Tapuda satış nasıl yapılır? Adım adım 2026

Bir evin satışı, alıcıyla satıcının tapu müdürlüğünde yan yana imza attığı birkaç dakikada tamamlanır. O birkaç dakikanın sorunsuz geçmesi ise öncesindeki hazırlığa bağlıdır: doğru başvuru, eksiksiz belgeler, ödenmiş harç ve paranın nasıl el değiştireceğine dair net bir plan. Bu yazıda tapuda satışın nasıl yapıldığını, başvurudan yeni tapunun elinize geçmesine kadar adım adım anlatıyoruz. 1 Aralık 2026'dan itibaren ödemede değişen kuralı da aşağıda bulacaksınız.

1. Satıştan önce tapu kaydına bakın

Randevu almadan önce satılan evin tapu kaydını görün. Kayıtta ipotek, haciz ya da şerh varsa satış ya hiç yapılamaz ya da alıcının üzerine bir yük geçer. Bankaya borçlu bir evde ipoteğin satıştan önce nasıl kaldırılacağı konuşulmalıdır. Tapuda evin cinsine de bakın: arsa payı mı, kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Farkı kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazımızda, yeni binalar için önemini iskan nedir yazımızda anlattık. Daha genel bir kontrol listesi isterseniz ev satın alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımıza bakabilirsiniz.

2. Web Tapu'dan başvuru ve randevu

Satış başvurusu bugün çoğunlukla Web Tapu üzerinden, e-Devlet şifresiyle yapılıyor. Başvuruyu Alo 181 hattından ya da doğrudan tapu müdürlüğünden yapmak da mümkün. Süreç kabaca şöyle işler:

• Satış başvurusu yapılır, taşınmaz ve taraf bilgileri girilir, satış bedeli beyan edilir.
• Tapu müdürlüğü başvuruyu ve belgeleri inceler.
• Ödenecek tapu harcı ve döner sermaye tutarı size bildirilir.
• Ödeme yapıldığında randevunuz kesinleşir ve size gün ve saat bildirilir.

Eksik ya da hatalı bir belge çoğu zaman bu aşamada ortaya çıkar. Randevu gününe kalmasından iyidir.

3. Tapuda satış için gerekli belgeler

• Kimlik. Alıcı ve satıcının geçerli kimlik belgesi.
• DASK poliçesi. Konutlarda geçerli bir zorunlu deprem sigortası olmadan devir yapılmaz. Süresi dolmuşsa randevudan önce yenileyin.
• Belediyeden değer yazısı. Taşınmazın emlak vergisine esas değerini gösteren yazı (rayiç bedel belgesi).
• Vesikalık fotoğraf. Müdürlük isteyebilir, yanınızda bulunsun.
• Vekâletname. Taraflardan biri vekil aracılığıyla işlem yapacaksa, vekâletnamede satış ya da alış yetkisinin açıkça yazdığından emin olun.
• Şirketler için imza sirküleri ve yetki belgesi.

Tapu senedinin aslı genellikle aranmaz, çünkü kayıt elektronik ortamdadır. Yine de bilgileri elinizin altında tutmak işinizi kolaylaştırır.

4. Tapu harcı ve döner sermaye

Satışta tapu harcı, beyan edilen bedelin yüzde 4'üdür. Kanuna göre bunun yüzde 2'sini alıcı, yüzde 2'sini satıcı öder. Taraflar aralarında farklı bir paylaşım yapabilir ama tapu müdürlüğü açısından ikisi de sorumludur. Beyan edilen bedel, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinin altında olamaz.

Bedeli gerçek satış fiyatının altında göstermek eskiden yaygın bir alışkanlıktı. Bugün hem riskli hem de pahalı: Aralık 2025'te yapılan değişiklikle düşük beyan halinde kesilen vergi ziyaı cezası, eksik ödenen harcın bir katına çıkarıldı. Bu işin bir de satıcı tarafı var. Ev ileride satılırken düşük gösterilmiş alış bedeli, değer artış kazancı vergisini büyütür.

Harcın yanında bir de döner sermaye ücreti ödenir. 2026'da bu tutar, İstanbul'da bir satış işlemi için 6.681 TL, Bodrum ve Marmaris gibi ilçelerde 5.567,50 TL'dir. Konut kredisi kullanılıyorsa ipotek ayrı bir işlem olarak kurulur. Bankanın verdiği krediye bağlı ipotek harçtan muaftır ama onun da döner sermayesi ödenir.

