Сделка в тапу: пошаговая инструкция 2026

Продажа квартиры или дома в Турции завершается за несколько минут, когда покупатель и продавец ставят подписи рядом друг с другом в земельном кадастре. А вот пройдут ли эти минуты без сбоев, зависит от подготовки: правильно поданной заявки, полного комплекта документов, оплаченного сбора и ясного плана, как деньги перейдут из рук в руки. В этой статье мы шаг за шагом рассказываем, как проходит сделка в тапу — от заявки до момента, когда новое свидетельство о праве собственности (тапу) окажется у вас. Ниже вы найдёте и правило оплаты, которое меняется с 1 декабря 2026 года.

1. Перед сделкой проверьте запись в тапу

Прежде чем записываться на приём, посмотрите запись о праве собственности на продаваемый объект. Если на нём есть ипотека, арест или обременение, сделка либо вообще невозможна, либо обременение перейдёт к покупателю. Если объект заложен в банке, до сделки нужно договориться, как будет снята ипотека. Обратите внимание и на вид собственности: доля в земельном участке, kat irtifakı (право на квартиру в ещё не сданном доме) или kat mülkiyeti (полноценная собственность на квартиру)? Разницу мы объясняем в статье kat irtifakı и kat mülkiyeti, а почему это важно для новых зданий — в статье что такое искан. Если нужен более общий чек-лист, загляните в нашу статью на что обратить внимание при покупке жилья.

2. Заявка и запись через Web Tapu

Сегодня заявку на продажу чаще всего подают через Web Tapu — онлайн-сервис кадастра — с паролем от e-Devlet (турецкого портала госуслуг). Подать заявку можно также по горячей линии Alo 181 или прямо в земельном кадастре. В общих чертах процесс выглядит так:

• Подаётся заявка на продажу, вносятся данные об объекте и сторонах, декларируется цена продажи.
• Кадастр проверяет заявку и документы.
• Вам сообщают сумму сбора за тапу и döner sermaye (платы за услуги кадастра).
• После оплаты запись подтверждается, и вам сообщают день и время.

Недостающий или неверный документ чаще всего обнаруживается именно на этом этапе. Лучше здесь, чем в день сделки.

3. Документы для сделки в тапу

• Удостоверение личности. Действующий документ покупателя и продавца.
• Полис DASK. Жильё не переоформляют без действующего полиса DASK — обязательного страхования от землетрясений. Если срок истёк, продлите полис до даты сделки.
• Справка о стоимости из муниципалитета. Документ, где указана стоимость объекта для расчёта налога на недвижимость (справка о rayiç bedel).
• Фотография на документы. Кадастр может её попросить, держите при себе.
• Доверенность. Если одна из сторон действует через представителя, убедитесь, что в доверенности прямо указано право на продажу или покупку.
• Для компаний — образец подписей (imza sirküleri) и документ о полномочиях.

Оригинал свидетельства тапу обычно не требуется, потому что запись хранится в электронном виде. И всё же держать его данные под рукой удобно.

4. Сбор за тапу и döner sermaye

При продаже сбор за тапу составляет 4 % от задекларированной цены. По закону 2 % платит покупатель и 2 % — продавец. Стороны могут договориться о другом распределении, но перед кадастром ответственность несут обе. Задекларированная цена не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость, установленной муниципалитетом.

Раньше было обычным делом указывать цену ниже реальной. Сегодня это и рискованно, и дорого: после изменения в декабре 2025 года штраф за занижение (vergi ziyaı) увеличен до однократной суммы недоплаченного сбора. Есть у этого и сторона продавца. Когда жильё будут продавать в будущем, заниженная цена покупки увеличит налог на прирост стоимости.

Помимо сбора, оплачивается döner sermaye. В 2026 году за одну сделку купли-продажи это 6 681 TL в Стамбуле и 5 567,50 TL в таких районах, как Бодрум и Мармарис. Если покупка идёт в ипотеку, залог регистрируется отдельной операцией. Ипотека под банковский кредит освобождена от сбора, но döner sermaye за неё всё равно платится.

Посчитать свою сумму можно в нашем калькуляторе сбора за тапу. Остальные расходы при покупке мы собрали в статье расходы при покупке жилья.

5. Оплата: система безопасных платежей с 1 декабря 2026 года

Самый напряжённый момент в кадастре — когда деньги переходят из рук в руки. Покупатель не хочет подписывать, пока не отправил деньги, а продавец не хочет отдавать тапу, пока их не увидел. Поэтому Министерство торговли ввело систему безопасных платежей. Согласно изменению в Положении о торговле недвижимостью от 1 октября 2026 года, система обязательна с 1 декабря 2026 года.

Работает она так: сумма, которую платит покупатель, хранится на заблокированном счёте до завершения переоформления. Как только переход права в кадастре состоялся, деньги поступают продавцу. Так ни одной из сторон не приходится просто верить другой.

Оператор системы, плата за её использование и то, какие сделки останутся вне системы, будут определены протоколом между министерством и профильными ведомствами. Мы обновим этот раздел, когда подробности станут ясны. А пока советуем платить не наличными, а банковским переводом, указав в назначении платежа данные объекта.

6. День сделки в кадастре

В назначенное время покупатель и продавец — вместе с представителями, если они есть, и переводчиком — находятся в земельном кадастре. Сотрудник проверяет удостоверения и документы, спрашивает стороны, действительно ли они хотят совершить эту сделку, и зачитывает официальный акт. Проследите, чтобы цена в акте совпадала с той, что вы задекларировали. Как только стороны подписали акт, право собственности перешло к покупателю. Новую запись можно сразу увидеть в e-Devlet, а само свидетельство тапу выдаёт кадастр.

Если вы не хотите сюрпризов на этом этапе, накануне соберите в одну папку квитанцию об уплате сбора, полис DASK и удостоверения личности. В кадастре почти всё зависит от того, все ли документы на месте.

7. Дополнительные шаги для иностранных покупателей

Для покупателя-иностранца процесс тот же, просто добавляется несколько документов:

• Паспорт — при необходимости с переводом.
• Налоговый номер. Его быстро получают в налоговой инспекции по паспорту.
• Присяжный переводчик. Должен присутствовать при сделке, если одна из сторон не говорит по-турецки.
• Фотографии. В руководстве TKGM (Главного управления земельного кадастра) от иностранного покупателя требуются две фотографии на документы, сделанные за последние шесть месяцев.
• Справка об обмене валюты. При покупке иностранными физическими лицами с 2022 года в кадастр подаётся документ, подтверждающий, что валюта была обменяна в банке в Турции.

С 2019 по 2024 год отчёт об оценке требовался при каждой продаже иностранцу. Циркуляр, вышедший в июне 2024 года, это требование отменил. Сегодня отчёт нужен, только если покупка совершается для получения турецкого гражданства. Более подробный обзор для иностранных инвесторов — в нашей статье покупка недвижимости в Стамбуле.

8. После сделки

• Покупателю: переоформите договоры на электричество, воду и газ на своё имя. Налог на недвижимость теперь ваша ответственность. Узнать его размер можно в нашем калькуляторе налога на недвижимость.
• Продавцу: если вы продаёте жильё раньше, чем через пять лет владения, полученная прибыль может облагаться налогом. Проверить, придётся ли платить, можно в нашем калькуляторе налога на прирост стоимости.

При хорошей подготовке сделка в тапу — простая процедура. Когда вы покупаете жильё через нас, мы рядом на каждом шаге — от заявки до дня сделки. Если у вас остались вопросы, напишите нам, и мы разберёмся вместе.