Ahmet Bayram
Kurucu Ortak ve Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceTürkçeArapça
Bulunduğu yer
İstanbul · Bodrum · Dubai · Miami
Sonuç
Vergi değerini girdiğinizde sonuç burada görünür.
Evinizin vergi değerini girin; yıllık emlak vergisi, katkı payı, taksit tutarı ve varsa değerli konut vergisi birlikte çıksın. Hesap, evin piyasa fiyatına değil belediyedeki vergi değerine göre yapılır.
Son kontrol: 2 Kasım 2026
Emlak vergisi nedir, kim öder?
Türkiye'deki her bina, arsa ve arazi için her yıl ödenen bir vergidir. Taşınmazın sahibi öder; intifa hakkı varsa intifa sahibi öder. Vergi belediyeye ödenir ve üzerine %10 kültür varlıkları katkı payı eklenir. Pek çok hesaplayıcı bu payı göstermez, oysa ödeyeceğiniz tutarın parçasıdır.
Hesabın temeli piyasa fiyatı değil, vergi değeridir. Bu yüzden aynı sitedeki iki ev arasındaki vergi farkı, satış fiyatlarındaki farktan çok farklı olabilir.
2026 emlak vergisi oranları
Oranlar 2026'da değişmedi. Büyükşehir sınırları içinde diğer yerlerin iki katı uygulanır.
| Taşınmaz | Büyükşehirde | Diğer yerlerde |
|---|---|---|
| Konut | binde 2 | binde 1 |
| İş yeri | binde 4 | binde 2 |
| Arsa | binde 6 | binde 3 |
| Arazi | binde 2 | binde 1 |
Büyükşehir olan 30 il: Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon ve Van.
Vergi değerim neden bu kadar arttı?
Arsa ve arazi birim değerleri dört yılda bir yeniden belirlenir ve son belirleme 2026'dan itibaren geçerli oldu. 7566 sayılı Kanun, artışa bir sınır getirdi: 2026 değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını, yani üç katını geçemez. Geçen yıl değeri 1.000.000 TL olan bir evin 2026 değeri en fazla 3.000.000 TL olur.
2027'den itibaren vergi değeri, bir önceki yılın değerinin yeniden değerleme oranının tamamı kadar artırılmasıyla bulunacak. Önceden bu oranın yarısı uygulanıyordu.
Değerli konut vergisi 2026
Bina vergi değeri 17.711.000 TL sınırını aşan konutlar için ayrıca ödenen yıllık bir vergidir. Sınırı aşan kısma aşağıdaki dilimler uygulanır. Burada da ölçü satış fiyatı değil, vergi değeridir; piyasada çok daha pahalı bir ev bu sınırın altında kalabilir.
| Bina vergi değeri | Oran | Önceki dilimlerin vergisi |
|---|---|---|
| 26.567.000 TL'ye kadar | binde 3 | — |
| 35.425.000 TL'ye kadar | binde 6 | 26.568 TL |
| 35.425.000 TL üzeri | binde 10 | 79.716 TL |
Türkiye'de sınırı aşan tek konutu olanlar muaftır. Birden fazla varsa en düşük değerli olan muaf kalır. Paylı mülkiyette dilim evin toplam değerine göre belirlenir, vergi paya göre bölünür. 2027 sınırları henüz açıklanmadı.
İki örnek hesap
Bodrum'da, sınırın altında bir konut
Vergi değeri 12.000.000 TL olan konut büyükşehirdedir, oran binde 2'dir. Emlak vergisi 24.000 TL, katkı payı 2.400 TL, toplam 26.400 TL. Bu tutar iki eşit taksitte ödenir: 13.200 TL. Değerli konut vergisi çıkmaz.
İstanbul'da, sınırı aşan ikinci konut
Vergi değeri 30.000.000 TL olan konutun sahibinin daha düşük değerli, sınırı aşan başka bir konutu da var. Belediyeye 66.000 TL ödenir: 60.000 TL emlak vergisi, 6.000 TL katkı payı. Vergi dairesine ise 47.166 TL değerli konut vergisi ödenir.
Kimler sıfır oranla öder?
Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutu ya da tek konutunda intifa hakkı olan şu kişiler emlak vergisi ödemez:
- Engelliler
- Geliri yalnızca emekli, dul, yetim, ölüm ya da malullük aylığından oluşanlar
- Bakmakla yükümlü olduğu 18 yaşını doldurmamış kişiler hariç hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler
- Gaziler
- Şehitlerin dul ve yetimleri
Şartları taşımanız yetmez, belediyeye başvurmanız gerekir. Evi kiraya verdiyseniz ya da başka geliriniz varsa önce belediyenize sorun.
Ne zaman, nereye ödenir?
1. taksit: Mart-Mayıs
Emlak vergisinin ilk yarısı. 31 Mayıs 2026 pazara denk geldiği için bu yıl son gün 1 Haziran'dı.
