的免税额取决于出售年份，而非申报年份。2025 年完成的交易，免税额为 120,000 里拉。

外国业主和旅居海外的人士

在土耳其拥有房产的外国人同样适用五年规则，收益的计算方式也相同。不同之处在于申报时间。非土耳其居民、且原本无需提交年度申报的人，必须在出售后 15 天内，向房产所在地的税务局提交一次性申报，并在同一期限内缴清税款。

持有外国人身份号码的人，可以用该号码登录 Hazır Beyan 系统。旅居海外的土耳其公民，可以在土耳其领事馆申领 e-Devlet（土耳其电子政务平台）密码。

如果您是为了土耳其投资入籍而购买的房产，房产证上为期三年的禁售备注也同时适用。三年期满后即可出售，但五年内出售仍需进行增值收益计算。

出售之前

• 在房产证上登记真实价格。计算使用的是实际出售价格。在土地登记处申报低于实际的价格，会使您在房产证过户费和所得税两方面都面临补税处罚。别忘了，买方日后也会以这一价格作为自己计算的依据。
• 保留买入时的文件。您需要能够凭房产证记录和付款记录证明买入价格。
• 为各项费用索取凭证。佣金、公证费和估价费只有凭发票或收据才能扣除。
• 临近五年时核对日期。多等几周，就可能完全免除这项税。

本文中的数据适用于 2026 年完成的交易。具体到您自己的交易，我们建议咨询土耳其会计师。关于出售时的土地登记费用，请参阅我们的文章购房费用；关于市场状况，请参阅土耳其住宅销售统计。