租赁合同如何签订？所需文件

当您决定租一套房子时，事情往往归结到一份文件上：租赁合同。租金、押金、涨租、入住和退租日期等日后可能引起争议的问题，都以这份文件上写明的内容为准。本文依据《土耳其债务法》（Türk Borçlar Kanunu），介绍租赁合同如何签订、房东会向租客索要哪些文件，以及合同中应写明哪些内容，对租客和房东同样适用。

什么是租赁合同？

《土耳其债务法》将租赁合同定义为：出租人将某物交由承租人使用，承租人为此支付约定租金的合同。住宅租赁适用法律中另行规定、保护力度更强的条款，其中大部分条款不得作出不利于租客的变更。也就是说，即使合同中写入了违反法律、让租客陷入困境的条款，该条款也不会生效。

租赁合同必须采用书面形式吗？

法律并未要求租赁合同采用书面形式，口头订立的租赁合同同样有效。尽管如此，我们仍建议您签订书面合同。一旦在租金、押金、涨租或交房时的房屋状况上出现分歧，您手中唯一有力的证据就是签字的合同。

公证（noter）也不是必需的，双方可以自行起草并签署合同。但是，准备在土耳其申请居留许可的外国租客，必须向移民局（Göç İdaresi）提交经公证的租赁合同副本。如果您的租客是外国人，一开始就在公证处签订合同会省去不少麻烦。

租赁合同中应写明哪些内容？

一份好的租赁合同应当清楚到双方日后都无法说“这件事我们没谈过”的程度。合同中至少应包含以下信息。

• 双方信息。出租人和承租人的姓名、身份证号码和地址。如有担保人，也应写明担保人的信息。
• 所租房屋信息。详细地址、房屋类型和独立单元编号。如果租的是带家具的房屋，还应附上家具清单。
• 租金及支付方式。月租金、付款日以及租金汇入的银行账户。
• 租期。起租日期和合同期限。住宅租赁通常以一年为期。
• 押金。押金金额及保管方式。
• 涨租。新租期内租金如何上调。
• 费用。物业费（aidat）、电费、水费和天然气费等费用由谁承担。
• 使用条件。双方看重的事项，例如宠物、转租或对房屋进行的改动。

根据法律，如果合同没有另行约定，取暖、照明和用水等使用费用由租客承担。

房东会向租客索要哪些文件

法律并未列明应向租客索要哪些文件，这完全取决于惯例和房东的选择。房东和房产中介通常会要求以下文件。

• 身份证件。土耳其公民提供身份证，外国人提供护照或居留许可卡。
• 收入证明。工资单、在职证明，如果您是自由职业者，则提供税务登记证（vergi levhası）。这是判断租金能否按时支付最可靠的方式。
• 担保人及其文件。如果房东要求担保人，需提供担保人的身份证件和收入证明。
• 前任房东的推荐。并非必需，但在租金较高的房屋中经常被问到。

租客也有权向房东索要一些文件。请核对房产证（tapu）信息和出租人的身份证件，确认出租人确实是房屋的所有人或所有人的授权代表。如果房屋通过代理人出租，请索要授权委托书。

押金最多可以收多少？

在住宅租赁中，押金（法律用语为“担保金”）不得超过三个月的租金。如果押金以现金形式交付，法律规定由租客将这笔钱存入一个定期储蓄账户，未经房东同意不得支取。银行只有在双方同意、或依据法院判决或执行裁定时，才会退还这笔钱。

合同结束后三个月内，如果房东没有书面通知银行其已对租客提起诉讼或启动执行程序，银行有义务应租客的要求将押金退还给租客。

实际操作中，押金往往直接交给房东。如果您也这样做，请在合同中写明押金金额和退还条件，并通过银行转账支付。

租金如何上涨？

在住宅租赁中，新租期的涨幅不得超过上一租赁年度消费者价格指数（TÜFE）十二个月平均值的变动率。即使合同中写了更高的比例，涨幅也以此为限。土耳其统计局（TÜİK）每月公布这一比例，您的租期起始月份前一个月公布的比例，就是您的涨租上限。

2022年设定的25%临时上限已于2024年7月终止。目前适用的规则只有TÜFE上限。

租赁关系满五年后，情况有所不同。对于期限超过五年或五年后续签的合同，法官可以考虑房屋状况和周边同类房屋的租金，依公平原则确定新的租金。这称为租金确定诉讼（kira tespit davası）。

租金可以用外币约定吗？在土耳其境内居民之间的住宅租赁中，租金不得以外币计价，也不得与外币挂钩。如果一方是外国国籍或居住在境外，则不适用这一禁令。

租赁合同如何终止？

在住宅租赁中，法律赋予租客比房东更有利的地位。您需要了解的主要规则如下。

• 租客想要退租时。在定期合同中，如果租客没有在期满前至少15天通知房东，合同将按相同条件再延续一年。
• 房东不能以期满为由收房。房东不能因为合同到期就让租客搬走。只有在十年的延续期届满后，并在每个延续年度结束前至少三个月发出通知，才可以这样做。
• 通知必须采用书面形式。在住宅租赁中，解约通知只有以书面形式作出才有效。

房东可以让租客搬离的情形，法律也逐一列明。主要包括以下几种。

• 自用需要。房东本人、配偶、子女、父母或其有抚养义务的人确需将房屋作为住所使用。
• 新业主的需要。后来购入房屋的人，只要在一个月内书面通知租客，即可以自用需要为由提起腾房诉讼。
• 腾房承诺（tahliye taahhüdü）。租客在房屋交付后，书面承诺在某一特定日期搬离。在交房之前签署的腾房承诺，例如随合同一并要求签署的承诺，不产生这一效果。
• 两次正当催告。在一个租赁年度内，因租客未付租金而不得不两次向其发出书面催告。

如果房东以自用需要为由收回房屋，在没有正当理由的情况下，三年内不得将房屋出租给原租客以外的任何人。

在确定租金或通过诉讼腾房等租赁纠纷中，自2023年9月1日起，起诉前必须先申请调解。

印花税和中介佣金

未登记在公司或企业名下的房屋，出租给自然人用作住宅时，相关租赁合同免缴印花税。办公及商业场所租赁则按合同期内应付租金总额的千分之1.89征收印花税。

如果租赁由房产中介居间，中介可收取的服务费不得超过一个月租金加上相应的增值税（KDV）。这笔费用只在首次签约时收取，续租时不再收取。

签约之后

签约后的头几天做好几件事，可以避免日后可能出现的争议。

• 记录房屋状况。交房当天为房屋和家具拍照，如有现存损坏，请书面记录下来。这是退还押金时争议最多的问题。
• 过户水电燃气。以租客的名义开通电、水和天然气账户。
• 更新地址登记。通过e-Devlet（土耳其电子政务平台）或在户籍管理处申报您的新地址。
• 通过银行支付租金。在每笔付款的备注中注明是哪个月的租金。

找房时需要注意什么，我们在租房注意事项一文中作了介绍；出租房屋的业主需要做些什么，请参阅出租房屋注意事项。如果您将获得租金收入，也可以阅读我们关于租金收入税的文章。如果您正在寻找用于出租或投资的房屋，我们的顾问可以为您提供帮助。