2. taksit: Kasım
Kalan yarısı. 2026 için son gün 30 Kasım. Geciken ödemeye gecikme zammı işler.
Değerli konut: Şubat
Beyanname 20 Şubat'a kadar vergi dairesine verilir, ilk taksit Şubat sonuna kadar ödenir.
Değerli konut: Ağustos
İkinci taksit Ağustos sonuna kadar ödenir.
Yabancı ev sahipleri
Kanun yabancı malik için ayrı bir oran koymaz: hesap aynıdır, vergi taşınmazın bulunduğu yerin belediyesine ödenir. Değerli konut vergisindeki tek konut muafiyetinde Türkiye'deki konutlar sayılır. Yurt dışında yaşıyorsanız son günü kaçırmamak için belediyenin internet ödeme kanalını kontrol edin ya da ödemeyi Türkiye'deki bir yakınınıza bırakın.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi hakkında merak edilenler
Emlak vergisi ne kadar?
Konutta büyükşehirde vergi değerinin binde 2'si, diğer yerlerde binde 1'i. Üzerine %10 katkı payı eklenir. Vergi değeri 10.000.000 TL olan bir konut büyükşehirde yılda 22.000 TL öder.
Emlak vergisi ikinci taksit ne zaman bitiyor?
Kasım ayı sonunda. 2026 için son gün 30 Kasım Pazartesi.
Emlak vergi değerimi nereden öğrenirim?
Belediyenizin internet sitesindeki borç sorgulama ekranında, vergi bildiriminizde ya da belediyeden alacağınız emlak vergi değeri belgesinde yazar.
Değerli konut vergisini kimler öder?
Bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL'yi aşan konutların sahipleri. Türkiye'de sınırı aşan tek konutu olanlar ve birden fazla konutu olanların en düşük değerli konutu muaftır.
Tek evim var, değerli konut vergisi öder miyim?
Hayır. Türkiye'de tek konutunuz varsa değeri ne olursa olsun muafsınız.
Emlak vergisini kira geliri olan emekli de öder mi?
Sıfır oran, geliri yalnızca aylıktan oluşanlar içindir. Başka gelir durumunda muafiyetin sürüp sürmeyeceği gelirin türüne göre değişir; belediyenizden teyit edin.
Evi yıl içinde sattım, o yılın vergisini kim öder?
Satış yılının vergisi satıcıdadır. Alıcının mükellefiyeti bir sonraki yıl başlar.
Hesapladığım tutar belediyeninkinden neden farklı çıkabilir?
Araç girdiğiniz vergi değerini kullanır. Belediyenin kayıtlı değeri, kısıtlılık ya da kırsal mahalle indirimi gibi özel durumlar sonucu değiştirebilir. Esas olan belediyenin tahakkukudur.
İlgili araçlar
Ekibimiz
Size gerçekten cevap verecek kişiler.
Dört ofiste 14 lisanslı danışman, aralarında dokuz dile hâkim. Sizin dilinizi konuşan ve satın aldığınız semti bilen danışmanla eşleştirilirsiniz.
Alena Bayram
Kurucu Ortak ve Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceRusçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul · Bodrum · Dubai · Miami
Dünya Karımzadeh
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
TürkçeFarsçaİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Liana Ruban
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceRusçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul · Dubai
Erkan Kaska
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceAlmancaArapçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul
Olena Piatybrat
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
RusçaUkraynacaİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Yağız Kurtulmuş
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Türkçeİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Tuba Şimşek
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceRusçaTürkçe
Bulunduğu yer
İstanbul
Salma Almajali
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
ArapçaTürkçeİngilizce
Bulunduğu yer
İstanbul
Onur Yamak
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
İngilizceTürkçe
Bulunduğu yer
Bodrum
Tuğçe Cebeci
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Türkçeİngilizce
Bulunduğu yer
Dubai
Nur Karagöz
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Türkçeİngilizce
Bulunduğu yer
Dubai
Tayeb Djebbar
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
TürkçeİngilizceArapçaFransızca
Bulunduğu yer
Dubai
Zainab Rais Chishty
Gayrimenkul Danışmanı
Konuştuğu diller
Hintçeİngilizce
Bulunduğu yer
Dubai
Danışmanlarımız
Ev almadan önce yıllık giderini de konuşalım
Baktığınız evin satış fiyatını, tapu giderini ve yıllık vergisini danışmanlarımızla birlikte netleştirebilirsiniz. Kesin vergi hesabı için belediyenize ya da bir mali müşavire danışmanızı öneririz.
Kaynaklar
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve 2 Kasım 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Rakamlar 2026 içindir. Kesin tutar belediyenizin ve vergi dairenizin tahakkukuyla belirlenir.