Ahmet Bayram
Kurucu Ortak ve Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceTürkçeArapça
Bulunduğu yer
İstanbul · Bodrum · Dubai · Miami
Sonuç
Alış ve satış bilgilerini girdiğinizde sonuç burada görünür.
Bir evi aldıktan sonra beş yıl dolmadan satarsanız kazancınız gelir vergisine tabi olabilir. Alış ve satış bilgilerinizi girin; alış bedeliniz Yİ-ÜFE ile güncellensin, istisna düşülsün ve 2026 tarifesiyle ödeyeceğiniz vergi çıksın. Hesabın her adımı aşağıda anlatılıyor.
Son kontrol: 27 Ekim 2026
Değer artış kazancı vergisi nedir?
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre, bir gerçek kişinin bedel ödeyerek edindiği bir taşınmazı beş yıl içinde satmasından doğan kazanç gelir vergisine tabidir. Konut, arsa, tarla, dükkân ya da ofis fark etmez.
Ayrı bir vergi türü değildir. Kazanç yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir ve diğer gelirlerinizle aynı tarifeyle vergilendirilir. Satış günü tapuda alınan bir vergi de değildir; tapuda ödenen şey tapu harcıdır.
Pek çok satıcı bu vergiyi olduğundan çok daha yüksek sanıyor. Oysa alış bedeli enflasyona göre güncellendiği için, son yıllarda yapılan satışların bir kısmında ödenecek vergi hiç çıkmıyor.
Değer artış kazancı nasıl hesaplanır?
Hesaplayıcı şu dört adımı sırayla uygular.
- 01
Alış bedelini güncelleyin
Alış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE'si ile satış ayından önceki ayınki karşılaştırılır. Artış %10 ya da daha fazlaysa alış bedeli bu oranda artırılır.
- 02
Giderleri düşün
Satış bedelinden güncellenmiş alış bedeli ve satış için ödediğiniz belgeli giderler çıkarılır: tapu harcı payınız, komisyon, noter, ekspertiz.
- 03
İstisnayı düşün
Kalan kazançtan, satış yılının istisnası çıkarılır. 2026 satışları için bu tutar 150.000 TL.
- 04
Tarifeyi uygulayın
Kalan matraha 2026 gelir vergisi tarifesi uygulanır. Aynı yıl başka beyan edilen geliriniz varsa tarife toplama uygulanır.
Örnek: vergi çıkan bir satış
Mart 2023'te 5.000.000 TL alınan bir daire, Ekim 2026'da 15.000.000 TL satılıyor ve satıcı tapu harcı payı olarak 300.000 TL ödüyor. Yİ-ÜFE %176 arttığı için alış bedeli 13.800.630 TL olur. Kazanç 899.370 TL, istisna düşülünce matrah 749.370 TL kalır. Ödenecek vergi 164.830 TL. Endeksleme olmasaydı kâğıt üzerindeki kazanç 9.700.000 TL olacaktı.
Örnek: vergi çıkmayan bir satış
Kasım 2024'te 8.000.000 TL alınan bir daire, Ekim 2026'da 10.000.000 TL satılıyor. Yİ-ÜFE %59 arttığı için alış bedeli 12.735.044 TL olur. Satış bedeli bunun altında kaldığından vergilendirilecek kazanç yoktur, beyanname de verilmez.
Beş yıl kuralı
Beş yıl, taşınmazın tapuda adınıza tescil edildiği tarihten başlar ve takvim günüyle sayılır. Beş tam yıl dolduktan sonra yapılan satışta, kazanç ne kadar olursa olsun bu vergi doğmaz.
Kooperatiften, TOKİ'den ya da müteahhitten oturmaya hazır teslim aldığınız bir evde, fiilen kullanmaya başladığınız tarihi fatura ya da teslim tutanağıyla belgeleyebilirseniz beş yıl o tarihten başlar. Arsa karşılığı alınan dairelerde sayım, dairenin tapuya tescil tarihinden başlar.
012345
Tapu tescili
Satarsanız hesap yapılır
Beş yıl sonra: vergi yok
Kimler bu vergiyi ödemez?
Beş yılı dolduranlar
Taşınmazı beş tam yıldan sonra satanlar, kazancı ne olursa olsun bu vergiyi ödemez.
Miras ya da bağışla edinenler
Bedelsiz edinilen taşınmazlar kapsam dışındadır. Mirasla gelen bir daireyi ertesi gün satsanız bile bu vergi çıkmaz.
