Kira sözleşmesi nasıl yapılır? Gerekli belgeler

Bir evi kiralamaya karar verdiğinizde iş çoğu zaman tek bir belgeye bağlanır: kira sözleşmesi. Kira bedeli, depozito, artış, taşınma ve çıkış tarihi gibi ileride tartışma çıkabilecek her konu bu belgede yazanla çözülür. Bu yazıda kira sözleşmesinin nasıl yapıldığını, kiracıdan hangi belgelerin istendiğini ve sözleşmeye neler yazılması gerektiğini Türk Borçlar Kanunu'na dayanarak, hem kiracının hem ev sahibinin işine yarayacak şekilde anlatıyoruz.

Kira sözleşmesi nedir?

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesini, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bıraktığı, kiracının da karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödediği sözleşme olarak tanımlıyor. Konut kiralarında kanunun ayrı ve daha korumacı hükümleri uygulanır. Bu hükümlerin büyük kısmı kiracı aleyhine değiştirilemez. Yani sözleşmeye kanuna aykırı, kiracıyı zor durumda bırakan bir madde yazılsa bile o madde geçerli olmaz.

Kira sözleşmesi yazılı mı yapılmalı?

Kanun kira sözleşmesi için yazılı şekil şartı aramıyor. Sözlü yapılan bir kira sözleşmesi de geçerlidir. Yine de sözleşmeyi yazılı yapmanızı öneririz. Kira bedeli, depozito, artış ya da evin teslim durumu konusunda bir anlaşmazlık çıktığında elinizdeki tek güçlü kanıt imzalı sözleşme olur.

Noter onayı da zorunlu değildir. Taraflar sözleşmeyi kendi aralarında hazırlayıp imzalayabilir. Ancak Türkiye'de ikamet izni için başvuracak yabancı bir kiracı, Göç İdaresi'ne kira sözleşmesinin noter onaylı örneğini vermek zorundadır. Kiracınız yabancıysa sözleşmeyi baştan noterde yapmak işinizi kolaylaştırır.

Kira sözleşmesinde neler yazmalı?

İyi bir kira sözleşmesi, iki tarafın da ileride "bunu konuşmamıştık" diyemeyeceği kadar açık olmalıdır. Sözleşmede en az şu bilgiler yer almalıdır.

• Tarafların bilgileri. Kiraya verenin ve kiracının adı, kimlik numarası ve adresi. Kefil varsa onun bilgileri de.
• Kiralanan evin bilgileri. Açık adres, evin tipi ve bağımsız bölüm numarası. Eşyalı kiralıyorsanız eşya listesi.
• Kira bedeli ve ödeme şekli. Aylık kira bedeli, ödeme günü ve kiranın yatırılacağı banka hesabı.
• Kira süresi. Başlangıç tarihi ve sözleşmenin süresi. Konut kiraları çoğunlukla bir yıllık yapılır.
• Depozito. Tutarı ve nasıl saklanacağı.
• Artış. Yeni kira döneminde kiranın nasıl artırılacağı.
• Giderler. Aidat, elektrik, su ve doğalgaz gibi giderleri kimin ödeyeceği.
• Kullanım koşulları. Evcil hayvan, alt kiralama ya da evde yapılacak değişiklikler gibi tarafların önem verdiği konular.

Kanuna göre ısınma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, sözleşmede aksi yazmıyorsa kiracıya aittir.

Kiracıdan istenecek belgeler

Kanun, kiracıdan hangi belgelerin isteneceğini saymıyor. Bu konu tamamen uygulamaya ve ev sahibinin tercihine bağlı. Ev sahiplerinin ve emlak ofislerinin çoğunlukla istediği belgeler şunlardır.

• Kimlik. Türk vatandaşları için nüfus cüzdanı, yabancılar için pasaport ya da ikamet izni kartı.
• Gelir belgesi. Maaş bordrosu, çalışma belgesi ya da serbest çalışıyorsanız vergi levhası. Kiranın düzenli ödenip ödenmeyeceğini görmenin en sağlam yolu budur.
• Kefil ve belgeleri. Ev sahibi kefil istiyorsa kefilin kimliği ve gelir belgesi.
• Önceki ev sahibinden referans. Zorunlu değil ama özellikle yüksek kiralı evlerde sıkça soruluyor.

Ev sahibinden de bazı belgeleri istemek kiracının hakkıdır. Kiraya verenin gerçekten evin sahibi ya da sahibinin yetkili temsilcisi olduğunu görmek için tapu bilgisini ve kimliğini kontrol edin. Ev bir vekil aracılığıyla kiralanıyorsa vekaletnameyi isteyin.

Depozito ne kadar olabilir?

