İskan nedir? İskansız ev alınır mı?

Ev ararken "iskanı var mı?" sorusunu mutlaka duyarsınız. Kulağa küçük bir evrak gibi gelse de cevabı; elektriğinizin hangi tarifeden yanacağını, bankanın size kredi verip vermeyeceğini ve tapunuzda ne yazacağını belirliyor. Bu yazıda iskanın ne olduğunu, iskansız bir evi almadan önce neleri bilmeniz gerektiğini ve iskan durumunu nasıl kontrol edebileceğinizi sade bir dille anlatıyoruz.

İskan nedir?

İskan, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, bir binanın bittiğini ve içinde oturulabileceğini gösteren belgedir. Bina ruhsatını veren belediye ya da valilik, yapıyı yerinde inceler. Binanın ruhsata ve onaylı projesine uygun yapıldığını ve kullanılmasında teknik bir sakınca olmadığını tespit ederse belgeyi verir.

Kısacası yapı ruhsatı "bu bina yapılabilir" der, iskan ise "bu bina söylendiği gibi yapıldı, artık kullanılabilir" der. İmar Kanunu'na göre inşaatın resmî bitiş tarihi de iskanın verildiği gündür.

İskan ne zaman ve nasıl alınır?

Başvuruyu binanın sahibi, çoğu projede de müteahhit yapar. İskan binanın tamamı için alınabileceği gibi, kullanılabilecek hâle gelmiş bölümler için ayrı ayrı da alınabilir. İmar Kanunu belediyeye ve valiliğe başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırma yükümlülüğü getiriyor.

Yeni bir projeden ev alıyorsanız iskan genellikle inşaat bittikten sonra gelir. Bu yüzden anahtar teslimi ile iskanın alınması arasında bir süre geçebilir. Sözleşmeyi imzalamadan önce iskanın kim tarafından ve ne zamana kadar alınacağını sormanızı öneririz. Proje aşamasında satın almanın diğer yönlerini off-plan proje nedir yazımızda ele aldık.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: iskan tapunuzu nasıl değiştirir?

İskanın tapuya yansıyan en önemli etkisi buradadır. Henüz bitmemiş ya da iskanı alınmamış bir binada daireler genellikle kat irtifakı ile satılır. Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir haktır ve aslında "bu arsa üzerinde, projeye göre yapılacak şu daire sizin olacak" anlamına gelir.

Bina tamamlanıp iskan alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu geçişi doğrudan yapı kullanma izin belgesine bağlıyor. Başvuruyu arsa sahibi ya da kat irtifakı sahiplerinden biri bile yapabilir. Kat mülkiyetiyle birlikte tapunuz artık bir arsa payını değil, bitmiş ve kullanıma açılmış bir bağımsız bölümü gösterir.

Pratikte bunun anlamı şu: tapuda "kat mülkiyeti" yazıyorsa o bina için iskan alınmış demektir. "Kat irtifakı" yazıyorsa iskan henüz alınmamış olabilir. Bu durumda belgeyi ayrıca sormanız gerekir.

İskansız ev alınır mı?

Alınır, iskansız bir evin satışını yasaklayan bir kural yok. Ancak iskansız bir ev, iskanlı bir evle aynı şey değildir ve fiyatı da buna göre değerlendirilmelidir. Karar vermeden önce şu üç sonucu bilmenizde fayda var.

• Kalıcı abonelik açmak zorlaşır. Elektrik ve su gibi hizmetler için kural iskandır. Bunun istisnalarını aşağıda ayrıca anlatıyoruz.
• Konut kredisi çıkmayabilir. Bankaların büyük kısmı iskan arar.
• Tapu kat irtifakında kalır. Kat mülkiyetine geçiş için iskan şarttır.

İskanın neden alınmadığı da en az bu sonuçlar kadar önemlidir. Bazen yalnızca bürokrasi gecikmiştir ve sorun kısa sürede çözülür. Bazen de binada projeye aykırı bir uygulama vardır ve bu aykırılık giderilmeden iskan alınamaz. İmar Kanunu'na göre belediye bir yapının imar mevzuatına aykırı olduğunu tespit ettiğinde bunu tapunun beyanlar hanesine işletir. Tapu kaydının beyanlar bölümüne bakmak, bu ikinci ihtimali erkenden görmenin en kolay yoludur.

İskansız eve kredi çıkar mı?

Konut kredisinde son sözü banka ve bankanın yaptırdığı ekspertiz söyler. Bankaların büyük kısmı, kat irtifaklı bir dairede kredi kullandırmak için iskan şartı arıyor. Bazı bankalar iskansız ama kat mülkiyeti kurulmuş evlere daha sınırlı koşullarla kredi verebiliyor. Bu tamamen bankanın politikasına bağlı. Ekspertiz raporu da iskan eksikliğini evin değerine olumsuz yansıtabilir.

Krediyle alacaksanız, kaporayı vermeden önce bankanıza o evin tapu ve iskan bilgisiyle başvurup ön onay almanızı öneririz. Krediyle ev alırken bakılması gereken diğer konuları ev satın alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızda topladık.

Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği

İmar Kanunu bu konuda açık: kullanma izni alınmamış yapılara, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez. İzni alınmış bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanır. İnşaat sürerken kullanılan şantiye aboneliği bu yüzden iskana kadar devam eder.

Kanunda bunun bir istisnası da var. Ruhsatı 1 Temmuz 2022'den önce alınmış ve bu ruhsata göre yapılmış, ama iskanı alınmamış yapılara, gerekli şartlar yerine getirilirse iskan alınıncaya kadar geçici olarak su ve elektrik bağlanabiliyor. Bu bağlantı geçicidir ve iskanın yerini tutmaz. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılarda ise bu istisnaya güvenmemek gerekir.

İskan durumu nasıl kontrol edilir?

Bir evin iskanlı olup olmadığını öğrenmenin birkaç yolu var. Hepsini birlikte kullanmak en sağlıklısıdır.

• Tapuya bakın. "Kat mülkiyeti" ifadesi iskanın alındığını gösterir. Beyanlar hanesinde imar aykırılığına dair bir kayıt olup olmadığını da kontrol edin.
• Belgenin kendisini isteyin. Satıcıdan ya da müteahhitten yapı kullanma izin belgesinin bir kopyasını isteyin.
• Belediyeye sorun. Binanın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğü iskan kaydını doğrulayabilir. Birçok belediye bu bilgiyi e-belediye hizmetleri üzerinden de sunuyor.

Baktığınız bir evin iskan durumunu öğrenmek isterseniz danışmanlarımıza sorabilirsiniz. Satın alma maliyetinizi önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracımızı da kullanabilirsiniz.