Venda no tapu passo a passo 2026

A venda de um imóvel se conclui em poucos minutos, quando comprador e vendedor assinam lado a lado no cartório de registro de imóveis (tapu müdürlüğü). Mas para que esses minutos corram bem, tudo depende da preparação: o pedido certo, os documentos completos, a taxa paga e um plano claro de como o dinheiro vai mudar de mãos. Neste guia, explicamos passo a passo como funciona a venda no registro de imóveis, do pedido até o novo título de propriedade (tapu) chegar às suas mãos. Mais abaixo você também encontra a regra de pagamento que muda a partir de 1º de dezembro de 2026.

1. Antes da venda, consulte a matrícula do imóvel

Antes de agendar, veja o registro do imóvel à venda. Se houver hipoteca, penhora ou anotação na matrícula, a venda não pode ser feita ou um ônus passa para o comprador. Em um imóvel com dívida bancária, é preciso combinar antes da venda como a hipoteca será baixada. Veja também o tipo de registro no título: fração de terreno, kat irtifakı ou kat mülkiyeti? Explicamos a diferença no nosso guia kat irtifakı e kat mülkiyeti e por que ela importa em prédios novos no artigo o que é o iskan (a licença de ocupação). Se quiser uma lista de verificação mais ampla, consulte o nosso artigo o que observar ao comprar um imóvel.

2. Pedido e agendamento pelo Web Tapu

Hoje o pedido de venda é feito, na maioria das vezes, pelo Web Tapu — o sistema on-line do registro de imóveis —, com a senha do e-Devlet, o portal de governo eletrônico da Türkiye. Também é possível fazer o pedido pela linha Alo 181 ou diretamente no cartório. O processo funciona, em linhas gerais, assim:

• O pedido de venda é feito, os dados do imóvel e das partes são preenchidos e o valor da venda é declarado.
• O cartório analisa o pedido e os documentos.
• Você é informado da taxa de registro (tapu harcı) e da tarifa de serviço (döner sermaye) a pagar.
• Feito o pagamento, o agendamento se confirma e você recebe o dia e o horário.

Um documento faltando ou com erro costuma aparecer nesta etapa. Melhor aqui do que no dia do agendamento.

3. Documentos necessários para a venda no registro de imóveis

• Identidade. Documento de identidade válido do comprador e do vendedor.
• Apólice DASK. Sem um seguro obrigatório contra terremotos (DASK) válido, não há transferência de imóveis residenciais. Se a apólice venceu, renove antes do agendamento.
• Declaração de valor da prefeitura. Documento que mostra o valor do imóvel para fins de imposto predial (certidão de rayiç bedel).
• Foto 3x4. O cartório pode pedir; leve com você.
• Procuração. Se uma das partes for representada por procurador, confirme que a procuração menciona expressamente o poder de vender ou de comprar.
• Para empresas, a ficha de assinaturas autorizadas e o documento de representação.

Em geral, o original do título não é exigido, porque o registro é eletrônico. Ainda assim, ter os dados à mão facilita o processo.

4. Taxa de registro e tarifa de serviço

Na venda, a taxa de registro é de 4% do valor declarado. Por lei, 2% são pagos pelo comprador e 2% pelo vendedor. As partes podem combinar outra divisão entre si, mas, para o cartório, as duas são responsáveis. O valor declarado não pode ser inferior ao valor venal fixado pela prefeitura para o imposto predial.

Declarar um valor abaixo do preço real de venda já foi um costume comum. Hoje é arriscado e caro: com a mudança feita em dezembro de 2025, a multa por subdeclaração passou a ser igual a uma vez a taxa paga a menos. E há também o lado do vendedor. Quando o imóvel for vendido no futuro, um valor de compra declarado abaixo do real aumenta o imposto sobre ganho de capital.

