Değer artış kazancı vergisi 2026: Hesaplama

Bir evi, arsayı ya da dükkânı aldıktan sonra beş yıl dolmadan satarsanız, kazancınız gelir vergisine tabi olabilir. Bu vergiye halk arasında "değer artış kazancı vergisi" deniyor. Pek çok satıcı bu vergiyi ya hiç duymamış oluyor ya da olduğundan çok daha yüksek sanıyor. Oysa alış bedeli enflasyona göre güncellendiği için, son yıllarda yapılan satışların bir kısmında ödenecek vergi hiç çıkmıyor. Bu yazıda verginin kimi kapsadığını, 2026'daki rakamlarla nasıl hesaplandığını ve ne zaman ödendiğini Gelir İdaresi'nin kendi açıklamalarına dayanarak anlatıyoruz.

Değer artış kazancı vergisi nedir?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre, bir gerçek kişinin bedel ödeyerek edindiği bir taşınmazı edindiği tarihten itibaren beş yıl içinde satmasından doğan kazanç, "değer artışı kazancı" olarak gelir vergisine tabidir. Konut, arsa, tarla, dükkân, ofis fark etmez; hepsi bu kapsama girer.

Ayrı bir vergi türü değildir. Kazanç yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir ve diğer gelirlerinizle aynı tarifeyle vergilendirilir. Satış tapuda yapılırken alınan bir vergi de değildir; tapuda ödenen şey tapu harcıdır.

Beş yıl kuralı nasıl işler?

Beş yıl, taşınmazın tapuda adınıza tescil edildiği tarihten başlar ve takvim günüyle sayılır. Beş tam yıl dolduktan sonra yapılan satışta, kazancınız ne kadar olursa olsun değer artışı kazancı vergisi doğmaz.

Bazı durumlarda başlangıç tarihi tapu tescili değildir. Kooperatiften, TOKİ'den ya da bir müteahhitten oturmaya hazır olarak teslim aldığınız bir evde, fiilen kullanmaya başladığınız tarihi su, elektrik, doğalgaz faturası ya da teslim tutanağıyla belgeleyebilirseniz, beş yıl o tarihten başlar. Arsa karşılığı müteahhitten aldığınız dairelerde ise sayım, dairenin tapuya tescil edildiği tarihten başlar.

Kimler bu vergiyi ödemez?

• Beş yılı dolduranlar. Taşınmazı beş tam yıldan sonra satanlar.
• Miras ya da bağışla edinenler. Kanun bedelsiz edinilen taşınmazları kapsam dışında tutuyor. Mirasla gelen bir daireyi ertesi gün satsanız bile değer artışı kazancı vergisi çıkmaz. Mirasla gelen bir arsa üzerine yapılan ya da kat karşılığı alınan daireler için de aynısı geçerli.
• Kazancı istisna tutarının altında kalanlar. 2026'da yapılan satışlarda kazancın ilk 150.000 TL'si vergiden istisnadır. Kazanç bu tutarı geçmiyorsa beyanname de verilmez.

Taşınmaz alım satımını sürekli ve kazanç amacıyla yapanların durumu farklıdır. Aynı yıl içinde birden fazla ya da art arda yıllarda satış yapan, bunu bir iş hâline getirmiş biri için kazanç değer artışı değil ticari kazanç sayılabilir ve beş yıl kuralı ona uygulanmaz.

Değer artış kazancı nasıl hesaplanır?

Hesap dört adımdan oluşur.

1. Alış bedelini güncelleyin. Alış bedeliniz, Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ile güncellenir. Alış ayından önceki ayın endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi karşılaştırılır. Artış %10 ya da daha fazlaysa alış bedeli bu oranda artırılır; %10'un altındaysa alış bedeli olduğu gibi kalır.
2. Satış giderlerini düşün. Satış bedelinden güncellenmiş alış bedeli ile satış için yaptığınız ve belgeleyebildiğiniz giderler çıkarılır: satış sırasında sizin ödediğiniz tapu harcı payı, emlak komisyonu, noter ve ekspertiz ücreti gibi.
3. İstisnayı düşün. Kalan tutardan, satışın yapıldığı yılın istisna tutarı çıkarılır. 2026 satışları için bu tutar 150.000 TL.
4. Tarifeyi uygulayın. Kalan matraha gelir vergisi tarifesi uygulanır.

Endeksleme hesabın en önemli kısmıdır. Son yıllarda Yİ-ÜFE çok arttığı için, alış bedeli güncellendiğinde kâğıt üzerindeki kazancın büyük kısmı kayboluyor.