Konut kiralarında depozito, kanunun ifadesiyle güvence, üç aylık kira bedelini geçemez. Depozito para olarak verilecekse kanun, kiracının bu parayı ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırmasını öngörüyor. Banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla ya da bir mahkeme veya icra kararıyla geri verir.

Sözleşme bittikten sonra üç ay içinde ev sahibi kiracıya karşı dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemesi üzerine depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür.

Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan ev sahibine ödeniyor. Böyle yapıyorsanız tutarı ve iade koşullarını sözleşmeye yazın, ödemeyi de banka üzerinden yapın.

Kira artışı nasıl yapılır?

Konut kiralarında yeni kira döneminde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile artış bu sınırda kalır. TÜİK bu oranı her ay açıklıyor. Kira döneminizin başladığı aydan önceki ay için açıklanan oran sizin artış sınırınızdır.

2022'de getirilen yüzde 25'lik geçici üst sınır Temmuz 2024'te sona erdi. Bugün geçerli olan kural yalnızca TÜFE sınırıdır.

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde durum değişir. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira bedeli hâkim tarafından evin durumu ve çevredeki emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir. Buna kira tespit davası denir.

Kira bedeli döviz olarak da belirlenebilir mi? Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut kiralarında kira bedeli döviz cinsinden ya da dövize endeksli belirlenemez. Taraflardan biri yabancı uyruklu ya da yurt dışında yerleşikse bu yasak uygulanmaz.

Kira sözleşmesi nasıl sona erer?

Konut kiralarında kanun, kiracıyı ev sahibine göre daha güçlü bir konuma koyuyor. Bilmeniz gereken başlıca kurallar şunlardır.

• Kiracı çıkmak istiyorsa. Belirli süreli bir sözleşmede, sürenin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.
• Ev sahibi sürenin dolmasını gerekçe gösteremez. Sözleşmenin süresi doldu diye ev sahibi kiracıyı çıkaramaz. Bu ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak mümkündür.
• Bildirim yazılı olmalı. Konut kiralarında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir.

Ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği durumlar da kanunda tek tek sayılıyor. Başlıcaları şunlar.

• İhtiyaç. Ev sahibinin evi kendisi, eşi, çocukları, anne babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğu varsa.
• Yeni malikin ihtiyacı. Evi sonradan satın alan kişi, bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Tahliye taahhüdü. Kiracı, ev kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse. Ev teslim edilmeden önce, örneğin sözleşmeyle birlikte imzalatılan bir tahliye taahhüdü bu sonucu doğurmaz.
• İki haklı ihtar. Bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kiracıya iki kez yazılı ihtar çekilmesi gerekmişse.

Ev sahibi ihtiyaç gerekçesiyle evi boşalttırırsa, haklı bir sebep olmadan evi üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralayamaz.

Kira bedelinin tespiti ya da dava yoluyla tahliye gibi kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Damga vergisi ve emlakçı komisyonu

Bir şirkete ya da işletmeye kayıtlı olmayan bir evin, gerçek kişilere konut olarak kiralanmasına ilişkin kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır. İşyeri kiralarında ise sözleşme süresince ödenecek toplam kira üzerinden binde 1,89 damga vergisi alınır.

Kiralamaya bir emlak ofisi aracılık ediyorsa, alınabilecek hizmet bedeli bir aylık kira bedeli ile KDV'sini geçemez. Bu bedel yalnızca ilk sözleşme için alınır, kira yenilendiğinde yeniden istenmez.

Sözleşmeyi imzaladıktan sonra

İmzadan sonraki ilk günlerde yapılacak birkaç iş, ileride çıkabilecek tartışmaların önüne geçer.

• Evin durumunu kayda geçirin. Teslim günü evin ve eşyaların fotoğraflarını çekin, varsa mevcut hasarları yazılı olarak not edin. Depozitonun iadesinde en çok tartışılan konu budur.
• Abonelikleri devralın. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kiracı adına açtırın.
• Adres kaydını güncelleyin. Yeni adresinizi e-Devlet üzerinden ya da nüfus müdürlüğünde bildirin.
• Kirayı bankadan ödeyin. Her ödemenin açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazın.

Ev ararken nelere bakmanız gerektiğini ev kiralarken dikkat edilmesi gerekenler yazımızda, evini kiraya verecek olanların yapması gerekenleri ise evini kiraya verenlerin yapması gerekenler yazımızda anlattık. Kira geliri elde edecekseniz kira geliri vergisi yazımıza da göz atabilirsiniz. Kiralık ya da yatırım amaçlı bir ev arıyorsanız danışmanlarımız size yardımcı olabilir.