土耳其房产过户步骤 2026

一套房产的买卖，最终只需买卖双方在土地登记处并排签字的几分钟即可完成。但这几分钟能否顺利，取决于此前的准备：正确的申请、齐全的文件、已缴纳的过户税，以及一份关于款项如何交割的清晰安排。本文从提交申请到新房产证（tapu）到手，逐步说明在土地登记处办理房产买卖的流程。2026 年 12 月 1 日起付款规则的变化，您也可以在下文找到。

1. 交易前先查看房产登记记录

预约之前，请先查看所售房产的登记记录。如果记录中有抵押、查封或注记，交易要么根本无法进行，要么会有一项负担转移到买方名下。若房产仍欠银行贷款，应在交易前商定如何解除抵押。还要看清房产证上登记的产权类型：是土地份额、分层地役权（kat irtifakı），还是分层所有权（kat mülkiyeti）？两者的区别，我们在分层地役权与分层所有权一文中作了说明；它对新建楼宇的意义，请参阅什么是 iskan一文（iskan 即建筑使用许可证）。如需一份更全面的检查清单，请参阅我们的文章购房时需要注意的事项。

2. 通过 Web Tapu 申请和预约

如今，买卖申请大多通过 Web Tapu（土地登记局的在线申请系统）、使用 e-Devlet（土耳其电子政务平台）密码提交。也可以拨打 Alo 181 热线，或直接前往土地登记处申请。流程大致如下：

• 提交买卖申请，填写房产及双方信息，申报成交价。
• 土地登记处审核申请和文件。
• 登记处通知您应缴的过户税和服务费（döner sermaye）金额。
• 缴费后预约即告确定，登记处会通知您办理的日期和时间。

文件缺失或有误，往往就在这一阶段暴露出来。这总比拖到预约当天才发现要好。

3. 办理过户所需文件

• 身份证件。买方和卖方的有效身份证件。
• DASK 保单。DASK 即强制地震保险。住宅若没有有效的 DASK 保单，不能办理过户。保单已过期的，请在预约前续保。
• 市政府出具的价值证明。载明房产计税价值的文件（rayiç bedel 证明）。
• 证件照。登记处可能会要求，请随身携带。
• 授权委托书。如一方通过代理人办理，请确认委托书中明确写有出售或购买的授权。
• 公司还需提供签字样本证明和授权文件。

由于登记记录已电子化，通常不要求出示房产证原件。不过，把相关信息备在手边，会让办理更顺利。

4. 过户税与服务费

房产买卖的过户税为申报成交价的 4%。依法由买方承担 2%、卖方承担 2%。双方可以自行约定其他分摊方式，但对土地登记处而言，双方都负有缴纳责任。申报价不得低于市政府核定的房产税计税价值。

把成交价申报得低于实际售价，过去是一种常见做法。如今这样做既有风险，代价也更高：根据 2025 年 12 月的修订，低报时处以的漏税罚款已提高到少缴税款的一倍。卖方这边还有另一层影响：日后再出售这套房产时，被低报的购入价会让增值所得税变得更高。

除过户税外，还需缴纳一笔服务费（döner sermaye）。2026 年，一宗买卖交易的服务费在伊斯坦布尔为 6,681 里拉，在博德鲁姆、马尔马里斯等区为 5,567.50 里拉。如使用住房贷款，抵押将作为一项单独的手续办理。与银行贷款挂钩的抵押免缴过户税，但同样需要缴纳服务费。

如需计算您自己的金额，可以使用我们的过户税计算器。购房时的其他各项费用，我们汇总在购房费用一文中。

5. 付款：2026 年 12 月 1 日起实行安全支付系统

在土地登记处，最紧张的时刻是款项交割的那一刻。买方不愿在付款前签字，卖方也不愿在见到款项前交出产权。因此，土耳其贸易部推出了安全支付系统。根据 2026 年 10 月 1 日对《不动产交易条例》的修订，该系统自 2026 年 12 月 1 日起强制实行。

其运作方式是：买方支付的款项在过户完成前存放于冻结账户中。在土地登记处完成过户后，款项转给卖方。这样，双方都不必单方面信任对方。

负责搭建系统的集成商、使用费用，以及哪些交易不纳入该系统，将由贸易部与相关机构之间的协议确定。细节明确后，我们会更新本节内容。在此之前，我们建议您不要用现金付款，而是通过银行转账，并在附言中注明房产信息。

6. 预约当天在土地登记处

到了预约时间，买方和卖方，以及代理人和翻译（如有），一同到达土地登记处。工作人员会核对身份和文件，询问双方是否确实愿意进行这笔交易，并宣读正式契约。请留意契约上写明的价款是否与您申报的金额一致。双方签字后，产权即转移给买方。新的登记记录可立即在 e-Devlet 上查看，房产证也由登记处发放。

如果不想在这一步遇到意外，请在前一天把过户税缴费凭证、DASK 保单和身份证件整理在一个文件夹里。在土地登记处办事，大部分取决于文件是否齐全。

7. 外国买家的额外步骤

外国买家的流程相同，只需补充几份文件：

• 护照，必要时附译文。
• 税号。持护照到税务局即可很快办好。
• 宣誓翻译。不懂土耳其语的一方，办理时须有宣誓翻译在场。
• 照片。根据土耳其土地登记和地籍总局（TKGM）的指南，外国买家需提供两张近六个月内拍摄的证件照。
• 外汇兑换证明。自 2022 年起，外国自然人购房时，须向土地登记处提交证明外汇已在土耳其境内银行兑换的文件。

2019 年至 2024 年间，所有向外国人出售的房产都要求提供评估报告。2024 年 6 月的通告取消了这项要求。如今，只有当购房是为了申请土耳其公民身份时，才需要评估报告。面向外国投资者的更完整介绍，请参阅我们的文章在伊斯坦布尔购买房产。

8. 交易完成后

• 买方：请将电、水和天然气的用户名转到您本人名下。房产税从此由您负责。具体金额可以用我们的房产税计算器查看。
• 卖方：如果您在持有未满五年时出售房产，所获收益可能需要缴税。可以用我们的增值所得税计算器看看是否需要缴纳。

只要准备充分，在土地登记处办理房产买卖是一项简单的手续。从我们这里购房，从提交申请到预约当天，每一步我们都会陪在您身边。如有任何疑问，欢迎随时联系我们，我们一起来看。