2026 gelir vergisi tarifesi

Değer artışı kazancına, ücret dışındaki gelirler için belirlenen tarife uygulanır. 2026 yılında elde edilen gelirler için tarife şöyle:

Aynı yıl kira geliriniz ya da beyan edilen başka gelirleriniz de varsa, tarife hepsinin toplamına uygulanır. Bu yüzden ödeyeceğiniz vergi, yalnızca satıştan elde ettiğiniz kazanca bakılarak hesaplanandan daha yüksek çıkabilir. Kira gelirinin vergisini kira geliri vergisi yazımızda anlattık.

Hesaplama örneği: vergi çıkan bir satış

Mart 2023'te 5.000.000 TL'ye bir daire aldığınızı ve Ekim 2026'da 15.000.000 TL'ye sattığınızı düşünelim. Satış sırasında tapu harcının size düşen %2'lik kısmını, yani 300.000 TL'yi siz ödediniz.

Vergi, tarifenin üçüncü diliminden hesaplanır: 400.000 TL için 70.500 TL, kalan 349.370 TL için %27. Beyannameyle ayrıca damga vergisi de ödenir. Endeksleme olmasaydı kâğıt üzerindeki kazanç 9.700.000 TL olacaktı; güncellenmiş alış bedeliyle bu tutar 899.370 TL'ye iniyor.

Hesaplama örneği: vergi çıkmayan bir satış

Kasım 2024'te 8.000.000 TL'ye aldığınız bir daireyi Ekim 2026'da 10.000.000 TL'ye sattığınızı düşünelim. Ekim 2024'te Yİ-ÜFE 3.707,10, Eylül 2026'da 5.901,26. Artış %10'un üzerinde olduğu için alış bedeli güncellenir ve 12.735.044 TL olur. Satış bedeli bunun altında kaldığı için ortada vergilendirilecek bir kazanç yoktur ve beyanname verilmez.

Bu tür satışlarda doğan zarar, maaş ya da kira gibi diğer gelirlerden düşülemez.

Beyan ve ödeme ne zaman yapılır?

2026'da yapılan bir satışın kazancı, 2027 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Beyanname, Gelir İdaresi'nin Hazır Beyan Sistemi'nden internet üzerinden ya da vergi dairesinden verilebilir. Vergi iki eşit taksitte ödenir: ilk taksit Mart, ikinci taksit Temmuz ayının sonuna kadar.

Uygulanacak istisna tutarı beyannamenin verildiği yıla göre değil, satışın yapıldığı yıla göre belirlenir. 2025'te yapılan satışlarda istisna 120.000 TL'ydi.

Yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar için

Türkiye'de taşınmaz sahibi olan yabancılar da beş yıl kuralına tabidir; hesap aynı şekilde yapılır. Fark, beyanın zamanındadır. Türkiye'de yerleşik olmayan ve yıllık beyanname vermesi gerekmeyen kişiler, kazancı satıştan itibaren 15 gün içinde, taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyannameyle bildirmek zorundadır. Vergi de bu süre içinde ödenir.

Yabancı kimlik numarası olanlar Hazır Beyan Sistemi'ne bu numarayla giriş yapabilir. Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları e-Devlet şifresini konsolosluklardan alabilir.

Taşınmazı yatırım yoluyla vatandaşlık için aldıysanız, tapudaki üç yıllık satış yasağı ayrıca geçerlidir. Üç yıl dolduktan sonra satış yapılabilir ama beş yıl dolmadan yapılan satışta değer artış kazancı hesabı yine yapılmalıdır.

Satmadan önce bilmeniz gerekenler

• Tapuya gerçek bedeli yazdırın. Hesapta esas alınan, gerçek satış bedelidir. Tapuda bedeli düşük göstermek, hem tapu harcı hem gelir vergisi açısından cezalı tarhiyat riski doğurur. Alıcının da ileride kendi hesabını bu bedelle yapacağını unutmayın.
• Alış belgelerinizi saklayın. Alış bedelini tapu kaydı ve ödeme belgeleriyle kanıtlayabilmelisiniz.
• Giderlerin belgesini alın. Komisyon, noter ve ekspertiz gibi giderleri ancak fatura ya da makbuzla düşebilirsiniz.
• Beş yılın dolmasına kısa süre kaldıysa tarihe bakın. Birkaç hafta beklemek, vergiyi tümüyle ortadan kaldırabilir.

Bu yazıdaki rakamlar 2026 yılında yapılan satışlar içindir. Kendi satışınızın hesabı için bir mali müşavire danışmanızı öneririz. Satışın tapu tarafındaki masrafları için ev alırken çıkan masraflar yazımıza, piyasanın genel durumu için konut satış istatistikleri yazımıza göz atabilirsiniz.