Kat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir? Farkları

Tapuya ilk kez dikkatle bakan herkes aynı yerde durur: bir dairenin tapusunda "kat irtifakı", diğerinde "kat mülkiyeti" yazar. İkisi de size bir daireyi gösteriyor gibidir ama aynı şeyi söylemezler. Biri bitmiş bir binadaki dairenizin sahibi olduğunuzu, diğeri ise o dairenin yapılacağı arsada size ayrılmış bir payı gösterir. Bu yazıda iki kavramı, aralarındaki farkı ve kat irtifaklı bir daireyi alırken nelere bakmanız gerektiğini Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanarak sade bir dille anlatıyoruz.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın daire, dükkân, büro gibi ayrı ayrı kullanılabilen bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kanun bu bölümlere "bağımsız bölüm", bu hakka sahip olan kişiye de "kat maliki" diyor.

Kat mülkiyetinde sahip olduğunuz şey yalnızca dairenizin kendisi değildir. Dairenizle birlikte arsadan bir payınız ve merdiven, asansör, ortak garaj gibi ortak yerlerde arsa payınız oranında bir hakkınız da vardır. Kat mülkiyeti kurulduğunda her bağımsız bölüm tapuda kendi sayfasına kaydedilir ve kanunun ifadesiyle "ayrı bir gayrimenkul niteliği" kazanır.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da yapılmakta olan bir binanın ileride bağımsız bölüm olacak kısımları için kurulan bir haktır. Kanun onu "arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi" olarak tanımlıyor. Yani kat irtifakı, "bu arsa üzerinde, onaylı projeye göre yapılacak şu numaralı daire sizin olacak" demenin hukuki yoludur.

Kat irtifakı kurulurken arsa sahibi tapuya onaylı mimari projeyi ve yönetim planını verir. Her dairenin numarası ve o daireye ayrılan arsa payı tapunun beyanlar hanesine yazılır. Böylece bina daha bitmeden hangi dairenin kime ait olacağı tapuda belli olur.

Yeni projelerden satılan dairelerin büyük kısmı bu aşamada el değiştirir. Proje aşamasında almanın diğer yönlerini off-plan proje nedir yazımızda anlattık.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar

İki kavramı ayıran şey binanın durumudur. Farkları tek tek şöyle sıralayabiliriz.

• Binanın durumu. Kat mülkiyeti tamamlanmış bir binada kurulur. Kat irtifakı ise bina yapılırken ya da daha yapılmadan kurulur.
• Hakkın konusu. Kat mülkiyeti doğrudan dairenin kendisi üzerindeki mülkiyettir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir haktır ve ileride kat mülkiyetine geçilmesine esas olmak üzere kurulur.
• İstenen belgeler. Kat irtifakı için onaylı proje ve yönetim planı yeterlidir. Kat mülkiyeti için bunlara ek olarak iskan, yani yapı kullanma izin belgesi gerekir.
• Binanın yönetimi. Kat mülkiyetinde bina, kat malikleri ve yönetim planı hükümlerine göre yönetilir. Kat irtifakı aşamasında sahipler, binanın tamamlanması için aralarından ya da dışarıdan bir yönetici atayabilir.

Kanun, ikisi arasında bir ara durumu da düzenliyor. Bina fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinde oturulmaya başlanmışsa, tapuda kat mülkiyetine henüz geçilmemiş olsa bile binanın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat irtifakı ile hisseli tapu aynı şey mi?

Hayır ve bu ayrım önemlidir. Hisseli tapuda bir taşınmazın ortak sahiplerinden birisinizdir. Tapu payınızı gösterir ama binanın hangi bölümünün size ait olduğunu göstermez.

Kat irtifakında ise arsa payınız belirli bir bağımsız bölüme bağlıdır. Dairenizin numarası, onaylı proje ve yönetim planı tapuda kayıtlıdır. Bina bittiğinde hangi dairenin sizin olacağı baştan bellidir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

Geçişin anahtarı iskandır. Kanun, kat irtifakının binanın tamamı için alınan yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine çevrileceğini söylüyor. Binanın yalnızca bir kısmı için iskan alınmışsa geçiş yapılmaz.

2021'de yapılan değişiklikle bu süreç büyük ölçüde kendiliğinden işler hâle geldi. İskanı veren idare belgeyi elektronik ortamda kadastroya gönderir. Tapu müdürlüğü de başka bir belge istemeden kat irtifakını resen kat mülkiyetine çevirir. Geçişte yeni bir yönetim planı istenmez.

Uygulamada bu adım gecikirse kanun kimin başvurabileceğini de açıkça söylüyor. Arsa sahibi ya da kat irtifakı sahiplerinden yalnızca biri bile başvurarak geçişi isteyebilir. Masraf konusunda da içiniz rahat olsun. Bu resen işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Mülkiyetin başkasına devri söz konusu olmadıkça kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması harç ve vergiden de muaftır.

Kat irtifaklı daire almak güvenli mi?

Kat irtifakı tapuya kayıtlı bir haktır. Kat irtifaklı bir daire satılabilir, alınabilir ve tapuda adınıza tescil edilir. Bu yüzden yeni projelerde kat irtifaklı tapu olağan bir durumdur. Önemli olan, binanın kat mülkiyetine geçebilecek şekilde tamamlanmasıdır. Alım öncesinde şu konuları kontrol etmenizi öneririz.

• Beyanlar hanesini okuyun. Dairenizin bağımsız bölüm numarası ve arsa payı burada yazmalıdır. Bir imar aykırılığı kaydı olup olmadığına da bakın.
• Onaylı projeyi isteyin. Aldığınız dairenin projedeki yeri ve büyüklüğü, size gösterilen daireyle aynı olmalıdır.
• İskanı sorun. Bina bitmişse iskanın alınıp alınmadığını, bitmemişse kimin ve ne zamana kadar alacağını öğrenin. İskan olmadan kat mülkiyetine geçilemez.
• Krediyle alacaksanız bankaya önceden sorun. Bankaların büyük kısmı kat irtifaklı bir dairede kredi için iskan arıyor. Ayrıntıları iskan nedir yazımızda anlattık.

Kat irtifakı sahiplerinin birbirine karşı da hakları var. Kanun, her birinin binanın sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için diğerlerinden borçlarını yerine getirmesini isteme ve gerekirse dava açma hakkı tanıyor.

Baktığınız bir dairenin tapu durumunu öğrenmek isterseniz danışmanlarımıza sorabilirsiniz. Satın alma maliyetinizi önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracımızı da kullanabilirsiniz. Alım sürecinin tamamı için ev satın alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımıza göz atabilirsiniz.