Kazancı istisnanın altında kalanlar
2026 satışlarında kazancın ilk 150.000 TL'si vergiden istisnadır. Kazanç bu tutarı geçmiyorsa beyanname verilmez.
Taşınmaz alım satımını sürekli ve kazanç amacıyla yapanlar için kazanç ticari kazanç sayılabilir; bu durumda beş yıl kuralı uygulanmaz ve bu hesaplayıcı size uygun değildir.
2026 gelir vergisi tarifesi
Değer artış kazancına, ücret dışındaki gelirler için belirlenen tarife uygulanır.
| Matrah dilimi | Oran | Önceki dilimlerin vergisi |
|---|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | %15 | — |
| 400.000 TL'ye kadar | %20 | 28.500 TL |
| 1.000.000 TL'ye kadar | %27 | 70.500 TL |
| 5.300.000 TL'ye kadar | %35 | 232.500 TL |
| 5.300.000 TL üzeri | %40 | 1.737.500 TL |
Aynı yıl kira geliriniz ya da beyan edilen başka gelirleriniz varsa tarife hepsinin toplamına uygulanır.
Beyan ve ödeme ne zaman?
2026'da yapılan bir satışın kazancı 2027'de beyan edilir.
Satış
Satış tapuda gerçek bedelle yapılır. Tapuda değer artışı için ayrıca bir şey ödenmez.
Beyan, Mart 2027
Kazanç yıllık gelir vergisi beyannamesiyle Hazır Beyan Sistemi'nden ya da vergi dairesinden bildirilir.
1. taksit, Mart 2027
Verginin yarısı Mart ayı sonuna kadar ödenir.
2. taksit, Temmuz 2027
Kalan yarısı Temmuz ayı sonuna kadar ödenir.
Yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar
Türkiye'de taşınmaz sahibi olan yabancılar da beş yıl kuralına tabidir ve hesap aynı şekilde yapılır. Fark, beyanın zamanındadır.
15 gün içinde beyan
Türkiye'de yerleşik olmayan ve yıllık beyanname vermesi gerekmeyen kişiler, kazancı satıştan itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyannameyle bildirir ve vergiyi öder.
Hazır Beyan'a giriş
Yabancı kimlik numarası olanlar Hazır Beyan Sistemi'ne bu numarayla girebilir. Yurt dışında yaşayan vatandaşlar e-Devlet şifresini konsolosluktan alabilir.
Vatandaşlık yoluyla alınan evler
Tapudaki üç yıllık satış yasağı ayrıca geçerlidir. Üç yıl dolduktan sonra satılabilir, ama beş yıl dolmadan yapılan satışta bu hesap yine yapılır.
Yİ-ÜFE endeks tablosu
Hesaplayıcının kullandığı aylık Yİ-ÜFE rakamları (2003=100). Alış bedeli, alış ayından önceki ayın endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi oranında güncellenir.
| Yıl | Oca | Şub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 4.910,53 | 5.029,76 | 5.145,36 | 5.308,46 | 5.454,58 | 5.552,52 | 5.637,14 | 5.781,74 | 5.901,26 | — | — | — |
| 2025 | 3.861,33 | 3.943,01 | 4.017,30 | 4.128,19 | 4.230,69 | 4.334,94 | 4.409,73 | 4.518,89 | 4.632,89 | 4.708,20 | 4.747,63 | 4.783,04 |
| 2024 | 3.035,59 | 3.149,03 | 3.252,79 | 3.369,98 | 3.435,96 | 3.483,25 | 3.550,88 | 3.610,51 | 3.659,84 | 3.707,10 | 3.731,43 | 3.746,52 |
| 2023 | 2.105,17 | 2.138,04 | 2.147,44 | 2.164,94 | 2.179,02 | 2.320,72 | 2.511,75 | 2.659,60 | 2.749,98 | 2.803,29 | 2.882,04 | 2.915,02 |
| 2022 | 1.129,03 | 1.210,60 | 1.321,90 | 1.423,27 | 1.548,01 | 1.652,75 | 1.738,21 | 1.780,05 | 1.865,09 | 2.011,13 | 2.026,08 | 2.021,19 |
| 2021 | 583,38 | 590,52 | 614,93 | 641,63 | 666,79 | 693,54 | 710,61 | 730,28 | 741,58 | 780,45 | 858,43 | 1.022,25 |
Kaynak: TÜİK. Her ayın endeksi bir sonraki ayın 3'ünde açıklanır; tablo yeni rakamlarla güncellenir.
