Vente au cadastre en Türkiye : étapes 2026

La vente d’un logement en Türkiye se conclut en quelques minutes, lorsque l’acheteur et le vendeur signent côte à côte au bureau du cadastre. Que ces minutes se déroulent sans accroc dépend de la préparation en amont : une demande bien faite, un dossier complet, des droits réglés et un plan clair sur la façon dont l’argent changera de mains. Dans ce guide, nous expliquons étape par étape comment se passe une vente au cadastre, de la demande jusqu’au moment où le nouveau titre de propriété (tapu) vous est remis. Vous trouverez aussi plus bas la règle de paiement qui change à partir du 1er décembre 2026.

1. Avant la vente, consultez l’inscription au cadastre

Avant de prendre rendez-vous, consultez l’inscription du bien vendu au registre foncier. Si elle porte une hypothèque, une saisie ou une annotation, soit la vente ne peut pas avoir lieu, soit une charge passe à l’acheteur. Pour un bien hypothéqué auprès d’une banque, il faut convenir avant la vente de la manière dont l’hypothèque sera levée. Regardez aussi la nature du titre : quote-part de terrain, kat irtifakı (titre sur un bâtiment pas encore achevé) ou kat mülkiyeti (copropriété pleine et entière) ? Nous expliquons la différence dans notre article kat irtifakı et kat mülkiyeti, et son importance pour les immeubles neufs dans qu’est-ce que l’iskan. Pour une liste de contrôle plus générale, consultez notre article les points à vérifier avant d’acheter un logement.

2. Demande et rendez-vous sur Web Tapu

Aujourd’hui, la demande de vente se fait le plus souvent sur Web Tapu, le service en ligne du cadastre, avec un mot de passe e-Devlet (le portail de l’administration électronique turque). Il est aussi possible de passer par la ligne Alo 181 ou directement par le bureau du cadastre. Le processus se déroule à peu près ainsi :

• La demande de vente est déposée, les informations sur le bien et les parties sont saisies, et le prix de vente est déclaré.
• Le bureau du cadastre examine la demande et les pièces.
• On vous communique le montant des droits de tapu et du döner sermaye (frais de service du cadastre).
• Une fois le paiement effectué, votre rendez-vous est confirmé, avec un jour et une heure.

Une pièce manquante ou erronée apparaît le plus souvent à ce stade. Mieux vaut ici que le jour du rendez-vous.

3. Les documents nécessaires pour la vente

• Pièce d’identité. Une pièce d’identité valide de l’acheteur et du vendeur.
• Police DASK. Aucun logement ne peut être transféré sans une police DASK valide, l’assurance tremblement de terre obligatoire. Si elle a expiré, renouvelez-la avant le rendez-vous.
• Attestation de valeur de la municipalité. Le document qui indique la valeur du bien retenue pour la taxe foncière (attestation de rayiç bedel).
• Photo d’identité. Le bureau peut en demander une, ayez-la sur vous.
• Procuration. Si l’une des parties agit par l’intermédiaire d’un mandataire, vérifiez que la procuration mentionne expressément le pouvoir de vendre ou d’acheter.
• Pour les sociétés, le spécimen de signatures et le document attestant des pouvoirs.

L’original du titre de propriété n’est généralement pas demandé, puisque l’inscription est électronique. Garder ses informations à portée de main facilite tout de même les choses.

4. Droits de tapu et döner sermaye

Lors d’une vente, les droits de tapu s’élèvent à 4 % du prix déclaré. Selon la loi, l’acheteur en paie 2 % et le vendeur 2 %. Les parties peuvent convenir d’une autre répartition entre elles, mais vis-à-vis du cadastre, toutes deux sont redevables. Le prix déclaré ne peut pas être inférieur à la valeur fixée par la municipalité pour la taxe foncière.

Déclarer un prix inférieur au prix réel était autrefois une habitude répandue. C’est aujourd’hui risqué et coûteux : depuis une modification de décembre 2025, l’amende pour perte d’impôt appliquée en cas de sous-déclaration a été portée à une fois le montant des droits éludés. Le vendeur est lui aussi concerné. Lors d’une revente future, un prix d’achat sous-déclaré alourdit l’impôt sur la plus-value.