Kendi rakamınızı görmek için tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Alımda çıkan diğer kalemleri ev alırken çıkan masraflar yazımızda topladık.

5. Ödeme: 1 Aralık 2026'dan itibaren güvenli ödeme sistemi

Tapuda en çok gerilen an, paranın el değiştirdiği andır. Alıcı parayı göndermeden imza atmak istemez, satıcı da parayı görmeden tapuyu vermek istemez. Ticaret Bakanlığı bu yüzden güvenli ödeme sistemini getirdi. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te 1 Ekim 2026'da yapılan değişikliğe göre sistem 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu.

İşleyişi şöyle: alıcının ödediği bedel, devir tamamlanana kadar bloke bir hesapta bekler. Tapuda devir gerçekleşince para satıcıya geçer. Böylece iki taraf da karşı tarafa güvenmek zorunda kalmaz.

Sistemi kuracak entegratör, kullanım bedeli ve hangi satışların sistem dışında kalacağı, Bakanlık ile ilgili kurumlar arasındaki protokolle belirlenecek. Ayrıntılar netleştikçe bu bölümü güncelleyeceğiz. O zamana kadar ödemeyi nakit yerine bankadan, açıklamasında taşınmaz bilgisi yazan bir havale ile yapmanızı öneririz.

6. Randevu günü tapu müdürlüğünde

Randevu saatinde alıcı ve satıcı, varsa vekilleri ve tercümanla birlikte tapu müdürlüğünde olur. Memur kimlikleri ve belgeleri kontrol eder, tarafların gerçekten bu satışı yapmak istediğini sorar ve resmi senedi okur. Senette yazan bedelin, beyan ettiğiniz bedelle aynı olduğuna dikkat edin. Taraflar imzaladığında mülkiyet alıcıya geçmiş olur. Yeni tapu kaydını hemen e-Devlet'te görebilirsiniz; tapu senedi de müdürlükten verilir.

Bu aşamada sürpriz istemiyorsanız, bir gün önce harç dekontunu, DASK poliçesini ve kimlikleri bir dosyada toplayın. Tapuda işin büyük kısmı belgelerin eksiksiz olmasına bağlıdır.

7. Yabancı alıcılar için ek adımlar

Yabancı uyruklu bir alıcı için süreç aynıdır, birkaç belge eklenir:

• Pasaport, gerektiğinde tercümesiyle birlikte.
• Vergi numarası. Vergi dairesinden pasaportla kısa sürede alınır.
• Yeminli tercüman. Türkçe bilmeyen taraf için işlem sırasında hazır bulunmalıdır.
• Fotoğraf. TKGM'nin rehberinde yabancı alıcıdan son altı ayda çekilmiş iki vesikalık fotoğraf isteniyor.
• Döviz alım belgesi. Yabancı gerçek kişilerin satın almalarında, dövizin Türkiye'de bir bankaya bozdurulduğunu gösteren belge 2022'den bu yana tapuya sunuluyor.

Değerleme raporu 2019'dan 2024'e kadar yabancılara yapılan bütün satışlarda isteniyordu. Haziran 2024'teki genelgeyle bu zorunluluk kaldırıldı. Bugün rapor, yalnızca alım Türk vatandaşlığı başvurusu için yapılıyorsa gerekiyor. Yabancı yatırımcılar için daha geniş bir anlatım İstanbul'da gayrimenkul almak yazımızda.

8. Satıştan sonra

• Alıcı için: Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kendi adınıza alın. Emlak vergisi artık sizin sorumluluğunuzda. Ne kadar tutacağını emlak vergisi hesaplama aracımızla görebilirsiniz.
• Satıcı için: Evi beş yıl dolmadan satıyorsanız elde ettiğiniz kazanç vergiye tabi olabilir. Değer artış kazancı hesaplama aracımızla bir ödeme çıkıp çıkmadığına bakabilirsiniz.

Tapuda satış, hazırlığı iyi yapıldığında sade bir işlemdir. Bizden bir ev aldığınızda başvurudan randevu gününe kadar her adımda yanınızdayız. Aklınıza takılan bir şey olursa bize yazın, birlikte bakalım.