Gerçekte ne uygun sayılır
Türkiye'de bulunan ve lisanslı bir eksper tarafından 400.000 dolar veya üzeri değer biçilen konut, ticari mülk ya da arsa. Belirleyici olan sözleşmedeki rakam değil, ekspertiz değeri. Değerleme eşiğin altında kalırsa başvuru reddedilir.
Tapunun tamamı başvuru sahibinin adına olmalı; hisseli mülkiyet kabul edilmiyor. Eşiğe birden fazla gayrimenkulle ulaşabilirsiniz, ancak hepsinin tek bir satış sözleşmesi altında olması gerekir. Ardından tapuya üç yıllık satılamaz şerhi işlenir.
Fiyatın ötesindeki maliyet
Satın alma bedeli tek kalem değil. Aşağıdaki tablo, bir alımın tipik olarak üzerine bindirdiği kalemler. Tablodaki her oran gösterge niteliğinde — tapu harcı ve KDV durumu değişen mevzuatla belirleniyor, o yüzden para transfer etmeden önce ikisini de teyit edin.
Yabancı alıcılar, para yurt dışından döviz olarak geldiğinde ve mülk bir yıl elde tutulduğunda ilk satışta KDV istisnasından yararlanabilir; ancak şartlar spesifik ve denetleniyor. Biz her dosyayı istisna yokmuş gibi fiyatlıyoruz, böylece verdiğimiz rakam istisna uygulanmazsa da geçerli kalıyor.
| Kalem | Tipik tutar | Not |
|---|
| Tapu harcı | ≈ ekspertiz değerinin %4'ü | Uygulamada alıcı öder. Güncel oranı teyit edin. |
| Ekspertiz raporu | Eksper tarafından belirlenir | Lisanslı bir eksperden gelmeli; kendi rakamınız kabul edilmez. |
| Yeminli tercüme, noter, apostil | Dosyaya göre değişir | Başvurudaki kişi sayısıyla birlikte artar. |
| Hukuk ve danışmanlık ücretleri | Firmaya göre değişir | Bizimkiler hiçbir şey imzalanmadan önce yazılı verilir. |
| Başvuru ve ikamet izni harçları | Resmî tarifeye göre | Bize değil, devlete ödenir. |
Gösterge niteliğindedir. Transfer öncesi güncel oranları teyit edin.
Dosya nasıl ilerler
Önce ekspertiz raporu, sonra gelen dövizin belgelendiği tapu devri, ardından yatırımı teyit eden uygunluk belgesi, sonra kısa dönem ikamet izni ve en sonunda vatandaşlık başvurusunun kendisi.
Her aşama, bir sonrakinin onsuz ilerlemeyeceği bir belge üretir. Dosyaların takılma sebebi budur — kimse itiraz ettiği için değil, bir belge üç hafta geç istendiği için.
Gerçekte ne kadar sürüyor
Tapu devrinden itibaren üç ila altı ay bizim çalıştığımız aralık. Fon kaynağı belgeleri temiz olan eksiksiz bir dosya bu aralığın alt ucuna yakın sonuçlanır. Eksik bir dosya ise tamamlanana kadar hiç sonuçlanmaz.
En yavaş kısım neredeyse hiçbir zaman bakanlıklar değil. Artık yaşamadığınız bir ülkeden apostilli doğum ve evlilik belgelerini toplamak ve mali suç incelemesini geçecek bir banka kaydı çıkarmak. Biz buna tapudan sonra değil, gayrimenkul aramasıyla paralel olarak ilk gün başlıyoruz.
Kimler kapsama giriyor
Başvuru sahibi, eşi ve başvuru tarihinde 18 yaşından küçük çocukları. Hepsi vatandaşlığı birlikte kazanır. Süreç içinde 18'ini dolduran çocuklar aile tarafındaki en yaygın sorun, o yüzden yaşlar dosya açılmadan önce takvimle kontrol ediliyor.
Reşit çocuklar, anne baba ve kardeşler kapsam dışında; her biri için ayrı bir uygun yatırım gerekir. Ailede erkek çocuk varsa, başvuru yapılmadan önce askerlik konusunda özel görüş alın.
Üç yıllık tutma şartı
Tapuya üç yıl boyunca satışı engelleyen bir şerh düşülür. Bu süre içinde satmak vatandaşlığı riske atar ve göz yumulan bir formalite değildir. Üç yıl sonunda şerh kalkar, mülk satılabilir ve vatandaşlık etkilenmez.
Bu, gayrimenkulü bir evrak kararı değil üç yıllık bir karar hâline getirir. Sadece fiyata bakarak liste yapmamamızın sebebi de bu: yalnızca 400.000 doları geçmek için, ikinci el piyasası olmayan bir semtten alınan bir ev, üçüncü yılda karşınıza yeniden çıkar.
Başvurular neden reddediliyor
Retler kısa bir nedenler listesinde toplanıyor ve hepsi siz taahhüt altına girmeden önce görülebilir. Bir gayrimenkul listeye girmeden önce beşini de kontrol ediyoruz.
Denetim sıkılaştı. Ekspertiz değerleri tapu bedeli ve emlak vergisi değeriyle çapraz kontrol ediliyor, fon kaynağı incelemesi eskisinden katı ve alımınızdan kısa süre önce ucuza el değiştirmiş bir mülk soru işareti yaratıyor.
- Ekspertizin 400.000 doların altında çıkması
- Mülk üzerinde ipotek veya devam eden bir hukuki ihtilaf
- Hisseli tapu — tapunun tamamı başvuru sahibinin adına olmalı
- Eşiğe ayrı satış sözleşmeleriyle ulaşılması
- Yurt dışından geldiği belgelenemeyen döviz
Eşikler, harçlar ve istenen belgeler mevzuatla belirlenir ve değişir. Bu sayfa programı Türk makamlarının yayımladığı şekliyle anlatır ve hukuki tavsiye değildir — dayanmayı düşündüğünüz her bilgiyi, para taahhüdüne girmeden önce ilgili makama ya da bize teyit ettirin. Rakamlar 2026-07-27 itibarıyla geçerlidir.