En plus des droits, des frais de döner sermaye sont dus. En 2026, ils s’élèvent à 6 681 TL pour une vente à Istanbul et à 5 567,50 TL dans des districts comme Bodrum et Marmaris. Si l’achat est financé par un prêt immobilier, l’hypothèque est inscrite par une opération distincte. L’hypothèque liée à un prêt bancaire est exonérée de droits, mais son döner sermaye reste dû.

Pour connaître votre propre montant, vous pouvez utiliser notre calculateur des droits de tapu. Nous avons réuni les autres frais d’achat dans notre article les frais liés à l’achat d’un logement.

5. Paiement : le système de paiement sécurisé à partir du 1er décembre 2026

Au cadastre, le moment le plus tendu est celui où l’argent change de mains. L’acheteur ne veut pas signer avant d’avoir envoyé l’argent, et le vendeur ne veut pas céder le titre avant de l’avoir vu. C’est pourquoi le ministère du Commerce a mis en place le système de paiement sécurisé. Selon la modification du Règlement sur le commerce immobilier du 1er octobre 2026, ce système est obligatoire à partir du 1er décembre 2026.

Voici comment il fonctionne : le prix versé par l’acheteur reste sur un compte bloqué jusqu’à ce que le transfert soit achevé. Dès que le transfert est effectué au cadastre, l’argent est versé au vendeur. Aucune des deux parties n’a ainsi à se fier à l’autre.

L’intégrateur chargé du système, le coût de son utilisation et les ventes qui en seront exclues seront définis par un protocole entre le ministère et les institutions concernées. Nous mettrons cette section à jour à mesure que les détails se préciseront. D’ici là, nous vous conseillons de payer par virement bancaire plutôt qu’en espèces, en indiquant les références du bien dans le libellé du virement.

6. Le jour du rendez-vous au cadastre

À l’heure du rendez-vous, l’acheteur et le vendeur se présentent au bureau du cadastre, accompagnés le cas échéant de leurs mandataires et d’un interprète. L’agent vérifie les identités et les pièces, demande aux parties si elles veulent réellement conclure cette vente et lit l’acte officiel. Vérifiez que le prix inscrit dans l’acte est bien celui que vous avez déclaré. Dès la signature des parties, la propriété est transférée à l’acheteur. Vous pouvez voir immédiatement la nouvelle inscription sur e-Devlet, et le titre de propriété vous est remis par le bureau.

Pour éviter toute surprise à ce stade, rassemblez la veille dans un même dossier le reçu de paiement des droits, la police DASK et les pièces d’identité. Au cadastre, l’essentiel tient à un dossier complet.

7. Étapes supplémentaires pour les acheteurs étrangers

Pour un acheteur de nationalité étrangère, le processus est le même, avec quelques documents en plus :

• Passeport, accompagné si nécessaire de sa traduction.
• Numéro fiscal. Il s’obtient rapidement auprès du centre des impôts sur présentation du passeport.
• Interprète assermenté. Il doit être présent pendant la transaction pour toute partie qui ne parle pas turc.
• Photos. Le guide de la TKGM (Direction générale du cadastre) demande à l’acheteur étranger deux photos d’identité prises au cours des six derniers mois.
• Attestation de change. Pour les achats réalisés par des personnes physiques étrangères, un document prouvant que les devises ont été converties auprès d’une banque en Türkiye est présenté au cadastre depuis 2022.

De 2019 à 2024, un rapport d’évaluation était exigé pour toute vente à un étranger. Une circulaire de juin 2024 a supprimé cette obligation. Aujourd’hui, le rapport n’est nécessaire que si l’achat est effectué en vue d’une demande de citoyenneté turque. Pour un panorama plus large destiné aux investisseurs étrangers, consultez notre article acheter un bien immobilier à Istanbul.

8. Après la vente

• Pour l’acheteur : faites transférer à votre nom les abonnements d’électricité, d’eau et de gaz. La taxe foncière est désormais à votre charge. Vous pouvez en estimer le montant avec notre calculateur de taxe foncière.
• Pour le vendeur : si vous vendez avant cinq ans de détention, votre gain peut être imposable. Notre calculateur de plus-value vous permet de vérifier si un impôt est dû.

Bien préparée, une vente au cadastre est une démarche simple. Lorsque vous achetez un bien avec nous, nous vous accompagnons à chaque étape, de la demande au jour du rendez-vous. Si une question vous préoccupe, écrivez-nous et nous l’examinerons ensemble.