Satmadan önce
Tapuya gerçek bedeli yazdırın
Düşük bedel göstermek hem tapu harcı hem gelir vergisi için cezalı tarhiyat riski doğurur.
Alış belgelerinizi saklayın
Alış bedelini tapu kaydı ve ödeme belgeleriyle kanıtlayabilmelisiniz.
Giderlerin belgesini alın
Komisyon, noter ve ekspertiz giderleri ancak fatura ya da makbuzla düşülebilir.
Tarihe bakın
Beş yılın dolmasına kısa süre kaldıysa birkaç hafta beklemek vergiyi tümüyle ortadan kaldırabilir.
Sık sorulan sorular
Değer artış kazancı hakkında merak edilenler
Değer artış kazancı vergisi kaç yıl sonra kalkar?
Taşınmazın tapuda adınıza tescil edildiği tarihten itibaren beş tam yıl dolduğunda. Beş yıldan sonra yapılan satışta bu vergi doğmaz.
2026'da değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2026'da yapılan satışlarda 150.000 TL. Kazancınız bu tutarı geçmiyorsa beyanname vermezsiniz; geçiyorsa aşan kısım vergilendirilir. 2025 satışlarında istisna 120.000 TL'ydi.
Miras kalan evin satışında değer artış kazancı vergisi var mı?
Yok. Miras ya da bağışla bedelsiz edinilen taşınmazların satışı, ne zaman yapılırsa yapılsın bu vergiye tabi değildir.
Hesaplamada enflasyon dikkate alınır mı?
Alınır. Alış bedeli Yİ-ÜFE'deki artış oranında güncellenir, yeter ki artış %10 ya da daha fazla olsun. TÜFE değil, Yİ-ÜFE kullanılır.
Hangi ayın Yİ-ÜFE'si kullanılır?
Alış ve satış aylarından bir önceki ayın endeksi. Mart 2023'teki bir alış için Şubat 2023, Ekim 2026'daki bir satış için Eylül 2026 endeksi kullanılır.
Değer artış kazancı vergisini alıcı mı öder, satıcı mı?
Satıcı öder. Vergi, satıştan kazanç elde eden kişinin gelir vergisidir ve onun beyannamesiyle bildirilir.
Zarar ederek satarsam ne olur?
Vergi çıkmaz ve beyanname verilmez. Bu tür satışlardan doğan zarar maaş ya da kira gibi diğer gelirlerden düşülemez.
Beyan etmezsem ne olur?
Tapu satışları Gelir İdaresi'ne bildiriliyor. Beyan edilmeyen bir kazanç tespit edilirse vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir.
İlgili araçlar ve rehberler
Ekibimiz
Size gerçekten cevap verecek kişiler.
Dört ofiste 14 lisanslı danışman, aralarında dokuz dile hâkim. Sizin dilinizi konuşan ve satın aldığınız semti bilen danışmanla eşleştirilirsiniz.
Alena Bayram
Kurucu Ortak ve Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceRusçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul · Bodrum · Dubai · Miami
Dünya Karımzadeh
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
TürkçeFarsçaİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Liana Ruban
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceRusçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul · Dubai
Erkan Kaska
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceAlmancaArapçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul
Olena Piatybrat
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
RusçaUkraynacaİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Yağız Kurtulmuş
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Türkçeİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Tuba Şimşek
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceRusçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul
Salma Almajali
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
ArapçaTürkçeİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Onur Yamak
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceTürkçe
Bulunduğu yer
Bodrum
Tuğçe Cebeci
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Türkçeİngilizce
Bulunduğu yer
Dubai
Nur Karagöz
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Türkçeİngilizce
Bulunduğu yer
Dubai
Tayeb Djebbar
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
TürkçeİngilizceArapçaFransızca
Bulunduğu yer
Dubai
Zainab Rais Chishty
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Hintçeİngilizce
Bulunduğu yer
Dubai
Danışmanlarımız
Satmayı ya da almayı mı düşünüyorsunuz?
Evinizin bugünkü değerini ve satış sürecini danışmanlarımızla konuşabilirsiniz. Vergi hesabınızın kesin hâli için bir mali müşavire danışmanızı öneririz.
Kaynaklar
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve 27 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Rakamlar 2026'da yapılan satışlar içindir. Kendi satışınızın kesin hesabı için bir mali müşavire danışmanızı öneririz.