Além da taxa, paga-se uma tarifa de serviço (döner sermaye). Em 2026, ela é de 6.681 TL por operação de venda em Istambul e de 5.567,50 TL em distritos como Bodrum e Marmaris. Se houver financiamento imobiliário, a hipoteca é constituída como uma operação separada. A hipoteca vinculada ao crédito bancário é isenta da taxa, mas também paga a tarifa de serviço.

Para ver o seu próprio valor, use a nossa calculadora da taxa de registro. Reunimos os demais custos da compra no nosso artigo custos na compra de um imóvel.

5. Pagamento: sistema de pagamento seguro a partir de 1º de dezembro de 2026

O momento mais tenso no cartório é quando o dinheiro muda de mãos. O comprador não quer assinar sem ter enviado o dinheiro, e o vendedor não quer entregar o título sem ver o pagamento. Por isso, o Ministério do Comércio criou o sistema de pagamento seguro. Pela alteração de 1º de outubro de 2026 no Regulamento sobre o Comércio de Imóveis, o sistema é obrigatório a partir de 1º de dezembro de 2026.

Funciona assim: o valor pago pelo comprador fica em uma conta bloqueada até a transferência ser concluída. Quando a transferência é feita no cartório, o dinheiro passa para o vendedor. Assim, nenhuma das partes precisa confiar na outra.

O integrador que vai operar o sistema, a tarifa de uso e quais vendas ficarão fora dele serão definidos em protocolo entre o Ministério e os órgãos envolvidos. Vamos atualizar esta seção à medida que os detalhes forem definidos. Até lá, recomendamos pagar por transferência bancária, e não em dinheiro, com os dados do imóvel na descrição.

6. No dia do agendamento, no cartório

No horário marcado, comprador e vendedor estão no cartório, com seus procuradores e o tradutor, se houver. O servidor confere as identidades e os documentos, pergunta se as partes realmente querem fazer a venda e lê a escritura oficial. Confira se o valor escrito na escritura é o mesmo que você declarou. Quando as partes assinam, a propriedade passa para o comprador. Você pode ver o novo registro na hora no e-Devlet, e o título é entregue pelo cartório.

Se não quiser surpresas nesta etapa, reúna na véspera, em uma pasta, o comprovante de pagamento da taxa, a apólice DASK e os documentos de identidade. No registro de imóveis, quase tudo depende de a documentação estar completa.

7. Etapas adicionais para compradores estrangeiros

Para um comprador estrangeiro, o processo é o mesmo, com alguns documentos a mais:

• Passaporte, com tradução quando necessário.
• Número fiscal. Obtido rapidamente na receita, com o passaporte.
• Tradutor juramentado. Deve estar presente durante a operação quando uma das partes não fala turco.
• Fotos. O guia da TKGM, a Direção-Geral de Registro de Imóveis e Cadastro, pede ao comprador estrangeiro duas fotos 3x4 tiradas nos últimos seis meses.
• Comprovante de câmbio. Nas compras feitas por pessoas físicas estrangeiras, desde 2022 é apresentado ao cartório o documento que comprova que a moeda estrangeira foi convertida em um banco na Türkiye.

De 2019 a 2024, o laudo de avaliação era exigido em todas as vendas a estrangeiros. A circular de junho de 2024 eliminou essa exigência. Hoje, o laudo só é necessário quando a compra é feita para pedir a cidadania turca. Para um panorama mais amplo voltado a investidores estrangeiros, veja o nosso artigo comprar imóveis em Istambul.

8. Depois da venda

• Para o comprador: transfira para o seu nome as contas de luz, água e gás natural. O imposto predial agora é responsabilidade sua. Você pode ver quanto vai pagar com a nossa calculadora de imposto predial.
• Para o vendedor: se você vende o imóvel antes de completar cinco anos de posse, o ganho obtido pode ser tributado. Com a nossa calculadora de ganho de capital, você vê se haverá algo a pagar.

Com uma boa preparação, a venda no registro de imóveis é uma operação simples. Quando você compra um imóvel conosco, estamos ao seu lado em cada etapa, do pedido ao dia do agendamento. Se tiver qualquer dúvida, escreva para nós e vemos juntos.